Case de lux în Italia: care sunt tendințele în Roma și Milano

dl_a01627440.jpg
Proprietăți imibiliare de lux în Roma și Milano / Gtres
11 iunie 2019, Redacție

Cum ar trebui să fie o casă "de lux"? Să vedem răspunsul studiului Santandrea-Doxa și datele de pe piețele din Roma și Milano.

Locuințe de lux noi sau renovate în Milano

Analiza scenariilor bazate pe studiul calitativ realizat de Doxa pentru Santandrea la începutul anului 2019 se concentrează pe proprietățile de lux de pe piața din Milano. În acest oraș, segmentul de lux nu se află în criză și cunoaște două abordări diferite ale conceptului de "valoare":

  • Casa de epocă: de la începutul secolului al XX-lea, este preferată de cei peste 40 de ani, legată de valori mai tradiționale. Nu contează dacă este o alegere nerațională (ferestrele și ușile nu izolează la fel de bine ca cele moderne, lemnul nu este în cea mai bună condiție etc.), trebuie să se recurgă la lucrări de renovare: stilul epocii arată bine, dar finisajele și sistemele în special trebuie să răspundă normelor moderne. Datele arată că prestigiul casei este fundamental pentru 49% dintre cumpărători și suficient pentru 33%.
  • Casa nouă: preferată de cumpărătorii cu vârsta între 30-40 de ani, care atrage prin "semnătura" arhitectului, înfățișarea modernă, noul concept de spațiu și de a trăi într-un mod "verde". Spațiile de locuit (camera de zi/bucătăria ca mediu unic, dar divizat, spații de tipul "interior/exterior" precum terasele) sunt îmbogățite în detrimentul camerelor, care au în general dimensiuni mici.

Cererea este mai mare pentru apartamentele cu patru camere (44%), urmate de apartamentele cu cinci sau mai multe camere (37%) și apartamentele cu trei camere (19%). În alegerea casei, 37% dintre cumpărători caută o casă deja renovată, 19% o construcție nouă, 31% o casă second hand de renovat, 13% o casă second hand în stare bună.

Care sunt caracteristicile unei case de lux?

Pe lângă cerere, apar anumite caracteristici ale faptului că proprietatea de lux trebuie definită ca atare:

  • Lumina: este considerat unul dintre cele mai importante elemente. Se caută o orientare a două sau trei laturi, cu o atenție deosebită pentru prezența ferestrelor și ușilor.
  • Zona: clădirile de lux sunt situate în zona centrală a orașului Milano, între Metereze. Printre cele mai căutate zone: Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova, CityLife.
  • Apartamente la etaje superioare: tind să fie mai căutate decât cele de la etajele inferioare și primele etaje. Casele de lux se află la ultimul etaj, ceea ce înseamnă vederi panoramice, mai multă lumină, mai multă valoare (și pentru viitoare vânzări/investiții).
  • Tavan înalt: în general, peste trei metri și jumătate, este considerat element de valoare, permițând camerelor să "respire", adăugând lumină și farmec proprietății.
  • Terasă sau balcon: este important ca apartamentul să aibă acces exterior - cel puțin un balcon, sau mai bine, o terasă cu vedere. Pereții de sticlă ce se pot deschide sunt foarte populari, dând mai multă lumină unei încăperi și creând continuitate între interior și exterior.
  • Lift: adaugă valoare clădirii, făcând etajele mai înalte și mai atractive.
  • Portar: important atât din punctul de vedere al siguranței, cât și al logisticii.
  • Istoric: accentul se pune pe detaliile estetice ale fațadei, dar și pe interioare, cum ar fi ușile antice, stucurile, grinzile expuse, mobilier antic, șemineu, parchet, arcade etc. sau detalii care "vorbesc despre istorie și distincție".
  • Sufrageria și bucătăria ca un singur spațiu: bucătăria separată pare cumva ne-modernă.
  • Interiorul și exteriorul se integrează într-un singur spațiu: cumpărătorii de proprietăți de lux adoră soluțiile de genul "serelor" sau teraselor care vă permit să experimentați spații exterioare nu numai în timpul verii, dar și în timpul iernii.
  • Baie dublă (sau triplă): baia s-a transformat într-o zonă de relaxare, unde poți petrece ceva timp și avea grijă de tine. O casă cu o singură baie nu este luată în considerare. 66% din cumpărători își doresc două băi, 34% își doresc trei. 56% din cumpărători doresc un duș și o cadă, în timp ce 32% își doresc doar un duș.

Casele de lux ale viitorului

Când te gândești la casa viitorului (zece ani de acum înainte), vin în minte noi nevoi:

  • Domotica -automatizarea locuinței/casă inteligentă: acestea sunt caracteristicile casei viitorului, deși tendința este deja de a prefera soluții inteligente care pot fi gestionate prin intermediul aplicațiilor de pe telefon (de exemplu becuri inteligente sau termostate) mai ușor de înțeles, de instalat și de gestionat.
  • Un spațiu dedicat oaspeților: (eventual separat și independent, cu baie) pentru a găzdui prieteni sau rude (sau personal).
  • O terasă plină de verde (mai ales pentru cei care își întind în prezent hainele de pe balcoane)
  • O baie în cameră
  • O intrare dublă (pentru viitoarele diviziuni ale casei, pentru când copii vor fi mari și autonomi)

Piața de case de lux din Milano

Potrivit datelor Santandrea, pregătite de Biroul de Studii Gabetti în al doilea semestru din 2018, piața de proprietăți cu valoare mare din Milano a confirmat recuperarea observată în 2017 și în prima jumătate a anului 2018.

