O adresă celebră nu mai garantează automat o vânzare rapidă. Datele analizate de Homepanda Horizon arată că, în marile orașe italiene, unele cartiere asociate cu prestigiul și luxul au o vandabilitate mai redusă decât zonele suburbane sau fostele zone industriale aflate în transformare.
Studiul a urmărit 243.266 de proprietăți listate timp de 12 luni în Milano, Roma, Napoli și Torino. Concluzia este clară: infrastructura, accesibilitatea și dezvoltarea urbană recentă pot conta mai mult decât notorietatea unei adrese.
- Indicele de vandabilitate Homepanda: ce măsoară
- Cartiere celebre unde proprietățile se vând mai greu
- Infrastructura contează mai mult decât prestigiul
- Cum diferă piața imobiliară din Milano, Roma, Napoli și Torino
- Penthouse-urile, proprietățile de vis care se vând mai greu
- Vânzare prin agenție sau direct de la proprietar?
Indicele de vandabilitate Homepanda: ce măsoară
Analiza Homepanda Horizon se bazează pe două instrumente proprietare:
- Indicele de vandabilitate Homepanda (IVH), calculat pe o scară de la 0 la 10, care estimează probabilitatea reală ca o proprietate să fie vândută.
- Termometrul reducerilor de preț, care urmărește cât de des și cu cât este ajustat prețul unui anunț pe durata publicării sale.
Cele două indicatori arată nu doar cât de atractiv este un cartier în percepția publică, ci și cât de ușor se încheie, în realitate, o tranzacție.
Cartiere celebre unde proprietățile se vând mai greu
Navigli și alte zone cunoscute din Milano
În Milano, Navigli se află pe locul trei de la coada clasamentului, dintre cele 32 de zone analizate, cu un indice IVH de doar 1,8 din 10.
În partea inferioară a clasamentului mai apar:
- Quadronno-Palestro-Guastalla: 2,0;
- Solari-Washington: 2,2;
- Arco della Pace-Sempione: 3,4;
- Garibaldi-Porta Nuova: 3,7;
- Centro Storico: 3,8.
Deși aceste zone sunt frecvent asociate cu ideea de viață urbană premium în Milano, datele sugerează că proprietățile de aici nu se vând la fel de ușor precum ar putea indica imaginea lor publică.
Cel mai bun scor din oraș îl are Città Studi-Susa, cu un IVH de 7,0. Este o zonă universitară, mai puțin asociată cu prestigiul tradițional milanez, dar bine integrată în viața cotidiană a orașului.
Centrul istoric din Roma
În Roma, contrastul este și mai accentuat. Centro Storico are un IVH de 3,05, situându-se aproape de coada clasamentului capitalei.
Totodată, zona înregistrează o rată a modificărilor de preț cu 183% mai mare decât în Appio Latino-Colli Albani, cartierul cu cea mai mare stabilitate a prețurilor.
Cel mai ridicat indice de vandabilitate din Roma îl are Mezzocammino-Spinaceto-Tor de’ Cenci, cu un scor de 7,5. Este un cartier suburban bine deservit, fără notorietatea turistică sau istorică a centrului capitalei.
Posillipo, zona exclusivistă din Napoli
În Napoli, Posillipo, dealul cu vedere spre golf și una dintre imaginile emblematice ale orașului, se confruntă cu o frecvență mai mare a reducerilor de preț.
Vânzătorii din Posillipo sunt nevoiți să ajusteze prețurile cu 140% mai des decât cei din San Carlo all’Arena-Sanità, cea mai stabilă zonă a orașului din acest punct de vedere.
San Salvario, cartierul animat din Torino
În Torino, San Salvario, cartier cunoscut pentru viața de noapte și comparat deseori cu „Trastevere-ul nordului”, are un timp mediu de publicare a anunțurilor de 169 de zile. Este una dintre cele mai ridicate valori din oraș.
Infrastructura contează mai mult decât prestigiul
Datele Homepanda indică aceeași tendință în toate cele patru orașe: proprietățile se vând mai ușor în zonele aflate în transformare urbană decât în cartierele cu reputație consolidată.
