El número de casas que se venden en subasta en Italia está creciendo. Según el último informe semestral de Sogeea, el número de viviendas subastadas en Italia (case all'asta) es un 21,5% superior en los últimos seis meses. Estas casas normalmente han sido embargadas a personas que desafortunadamente no pueden pagar sus deudas, y las propiedades se venden al mejor postor. El director de Sogeea, Sandro Simoncini, ayuda a idealista/news a explicar esta tendencia creciente en el sector inmobiliario italiano.
Subastas inmobiliarias en diferentes partes de Italia
Según el informe semestral del Centro de Estudios Sogeea sobre las subastas inmobiliarias en Italia, el número de viviendas embargadas actualmente en venta forzosa fue de 21.737, frente a las 17.899 del pasado mes de enero. Este es el segundo aumento consecutivo después de un período de dos años de disminución constante.
Esta cifra se caracteriza por las marcadas diferencias en las zonas italianas: la situación ha empeorado claramente en el centro de Italia, donde el número de casas subastadas ha pasado de 3.441 a 5.482 (un aumento del 59,4%), y en el sur, donde los procedimientos abiertos son actualmente de 4.527 frente a los 3.399 de hace seis meses (+33,2%). El aumento en las islas principales fue más contenido (+15%), con 2.537 viviendas en venta, frente a las 2.207 de enero. El norte del país es sustancialmente estable: hay 9.191 viviendas en subasta, la cifra más alta en términos absolutos, pero más o menos en línea con los récords de principios de año (8.852).
A nivel regional, algo menos de una quinta parte del total de casas en venta en subasta se encuentran en Lombardía (4.028), la región con mayor número de propiedades en venta, con un amplio margen frente al Lacio (2.463), Sicilia (2.026), Toscana (1.872) y Veneto (1.728). Los lugares menos afectados por este fenómeno de subasta de viviendas son Friuli-Venezia Giulia (85 viviendas vendidas en subasta), Valle de Aosta (56) y Umbría (37). En cuanto a las provincias, sin embargo, destacan las 1.053 viviendas en venta en Catania, cifra sólo superada por Roma (1.468). Luego vienen Bergamo (880), Pavía (654), Ancona (627), Brescia (620), Turín (535), Pistoia (530) y Taranto (492).
¿Por qué se venden más casas en subasta en Italia?
"Una casa que termina en subasta es consecuencia de un compromiso financiero que no se ha cumplido", explica Sandro Simoncini, director del Centro de Estudios Sogeea. "Se trata de dificultades que se remontan a varios años atrás, por lo general al menos cinco. El aumento del número de propiedades en venta forzosa nos dice, en primer lugar, que la larga ola de sufrimiento bancario en Italia no ha terminado todavía. Es cierto que muchas entidades de crédito tienden a ser menos agresivas y a renegociar los acuerdos con sus clientes, pero en cualquier caso siguen llegando al mercado muchas propiedades [embargadas]".
¿Es el aumento de las subastas inmobiliarias una situación alarmante?
"Es cierto que todavía estamos lejos del pico de enero de 2017 con más de 30.000 viviendas en venta forzosa", responde Simoncini, "pero dos semestres de aumento son una tendencia que no hay que subestimar. Las cifras no deben correlacionarse directamente con la dinámica macroeconómica actual, pero es un hecho que el número de personas que se encuentran en dificultades financieras y que están experimentando el drama de ver que sus hogares terminan en manos de otros ha aumentado drásticamente. Son muchas las viviendas que se encuentran en el mercado ante la ampliación de los compradores potenciales y la aceleración de los procedimientos de venta, en particular gracias a la creciente utilización de la digitalización, lo que sugiere que el volumen de negocios de los bienes inmuebles disponibles es continuo y que, como consecuencia de ello, existen grandes parcelas en el país que se han visto debilitadas por una crisis de más de diez años. Como se desprende de los datos geográficos, la situación es particularmente grave en muchos de los territorios históricamente más frágiles desde el punto de vista socioeconómico".
"La suspensión de los impuestos preferenciales previamente lanzados", hipótesis de Simoncini, "puede haber bloqueado a algunos sujetos dispuestos a comprar. En general, sin embargo, el mundo de las subastas inmobiliarias atraviesa una fase de evolución y expansión, ya que es abordado por un número creciente de personas: ya no es un sector de nicho como lo era hasta hace poco".
¿Qué impacto tiene la industria de subastas inmobiliarias en el mercado inmobiliario en Italia?
"Las subastas siguen siendo limitadas en el mercado inmobiliario en comparación con las ventas normales, pero la digitalización está cambiando rápidamente las cosas. Gracias a los portales especializados y a las herramientas informáticas, se pueden gestionar de forma remota prácticamente todas las fases [del proceso de embargo]: desde la elección del inmueble y la consulta de la documentación hasta la realización de una oferta. Innovar, simplificar y hacer más transparente el mundo de las subastas significa ampliar automáticamente la audiencia de los compradores potenciales".
Precios de las casas a la venta en subasta en Italia
Las bandas de precios de estas propiedades en el mercado se han mantenido estables. La mayoría de las casas subastadas tienen un precio de venta inicial muy bajo: el 66,3% de ellas no supera los 100.000 euros, una cuota que incluso se eleva al 88,6% si se consideran las incluidas en el rango entre 100.000 y 200.000 euros. Considerando que la gran mayoría de las casas pertenecen a personas que no han podido hacer frente a un compromiso financiero, generalmente de una hipoteca para la compra de una primera vivienda, se confirma que los años de crisis económica en Italia han golpeado con especial dureza a los grupos de renta media-baja.
¿Pueden estas casas baratas en venta en Italia tener un impacto positivo para los compradores?
"El mercado ofrece buenas oportunidades de inversión, quizás para una pareja joven con recursos financieros limitados", según Simoncini. "Muchas instituciones bancarias proporcionan herramientas ad hoc para proceder con la compra y los mecanismos de subasta son transparentes y, en general, sencillos: los que tienen dinero pueden obtener buenas ofertas y siempre existe la posibilidad de obtener ayuda de un profesional del sector para tener la seguridad de no dar pasos en falso".
¿Cómo se gestionan los mecanismos de las subastas judiciales y cómo pueden mejorarse?
"Como en todos los sectores, debe cumplir con las leyes de la oferta y la demanda", reflexiona el ingeniero. "Siempre habrá propiedades muy atractivas y otras que son más difíciles de vender: con respecto a las primeras, es fácil que el precio de la subasta esté muy por encima de la base de partida, pero para las segundas, sin embargo, existe obviamente el riesgo de una serie de descuentos o quizás de que quede sin vender. La informatización de los procedimientos facilita al comprador potencial la comprensión del tipo de vivienda a la que se enfrenta y la deliberación correspondiente. Tener acceso a tanta información como sea posible reduce los factores de riesgo y, si es necesario, siempre se puede confiar en que un profesional estará aún más tranquilo".