"Milano joacă un rol central în Italia ca un magnet pentru diferite tipuri de investitori, atât naționali, cât și internaționali", spune Fabio Guglielmi, Managing Director al Santandrea Luxury Houses. "Prin urmare, nu este o coincidență faptul că în Milano în 2018, există aproximativ 50 de construcții sau proiecte imobiliare noi, pentru un total de aproape trei mii de unități de lux noi."

În a doua jumătate a anului 2018, zonele Brera, Centrul istoric și Magenta-Pagano-Castello se numără printre cele mai dinamice, cu o cerere în continuă creștere. În ceea ce privește prețurile, a existat o ușoară creștere (+ 0,6%). În ceea ce privește oferta, cu excepția zonei Palestro-Duse, disponibilitatea imobiliară a crescut. Cererea de închiriere în Milano este stabilă în zonele Quadrilatero și Palestro-Duse, în timp ce crește în zonele Magenta-Pagano-Castello, Brera și Centro Histórico. Tarifele au rămas în mare parte stabile, cu o ușoară creștere de 0,2% în orașul vechi. În general, fenomenul închirierii pe termen scurt (în scop turistic) gestionată direct de către proprietar sau companiile de servicii continuă să crească, ceea ce în ultimii ani a redus semnificativ oferta de proprietăți de închiriere pe termen mediu și lung. Reducerea medie a fost cuprinsă între 8% și 10% și, în ceea ce privește timpul medi, soluțiile au rămas pe piață timp de cel puțin două luni, până la maximum patru luni.

În Milano, pentru casele noi sau renovate, prețurile au fluctuat de la un minim de 7.500 de euro pe metru pătrat în Centrul Istoric și Magenta-Pagano-Castello, până la maximum 13.500 euro/mp în zona Quadrilatero.
Cea mai mare parte a cererii, de 70%, rămâne interesată în a cumpăra, în timp ce cererea de proprietăți de închiriat atinge 30%. Cele mai solicitate mărimi sunt cele de la 180 la 230 de metri pătrați și cu cel puțin trei dormitoare.

Piața de case de lux din Roma

"Un oraș ca Roma," spune Fabio Guglielmi, directorul executiv al Santandrea Luxury Houses, "probabil mai atractiv decât Milano din punct de vedere arhitectural și cultural, a pierdut treptat și parțial, farmecul orașului etern. Această pierdere de farmec a dus la o decelerare treptată a investițiilor în domeniul imobiliar, cu doar o mie de proprietăți de lux noi până în 2018. Ce se întâmplă în Roma este că statutul și contextul de întreținere adesea nu îndeplinesc cerințele cererii, atât de mult încât stocul de locuințe renovate reprezintă un  mic procent semnificativ."

În Roma, în ultimele șase luni ale anului 2018, cererea de case de lux a crescut, cu excepția zonelor Flaminio și Salario-Trieste, unde situația nu s-a schimbat. Dimpotrivă, oferta de vânzare a rămas stabilă. Prețurile au rămas neschimbate în toate zonele, cu semne incipiente ale unei scăderi ale prețurilor în Prati și ale unei creșteri în Pinciano-Veneto.

Prețuri mai mici în orașul Roma decât în ​​Milano: de la 4.500 de euro/m2 până la 11.000 de euro/m2 pentru clădirile noi sau restaurate; de la 4.000 euro/m2 în Flaminio, Parioli și Salario-Trieste până la 10.000 euro/m2 în Centrul Vechi pentru soluții second hand sau de renovat. Centrul Vechi este primul pe listă pentru ambele tipuri de proprietăți.

Capitalul pe termen lung al sectorului de închiriere a înregistrat o stabilitate substanțială a cererii în zone ale centrului vechi, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli și Flaminio, în creștere în Pinciano-Veneto, în timp ce în zona de Salario-Trieste a scăzut și mai mult. Oferta de închiriere pe termen lung în Roma a rămas stabilă în aproape toate zonele.

La fel ca în semestrele precedente, în Roma, 60% din cerere era orientată spre cumpărare, iar restul de 40% spre închiriere. Componenta investițională a rămas la 25%. Cele mai solicitate unități imobiliare au fost cele cuprinse între 150 și 200 de metri pătrați, cu cel puțin trei dormitoare.

Previziunile pentru piața imobiliară rezidențială de înaltă calitate

Pentru prima jumătate a anului 2019, în Milano, este de așteptat o creștere a cererii, pe lângă o creștere a numărului de operațiuni într-un scenariu de preț care tinde să fie stabil. De asemenea, se așteaptă o creștere generalizată a închirierilor: cerere, ofertă, număr de contracte și închirieri.

În Roma, se așteaptă stabilitate atât în ofertă, cât și în numărul de tranzacții. Cotațiile, care vor suferi doar mici scăderi, vor conduce, împreună cu alți factori, la crearea condițiilor favorabile pentru o creștere a cererii. În ceea ce privește piața de închiriere, se așteaptă o creștere a cererii, o stabilizare a ofertei, activitatea contractuală rămânând practic neschimbată, iar chiriile având o tendință de scădere.

Găsește o proprietate de lux pe idealista

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung