Immobilier de luxe à Rome et Milan / Gtres
Immobilier de luxe à Rome et Milan / Gtres

A quoi doit ressembler une maison de luxe ? Voyons la réponse à l'étude Santandrea-Doxa et les données des marchés de Rome et Milan.

Résidences de luxe neuves ou rénovées à Milan

L'analyse du marché de l'immobilier de luxe basée sur l'enquête qualitative réalisée par Doxa pour le compte de Santandrea en début 2019 est centrée sur les propriétés de prestige sur le marché milanais. Dans cette ville, le secteur du luxe est en plein essor et voit deux approches différentes du concept de « luxe » :

  • La maison d'époque : ce sont principalement des maisons construites au début des années 1900, il s'agit de la propriété de luxe de choix pour les plus de 40 ans qui ont des valeurs plus traditionnelles. Peu importe s’il s’agit d’un choix non rationnel (les fenêtres et les portes n’ont souvent pas la même efficacité énergétique que les fenêtres modernes, le bois est peut-être dans un état plus dégradé, etc.), ces acheteurs préfèrent souvent effectuer des travaux de rénovation. Le bâtiment est en bon état, mais les finitions et les systèmes en particulier doivent être conformes aux normes modernes. Les données montrent que le prestige de la maison est fondamental pour 49% des acheteurs et suffisant pour 33%.
  • La nouvelle maison : ce type de maison de luxe est préféré par le groupe cible des 30 à 40 ans, qui « craque » pour le charme de la signature de l'architecte, le concept moderne d'espace et de vie verte. Les espaces de vie (y compris le salon / la cuisine en tant qu’environnements uniques mais divisés, les espaces « in / out », les terrasses) sont mis en valeur au détriment des chambres à coucher, généralement de plus petite taille.

La demande est plus forte pour les appartements de quatre chambres (44%), suivis par les appartements de cinq chambres ou plus (37%) puis les appartements de trois chambres (19%). 37% des clients de l'immobilier de luxe à Milan recherchent une maison déjà rénovée, 19% un nouveau bâtiment, 31% un bien à rénover et 13% une maison d'occasion en bon état.

Les caractéristiques des propriétés de luxe

Conformément à ce que recherche ce marché cible, certaines caractéristiques ressortent de l’étude selon laquelle un bien immobilier de luxe doit être défini comme tel :

  • La lumière naturelle : elle est considérée comme l'un des éléments les plus importants. Les acheteurs veulent une exposition au soleil sur deux ou trois côtés de la maison, avec de nombreuses fenêtres et portes.
  • L'environnement : un immeuble de luxe doit être situé au centre de Milan ou à l'intérieur du Bastioni. Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova et CityLife sont parmi les plus recherchées.
  • Étages supérieurs : les appartements situés au rez-de-chaussée et au premier étage sont moins souhaitables. Les maisons de luxe se trouvent à l'étage supérieur, ce qui signifie une vue panoramique, plus de lumière et plus de valeur (également pour les ventes / investissements futurs).
  • Hauts plafonds : généralement plus de trois mètres et demi, c'est un élément précieux qui ajoute de la lumière et du charme à la propriété.
  • Terrasse ou balcon : il est important que l’appartement dispose d’une sorte d’espace extérieur : au moins un balcon, voire mieux, une terrasse avec vue. Les murs de verre pouvant être ouverts sont très populaires, augmentant la lumière dans la pièce et créant une continuité entre l'intérieur et l'extérieur.
  • Ascenseur : un ascenseur ajoute de la valeur au bâtiment en rendant les étages supérieurs plus accessibles.
  • Concierge : important du point de vue de la sécurité et de la logistique.
  • Histoire : l'attention porte sur les détails esthétiques de la façade, mais aussi sur l'intérieur, tels que les portes anciennes, les travaux de stuc, les poutres apparentes, les luminaires antiques, la cheminée, le beau parquet, les arches et autres détails de luxe qui « parlent d'histoire et de particularité » .
  • Le salon et la cuisine forment un seul et même espace : une cuisine séparée est considérée comme quelque chose d'ancien.
  • L'intérieur et l'extérieur se confondent en un seul espace : les acheteurs recherchent des solutions telles qu'une véranda pour pouvoir profiter des espaces extérieurs non seulement en été mais aussi en hiver.
  • Double (ou triple) salle de bains : la salle de bains moderne a été transformée en un espace de détente où vous pouvez prendre votre temps et prendre soin de vous. Une maison de luxe avec une seule salle de bains n'est même pas envisagée. 66% veulent deux salles de bains, 34% en veulent trois. 56% veulent à la fois une douche et une baignoire, tandis que 32% ne veulent qu'une douche.

La maison de luxe de demain

Quand vous pensez à la maison de demain (vous projetant dans le futur, dans dix ans), de nouveaux luxes / besoins vous viennent à l’esprit :

  • Domotique intelligente : telles sont les caractéristiques de la maison du futur, même si nous avons souvent tendance à préférer les solutions intelligentes pouvant être gérées depuis un téléphone mobile à l'aide d'applications (ex: ampoules ou thermostats intelligents) plus faciles à comprendre, à installer et à utiliser. 
  • Un espace dédié aux invités : un espace éventuellement séparé et indépendant avec sa propre salle de bains, pouvant accueillir des amis, des proches, etc.
  • Une terrasse pleine de verdure : avoir des plantes dans les espaces extérieurs est particulièrement important pour ceux qui étendent leur linge sur le balcon et qui veulent quelque chose d'un peu plus agréable.
  • Salle de bains
  • Une double entrée : cela peut être utile pour les futures divisions de la maison en deux unités, par exemple, pour aider les enfants à obtenir un peu de liberté.

