Luxusimmobilien in Italien: Aktuelle Trends in Mailand und Rom

Was macht eine Luxusimmobilie aus? Was muss ein Luxusapartment haben, damit es „Luxus“ ist? Eine Studie von Santandrea-Doxa-Studie und die Daten des Immobilienmarktes von Rom und Mailand geben Antwort auf diese Fragen.

Neue oder sanierte Luxusimmobilien in Mailand

Die Studie, die auf einer qualitativen Umfrage basiert, die Doxa Anfang 2019 im Auftrag von Santandrea durchführte, konzentriert sich auf Luxusimmobilien auf dem Mailänder Immobilienmarkt. In dieser Stadt befindet sich das Luxussegment nicht in der Krise und es existieren zwei verschiedene Ansätze für „Luxus“:

• Historische Immobilien: Seit Anfang des 20. Jahrhunderts sind diese Immobilien bei den über 40-Jährigen, die eher auf traditionelle Werte setzen, sehr beliebt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei der Investition um eine eher unvernünftige Entscheidung handelt (schlecht isolierte Fenster und Türen, Holzausstattungen in schlechtem Zustand usw.). Es muss renoviert werden: Die alte Fassade sieht gut aus, aber vor allem die Oberflächen, Verkabelungen und Rohre müssen den modernen Ansprüchen angepasst werden. Die Daten der Studie belegen, dass das Prestige des Hauses für 49% der Käufer ausschlaggebend ist und für 33% wichtig.
• Neubau-Immobilien: Sie locken vor allem 30- bis 40-Jährige an, denen der Stil des Architekten gefällt, das Moderne, neue Raumkonzepte und ein „grüner“ Lebensstil. Die gemeinschaftlich genutzten Räume (Wohnzimmer/Küche sind integriert, aber voneinander abgehoben; „in/out“-Räume, Terrassen) sind größer, während die Schlafzimmer oft viel kleiner ausfallen.

Die größte Nachfrage besteht nach 4-Zimmer-Wohnungen (44%), gefolgt von 5-Zimmer-Wohnungen oder größer (37%) und 3-Zimmer-Wohnungen (19%). Bei der Wahl der Immobilie suchen 37% eine renovierte Immobilie, 19% eine Neubau-Immobilie, 31% eine renovierungsbedürftige Immobilie und 13% eine Immobilie in gutem Zustand.

Merkmale einer Luxusimmobilie

Quer durch alle Käufergruppen lassen sich einige Merkmale festmachen, die eine Luxusimmobilie definieren:

• Helligkeit: Eines der wichtigsten Merkmale. Immobilien mit Ausrichtung in verschiedene Himmelsrichtungen werden bevorzugt, die viel natürliches Licht bieten. Das Vorhandensein von Fenstern und Türen ist wichtig.
• Umgebung: Luxusimmobilien liegen im Zentrum von Mailand. Die beliebtesten Viertel sind Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova und CityLife.
• Obere Stockwerke: Erdgeschosse sowie die ersten Stockwerke werden bei der Suche ausgeschlossen. Luxusapartments liegen meist im letzten Stock und bieten Panoramablick, mehr natürliches Licht und einen höheren Wert (was auch für zukünftige Verkäufe/Investitionen wichtig ist).
• Hohe Decken: Raumhöhen von über 3,5 Metern werden als wertsteigerndes Merkmal wahrgenommen, die der Immobilie Licht und Charme verleihen.
• Terrasse oder Balkon: Es ist wichtig, dass die Wohnung über einen Außenbereich verfügt, d. h. zumindest einen einladenden Balkon, besser noch eine Terrasse mit Aussicht. Sehr beliebt sind dabei Glaswände, die sich öffnen lassen, und so natürliches Licht bieten und Kontinuität zwischen innen und außen schaffen.
• Aufzug: Trägt zur Wertsteigerung des Gebäudes bei und erhört die Attraktivität der oberen Stockwerke.
• Concierge: Wichtig sowohl aus Sicht der Sicherheit als auch aus Sicht der Logistik.
• Geschichte: Sowohl künstlerische Details an der Fassade als auch im Innenbereich (antike Türen, Stuckarbeiten, Sichtbalken, antike Einbauten, Kamin, feines Parkett usw.) oder Details, in denen „Geschichte“ steckt, sind sehr gefragt.
• Offener Wohn- und Kochbereich: Separate Küchen werden nicht mehr als modern angesehen.
• Verschmelzung von Innen- und Außenbereichen: Käufer von Luxusimmobilien suchen nach Wintergärten oder Verandas, um die Außenbereiche nicht nur im Sommer, sondern auch im Winter nutzen zu können.
• Zwei (oder mehr) Badezimmer: Das Badezimmer wird zu einem Entspannungsbereich, in dem man sich Zeit nimmt und sich etwas Gutes tut. Immobilien mit nur einem einzigen Bad kommen gar nicht erst in Betracht. 66% der Käufer suchen Immobilien mit zwei Badezimmern, 34% mit drei. 56% möchten sowohl eine Dusche als auch eine Badewanne, 32% möchten lediglich eine Dusche.

Die Luxusimmobilien der Zukunft

Wenn man an Immobilien der Zukunft denkt (in den nächsten zehn Jahren), fallen einem neue (Luxus-)Bedürfnisse ein:

• Smart Home: Ein eindeutiges Merkmal der Immobilien der Zukunft, intelligente Systeme, die sich über Apps steuern lassen (z. B. Glühbirnen oder Thermostate).
• Separater Gästebereich: Möglicherweise vom restlichen Wohnraum getrennt und unabhängig, mit eigenem Bad, um Freunde oder Verwandte (oder eine Pflegekraft) unterzubringen.
• Eine grüne Terrasse: Besonders für diejenigen, die ihre Wäsche zum Trocknen auf dem Balkon aufhängen.
• En-suite Badezimmer
• Zwei Eingänge: Falls die Immobilie in der Zukunft umstrukturiert wird, um zwei getrennte Wohneinheiten zu schaffen.

