Mercado de alquiler de viviendas en Italia: tendencias en 2022 y perspectivas para 2023

Nos acercamos a final de año e idealista/news echa un vistazo al mercado del alquiler residencial en Italia en 2022 preguntando a expertos del sector. El principal descubrimiento ha sido que en estos doce meses se ha producido un auténtico boom de la demanda y que el régimen fiscal de tarifa plana "cedolare secca" ha seguido registrando una clara preferencia entre los propietarios de inmuebles ofrecidos en alquiler. En los próximos meses, a principios de 2023, se espera que la demanda sea elevada, principalmente por la fuerte subida de los tipos de interés hipotecarios, y que los alquileres sean bastante altos. Echemos un vistazo más de cerca al mercado del alquiler de viviendas de Italia, incluidas las tendencias de 2022 y las perspectivas para 2023, con la ayuda de Isabella Tulipano, de la oficina de prensa de SoloAffitti, una red especializada en el mercado de alquiler italiano.

¿Cómo ha sido 2022 para el mercado italiano de alquiler de viviendas?

"Podemos decir que 2022 fue el año de los alquileres, es decir, el año en el que la demanda de viviendas en alquiler en Italia realmente despegó; el año en el que los valores de los alquileres, gracias precisamente a la sobreabundancia de demanda, casi se volvieron a alcanzar los niveles de 2008/2009, antes de la crisis financiera.

Pero, sobre todo, 2022 es el año en el que la oferta no sigue el ritmo de la demanda: "lo que el mercado puede ofrecer en términos de propiedades disponibles es, en toda Italia y casi sin distinción entre grandes y pequeñas ciudades, insuficiente y escaso”.

¿Cuánto ha afectado y está afectando a los alquileres la subida de la inflación?

“Este año hemos vuelto a registrar una clara preferencia por el régimen fiscal italiano de tarifa plana en el impuesto sobre la renta IRPEF (el 91% de los propietarios optan por la “cedolare secca”) y, por tanto, no es posible aplicar la subida en la mayoría de los contratos establecidos. No obstante, intentamos hacer una comparación y nos percatamos de que si estos fueran los tipos de incremento durante un tiempo, quizás más de un propietario podría empezar a considerar que merece la pena al menos reflexionar sobre el tema. Distinta es la situación de los contratos comerciales, para los que las subidas se aplican con un serio gravamen para las actividades comerciales".

¿Han subido los alquileres en Italia en 2022?

"Para responder a esta pregunta sobre el aumento de los alquileres en Italia, daré un ejemplo: si soy propietario de una propiedad alquilada a 700 euros al mes con un contrato gratuito de 4 años + 4, entonces multiplicaré 700 por 11,8% ( Índice Istat de octubre) para obtener 82,6 euros, que puedo redondear a 83 euros. Luego enviaré un mensaje al inquilino avisándole que me tendrá que pagar 783 euros en lugar de 700 euros. Por año la ganancia es de 996 euros".

¿Ha cambiado el comportamiento de los inquilinos y propietarios? ¿Qué has observado en particular?

“Las solicitudes de estudiantes representan el 25,6% del total de solicitudes de alquiler recibidas por los puntos SoloAffitti en las capitales regionales en 2022, un aumento de casi 4 puntos porcentuales en comparación con 2021; por otro lado, el 31,6% de las solicitudes provienen de trabajadores, uno de los grupos que son objetivo principal de los arrendatarios, nuevamente un aumento de más de 2 puntos porcentuales respecto al año anterior.

Este aumento se ve compensado por la respectiva caída en las solicitudes de alquiler de vivienda habitual, no por motivos de trabajo o estudio, sino por simples necesidades de vivienda, elección que creemos representará cada vez más una alternativa válida a la compra, tanto por motivos económicos como culturales.

El alquiler vuelve a ser sobre todo una 'cuestión de convivencia': el número de parejas que alquilan (sobre todo sin hijos, que ha pasado del 38% al 39,8% en un año) y el de las que viven en piso compartido (14,5%, +1,1 puntos porcentuales) va en aumento.

Este último incremento, además, supone la superación definitiva de los miedos al alquiler compartido, fenómeno registrado con anterioridad debido a la emergencia sanitaria”.

Luego está el problema de la energía cara. ¿Se ha notado también el aumento de los costes en el mercado de alquiler?

"Los costes en este caso quedan en manos de los inquilinos que pagan las facturas, al menos en lo que respecta al sector de alquiler a largo plazo. La situación es diferente para los propietarios de propiedades alquiladas a corto plazo, donde las altas facturas de los suministros amenazan con poner en peligro los ingresos netos y lleva a muchos a reconsiderar el traslado del inmueble al mercado tradicional'.

¿Cuál es la perspectiva para el mercado de alquiler italiano en 2023?

“La expectativa es que se sigan manteniendo estas tendencias: demanda muy dinámica, al alza principalmente por la fuerte subida de los tipos de interés de las hipotecas, y alquileres bastante altos. Lo que se espera, sobre todo, es que haya un repunte de la oferta, con más propietarios que puedan poner sus propiedades en el mercado.

Tal vez una intervención a nivel político para apoyar esto podría ser útil para reequilibrar un mercado donde la demanda de inmuebles es una necesidad realmente urgente y satisface una necesidad primaria".