În Milano, extinderea și efectele liniei de metrou M4 influențează harta valorilor imobiliare. Zona Ponte Lambro-Santa Giulia, deservită de M4, este cea mai dinamică din Italia, cu un timp mediu de listare de numai 19 zile.
În Torino, regenerarea zonei Lingotto, alături de OGR, metroul M1 și proiectele rezidențiale post-olimpice, reprezintă o excepție pozitivă într-o piață lentă. Media de timp petrecută online de anunțuri este de aproximativ 100 de zile.
În Roma, cartierele suburbane bine conectate depășesc, de asemenea, performanța zonelor istorice. În fiecare dintre cele patru orașe, cartierul cu cel mai mare indice de vandabilitate este o zonă transformată recent, nu un nume asociat în mod tradițional cu luxul.
Cum diferă piața imobiliară din Milano, Roma, Napoli și Torino
Raportul descrie cele patru piețe metropolitane prin dinamici distincte.
Milano, cea mai rapidă și mai stabilă piață: este considerată o piață rațională și lichidă. 84% dintre proprietățile listate nu trec prin nicio reducere de preț, cel mai bun rezultat la nivel național.
Timpul mediu de listare este de numai 27 de zile. Potrivit raportului, această stabilitate este susținută de experiența agențiilor și de o piață mai lichidă decât în alte mari orașe italiene.
Roma, piață puternic polarizată: înregistrează un decalaj de 91% între cartierele care se mișcă cel mai rapid și cele mai lente. În zonele cu cea mai bună dinamică, anunțurile rămân online circa 80 de zile, în timp ce în cartierele cu rezultate slabe perioada ajunge la 152 de zile.
Napoli, piață cu diferențe mari între cartiere: este descrisă drept o piață emoțională, cu diferențe mari de la o zonă la alta. În Materdei-Museo, proprietățile stau online în medie 65 de zile, în timp ce în Colli Aminei-Capodimonte-Ponti Rossi perioada ajunge la 138 de zile.
Torino, cea mai lentă piață dintre cele analizate: are un timp mediu de listare de 131 de zile. În Santa Rita-Mirafiori Nord, media urcă la 170 de zile, cea mai mare valoare înregistrată dintre toate zonele analizate în cele patru orașe.
Penthouse-urile, proprietățile de vis care se vând mai greu
Penthouse-ul rămâne una dintre imaginile clasice ale segmentului de lux: terase, panorame și exclusivitate. Datele Homepanda Horizon arată însă că este și tipul de proprietate care necesită mai mult timp și mai multă flexibilitate de preț pentru a fi vândut.
În Milano, un penthouse are un IVH de 4,08, față de 4,57 pentru un apartament standard.
În Roma, diferența este mai mare: 3,26 pentru penthouse-uri, comparativ cu 4,46 pentru apartamentele standard.
Napoli oferă cele mai relevante date privind reducerile de preț. Doar 51% dintre penthouse-urile listate nu suferă nicio modificare de preț, față de 81% în Milano.
Mai mult, în Napoli, 12% dintre penthouse-uri necesită cel puțin cinci reduceri de preț pentru a găsi un cumpărător. În Milano, același lucru se întâmplă în doar 1,9% dintre cazuri.
Vânzare prin agenție sau direct de la proprietar?
Raportul confirmă, în mare parte, ideea că vânzătorii care publică fără sprijinul unei agenții au o probabilitate mai mare de a stabili inițial un preț nepotrivit.
În Milano, vânzătorii privați fac cel puțin cinci reduceri de preț cu 58% mai des decât proprietarii care lucrează cu o agenție.
În Roma, vânzătorii privați depășesc agențiile cu 38% în situațiile cu modificări multiple de preț. În Napoli, diferența este mai mică, dar rămâne în favoarea agențiilor.
Excepția este Torino. Aici, 78,2% dintre vânzătorii privați nu își modifică niciodată prețul cerut, comparativ cu 74,1% dintre agenții.
Totuși, această stabilitate aparentă trebuie privită în contextul unei piețe lente, unde anunțurile rămân online, în medie, 131 de zile, de aproape cinci ori mai mult decât în Milano. Raportul arată astfel că păstrarea unui preț neschimbat poate avea sens într-o piață lichidă, dar poate indica și dificultăți de vânzare într-o piață mai lentă.