Le marché de l'immobilier de luxe à Milan

Selon les recherches de Santandrea, préparées par le bureau d'études Gabetti au cours du deuxième semestre de 2018, le marché des biens de grande valeur à Milan a confirmé la reprise observée en 2017 et au premier semestre de 2018.

« Milan joue un rôle central pour l'Italie en tant que pôle d'attraction pour différents types d'investisseurs, nationaux et internationaux », déclare Fabio Guglielmi, directeur général de Santandrea Luxury Houses. « Ce n'est donc pas un hasard si, à Milan, il y a eu en 2018 une cinquantaine de chantiers de construction ou de nouveaux développements, pour un total de près de trois mille nouvelles unités de luxe. »

Au cours du second semestre de 2018, les zones de Brera, Centro Storico et Magenta-Pagano-Castello ont été parmi les plus dynamiques avec une demande en croissance constante. En ce qui concerne les prix, il y a eu une légère augmentation (+0,6%). Du côté de l'offre, la disponibilité de l'immobilier à Milan a augmenté partout, à l'exception de la zone Palestro-Duse. La demande de locations à long terme pour des propriétés de luxe à Milan est stable dans les régions du quadrilatère et de Palestro-Duse, et à la hausse dans les régions de Magenta-Pagano-Castello, Brera et Centro Storico. Les prix des loyers sont restés stables, avec une légère augmentation de 0,2% dans le centre historique de la vieille ville. De manière générale, le phénomène des locations de vacances de courte durée gérées directement par les propriétaires ou les sociétés de services ne cesse de croître, ce qui a considérablement réduit l'offre de biens à louer à moyen et long terme. La différence moyenne entre les prix demandés et les prix de clôture finaux était comprise entre 8% et 10% et, en ce qui concerne le délai moyen de vente, les biens sont restés sur le marché pendant une période minimale de deux à quatre mois.

Pour les logements neufs ou rénovés à Milan, les prix ont fluctué d’un minimum de 7 500 euros par mètre carré dans la vieille ville et à Magenta-Pagano-Castello, jusqu’à un maximum de 13 500 euros / m2 dans la zone du Quadrilatero.

La majorité de la demande, 70%, reste intéressée par l'achat d'une propriété, tandis que la demande de propriétés louées constitue les 30% restants. Les tailles de maisons les plus recherchées sont celles comprises entre 180 et 230 mètres carrés et avec au moins trois chambres à coucher.

Le marché de l'immobilier de luxe à Rome

« Une ville comme Rome », dit Fabio Guglielmi, « qui est potentiellement plus attrayante que Milan du point de vue architectural et culturel, a progressivement perdu en partie son charme de « ville éternelle ». Cette perte de charme a entraîné un ralentissement progressif des investissements dans l'immobilier, avec seulement un millier de nouveaux biens de luxe en 2018. Ce qui se passe à Rome, c'est que l'état d'entretien et le contexte ne répondent souvent pas aux exigences de la demande, à tel point que le stock de propriétés rénovées représente un pourcentage faible mais significatif.  »

À Rome, au cours des six derniers mois de 2018, la demande pour les propriétés de grande valeur a augmenté, à l'exception des zones de Flaminio et Salario-Trieste, où la situation est restée inchangée. L'offre de propriétés à vendre est quant à elle restée stable. Les prix sont restés inchangés dans tous les domaines, avec les premiers signes de baisse des prix à Prati et de hausse à Pinciano-Veneto.

Les prix sont plus bas dans la ville de Rome par rapport à Milan : de 4 500 euros / m2 à 11 000 euros / m2 pour les bâtiments neufs ou rénovés ; de 4 000 euros / m2 pour Flaminio, Parioli et Salario-Trieste à 10 000 euros / m2 pour la vieille ville pour des propriétés d'occasion ou pour celles qui nécessitent une rénovation. La vieille ville est la zone la plus chère pour les deux types de propriété.

Le secteur locatif de la capitale a enregistré une stabilité substantielle de la demande dans les zones de la vieille ville, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli et Flaminio, qui se développent à Pinciano-Veneto, tandis que celles de Salario-Trieste ont encore diminué. L'offre de logements à louer à Rome est restée stable dans presque tous les domaines.

Comme aux semestres précédents, à Rome, 60% de la demande était orientée vers l’achat et les 40% restants vers le loyer. La composante investissement est restée à 25%. Les unités immobilières les plus recherchées étaient celles comprises entre 150 et 200 mètres carrés, comportant au moins trois chambres à coucher.

Prévisions pour le marché résidentiel de luxe en Italie

Pour le premier semestre de 2019, à Milan, on s'attend à une augmentation de la demande, qui se répercute sur une augmentation du nombre de transactions dans un contexte où les prix ont tendance à être stables. Une croissance généralisée est également attendue pour le leasing : demande, offre, nombre de contrats et loyers.

À Rome, on s'attend à une stabilité de l'offre et du nombre d'opérations. Les prix, qui connaîtront de légères baisses, permettront, avec les autres facteurs, de créer des conditions favorables à la hausse de la demande. En ce qui concerne le marché locatif, la demande devrait croître, l'offre devrait être stable, l'activité contractuelle pratiquement inchangée et les loyers devraient avoir tendance à baisser.

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