Der Markt für Luxusimmobilien in Mailand

Nach Daten von Santandrea, die im 2. Halbjahr 2018 vom Marktforschungsunternehmen Studi Gabetti zusammengestellt wurden, bestätigte sich die bereits im Jahr 2017 sowie im 1. Halbjahr 2018 beobachtete Erholung auf dem Markt für Luxusimmobilien in Mailand.

„Mailand spielt für Italien eine zentrale Rolle als Anziehungspunkt für verschiedene Arten von nationalen und internationalen Investoren“, erklärt Fabio Guglielmi, Geschäftsführer von Santandrea Luxury Houses. „Es ist daher kein Zufall, dass es in Mailand 2018 etwa fünfzig Baustellen oder Neubauprojekte gab, auf denen insgesamt fast 3.000 neue Luxusapartments entstehen.“

Im 2. Halbjahr 2018 gehörten die Gebiete Brera, Centro Storico und Magenta-Pagano-Castello zu den dynamischsten mit einer stetig wachsenden Nachfrage. Bei den Preisen wurde ein leichter Anstieg (+0,6%) beobachtet. Mit Ausnahme der Gegend Palestro-Duse wuchs das Angebot an Immobilien. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Mailand ist in den Vierteln Quadrilatero und Palestro-Duse stabil, während sie in den Vierteln Magenta-Pagano-Castello, Brera und Centro Storico zunahm. Die Mieten blieben weitgehend stabil, mit einem leichten Anstieg von 0,2% in der Mailänder Altstadt. Generell nehmen die kurzfristigen Mietverhältnisse, bei denen die Eigentümer oder Dienstleister direkt vermieten, weiter zu; ein Phänomen, das das Angebot an Immobilien zur mittel- bis langfristigen Vermietung in den letzten Jahren deutlich reduziert hat.

In Mailand reichen die Preise für Neubau-Immobilien oder sanierte Häuser von 7.500 Euro/m2 in der Altstadt und Magenta-Pagano-Castello bis zu 13.500 Euro/m2 in der Gegend von Quadrilatero.

Der Großteil (70%) möchte nach wie vor eine Immobilie kaufen; die Nachfrage nach Mietwohnungen liegt bei 30%. Am stärksten werden Immobilien zwischen 180 und 230 m2 und mit mindestens drei Schlafzimmern nachgefragt.

Der Markt für Luxusimmobilien in Rom

„Eine Stadt wie Rom“, so Fabio Guglielmi, Geschäftsführer von Santandrea Luxury Houses, „die architektonisch und kulturell potenziell attraktiver ist als Mailand, hat allmählich teilweise den Charme der Ewigen Stadt verloren. Dies hat zu einer allmählichen Verlangsamung der Immobilieninvestitionen geführt, mit lediglich 10.000 neuen Luxusimmobilien im Jahr 2018. In Rom entsprechen der Wartungszustand und die Umgebung oft nicht den Anforderungen der Nachfrage.“

In Rom wurde im 2. Halbjahr 2018 ein Anstieg der Nachfrage nach Luxusimmobilien verzeichnet, mit Ausnahme der Gegenden Flaminio und Salario-Trieste, wo die Situation unverändert blieb. Das Verkaufsangebot hingegen blieb stabil. Die Preise blieben in allen Bereichen unverändert, mit ersten Anzeichen für einen Preisverfall in Prati und einen Preisanstieg in Pinciano-Veneto.

In Rom wurden allgemein niedrigere Preise im Vergleich zu Mailand registriert: von 4.500 Euro/m2 bis 11.000 Euro/m2 für Neubau-Immobilien oder renovierte Immobilien; von 4.000 Eur/m2 in Flaminio, Parioli und Salario-Trieste bis 10.000 Euro/m2 in der Altstadt für Immobilien aus Vorbesitz oder in renovierungsbedürftigem Zustand. Die Altstadt führt bei beiden Immobilientypen die Liste an.

Der Mietmarkt in der italienischen Hauptstadt verzeichnete eine erhebliche Stabilisierung der Nachfrage in der Altstadt, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli und Flaminio, mit einem Anstieg in Pinciano-Veneto, während die Nachfrage in Salario-Trieste weiter zurückging. Das Mietangebot ist in fast allen Gegenden stabil.

Wie in den vorangegangenen Halbjahren konzentrierte sich in Rom 60% der Nachfrage auf den Kauf und die restlichen 40% auf die Miete von Immobilien. Die Investitionen lagen weiterhin bei 25%. Am nachgefragtesten waren Immobilien zwischen 150 und 200 m2 mit mindestens drei Schlafzimmern.

Prognose für den Markt der Luxusimmobilien

Für das erste Halbjahr 2019 wird in Mailand ein Anstieg der Nachfrage mit einer Zunahme der Verkäufe bei tendenziell stabilen Preisen erwartet. Auch auf dem Mietmarkt wird ein allgemeines Wachstum erwartet: Angebot, Nachfrage, Angebot, Mietverträge und Mieten.

In Rom wird sowohl bei der Nachfrage als auch bei der Anzahl der Immobiliengeschäfte Stabilität erwartet. Die allgemeine wirtschaftliche Lage wird günstige Bedingungen für einen Anstieg der Nachfrage schaffen. Auf dem Mietmarkt wird mit einer steigenden Nachfrage und einem stabilen Angebot bei weitgehend unveränderter Vertragsaktivität und tendenziell sinkenden Mieten gerechnet.

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