Mietwohnungsmarkt Italien: Trends 2022 und Ausblick 2023

Wir nähern uns dem Jahresende und idealista/news wirft einen Blick auf den Mietwohnungsmarkt in Italien im Jahr 2022. Dazu haben wir Experten der Branche befragt. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass es in diesen zwölf Monaten einen regelrechten Nachfrageboom gegeben hat und dass die Pauschalsteuerregelung „Cedolare secca“ weiterhin eine deutliche Präferenz unter den Eigentümern von zur Miete angebotenen Immobilien verzeichnet. In den kommenden Monaten, Anfang 2023, wird vor allem aufgrund stark steigender Hypothekenzinsen mit einer lebhaften Nachfrage und recht hohen Mieten gerechnet. Mit Hilfe von Isabella Tulipano vom Pressebüro von SoloAffitti, einem auf den italienischen Mietmarkt spezialisierten Netzwerk, werfen wir einen genaueren Blick auf den italienischen Mietwohnungsmarkt, einschließlich der Trends für 2022 und der Aussichten für 2023. 

Wie hat sich der italienische Mietwohnungsmarkt im Jahr 2022 entwickelt?

„Wir können sagen, dass 2022 das Jahr der Vermietungen war. In diesem Jahr hat die Nachfrage nach Mietwohnungen in Italien stark zugenommen und die Mietwerte haben gerade dank des Nachfrageüberhangs fast wieder das Niveau von 2008/2009, vor der Finanzkrise, erreicht.

Vor allem aber war 2022 ein Jahr, in dem das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten konnte: Das, was der Markt an verfügbaren Immobilien anzubieten hat, ist in ganz Italien und fast ohne Unterschied zwischen Groß- und Kleinstädten unzureichend und knapp.“

Wie stark und inwiefern hat sich der Anstieg der Inflation auf die Mieten ausgewirkt?

„Wir haben auch in diesem Jahr wieder eine klare Präferenz für Italiens Pauschalbesteuerung bei der IRPEF-Einkommensteuer festgestellt (91 % der Vermieter entscheiden sich für diese „Cedolare secca“) und daher ist es nicht möglich, die Erhöhung in den meisten vereinbarten Verträgen anzuwenden. Wir versuchen jedoch, einen Vergleich anzustellen und stellen fest, dass, wenn diese Erhöhungssätze eine Zeit lang gelten würden, vielleicht mehr als ein Vermieter der Meinung sein könnte, dass es sich lohnt, zumindest über das Thema nachzudenken. Anders verhält es sich bei gewerblichen Verträgen, bei denen die Erhöhungen zu einer ernsthaften Belastung der gewerblichen Tätigkeit führen.“

Sind die Mieten in Italien im Jahr 2022 gestiegen?

„Um diese Frage zur Erhöhung der Mieten in Italien zu beantworten, gebe ich ein Beispiel: Wenn ich Eigentümer einer Immobilie bin, die für 700 Euro pro Monat vermietet wird, mit einem freien Vertrag von 4 + 4 Jahren, dann multipliziere ich 700 mit 11,8 % (Istat-Index für Oktober) und erhalte 82,6 Euro, die ich auf 83 Euro aufrunden kann. Ich schicke dann eine Nachricht an den Mieter, in der ich ihm mitteile, dass er mir 783 Euro statt 700 Euro zahlen muss. Pro Jahr beträgt der Gewinn 996 Euro.“

Hat sich das Verhalten von Mietern und Vermietern verändert? Was haben Sie im Einzelnen festgestellt?

„Anfragen von Studenten machten 25,6 % aller Mietanfragen aus, die bei den SoloAffitti-Standorten in den regionalen Hauptstädten im Jahr 2022 eingegangen sind, was einem Anstieg von fast 4 Prozentpunkten gegenüber 2021 entspricht. Andererseits stammten 31,6 % der Anfragen von Arbeitnehmern, einer der Hauptzielgruppen bei Vermietungen, was ebenfalls einem Anstieg von über 2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Diesem Anstieg steht ein entsprechender Rückgang der Anfragen zur Anmietung eines Hauptwohnsitzes gegenüber, und zwar nicht aus beruflichen oder studienbedingten Gründen, sondern aus einem einfachen Wohnbedarf heraus. Diese Wahl stellt unserer Meinung nach sowohl aus wirtschaftlichen als auch aus kulturellen Gründen zunehmend eine echte Alternative zum Kauf dar.

Das Anmieten wird wieder vor allem zu einer „Frage des Zusammenlebens“: Die Zahl der Paare, die zur Miete wohnen (insbesondere kinderlose Paare, deren Anteil innerhalb eines Jahres von 38 % auf 39,8 % gestiegen ist), und die Anzahl derjenigen, die in einer Wohngemeinschaft leben (14,5 %, +1,1 Prozentpunkte), nimmt zu.

Dieser jüngste Anstieg signalisiert außerdem das endgültige Überwinden der Angst vor einer Mietergemeinschaft, ein Phänomen, das zuvor aufgrund der gesundheitlichen Notlage zu verzeichnen war.“

Dann ist da noch das Problem der hohen Energiepreise. Sind Kostensteigerungen auch auf dem Mietmarkt zu spüren?

„Die Kosten bleiben in diesem Fall zumindest im Bereich der Langzeitmiete bei den Mietern, welche die Rechnungen bezahlen. Anders sieht es bei Eigentümern von Mietobjekten für Kurzzeitmieten aus, wo hohe Nebenkosten das Nettoeinkommen zu gefährden drohen und viele dazu veranlassen, die Verlagerung der Immobilie auf den traditionellen Markt zu überdenken.“

Wie sind die Aussichten für den italienischen Mietwohnungsmarkt im Jahr 2023?

„Wir erwarten, dass sich diese Trends weiter bestätigen: eine sehr lebhafte Nachfrage, die vor allem aufgrund der stark gestiegenen Hypothekenzinsen zunimmt, und recht hohe Mieten. Wir hoffen vor allem auf eine Belebung des Angebots, mit mehr Eigentümern, die ihre Immobilien auf den Markt bringen können.

Vielleicht könnte eine Intervention auf politischer Ebene, die dies unterstützt, hilfreich sein, um einen Markt, auf dem die Nachfrage nach Immobilien ein wirklich dringender Bedarf ist und ein Hauptbedürfnis erfüllt, wieder ins Gleichgewicht zu bringen.“