Casas de lujo en Italia: estas son las tendencias en Milán y Roma

Promoción de lujo en Roma y Milán / Gtres

11 Junio 2019, 23:23

¿Cómo debe ser una casa de "lujo"? Veamos la respuesta del estudio de Santandrea-Doxa y los datos de los mercados romano y milanés.

Residencias de lujo nuevas o reformadas en Milán

El análisis de escenarios basado en el estudio cualitativo realizado por Doxa para Santandrea a principios de 2019 se centra en las propiedades de lujo en el mercado milanés. En esta ciudad, el segmento de lujo no está en crisis, y ve dos enfoques diferentes al concepto de "valor":

La casa de época: básicamente desde principios del siglo XX, es la favorita de los mayores de 40 años ligada a valores más tradicionales. No importa si se trata de una elección no racional (las ventanas y puertas a menudo no son tan térmicas como las modernas, las maderas pueden arruinarse, etc.), tendremos que recurrir a la reforma: el estilo de la época se ve bien, pero los acabados y los sistemas en particular deben responder a los dictados modernos. Los datos muestran que el prestigio de la vivienda es fundamental para el 49% de los compradores, es suficiente para el 33%.
La casa nueva: preferido por el target 30-40 años que sufre el encanto de la "firma" del arquitecto, de lo moderno, del nuevo concepto de espacio, de vivir de manera "verde". Los espacios en los que se va a vivir (salón/cocina como ambientes únicos pero divididos, espacios "dentro/fuera", terrazas) se enriquecen a expensas de las habitaciones, que generalmente son de pequeñas dimensiones.

La demanda es mayor para el piso de cuatro habitaciones (44%), seguido por el de cinco habitaciones o más (37%) y el de tres habitaciones (19%). En la elección de la casa el 37% busca una casa ya reformada, el 19% la nueva construcción, el 31% una usada para reformar, el 13% una usada en buen estado.

¿Cuáles son las características de las casas de lujo?

Transversalmente a los demandantes, surgen algunas características de que la propiedad de lujo debe ser definida como tal:

Luz: se considera uno de los elementos más importantes. Se busca una orientación a dos o tres lados, con especial atención a la presencia de ventanas y puertas.
La zona: edificios de lujo se encuentran en la zona central de Milán, dentro de los Baluartes. Entre las zonas más buscadas: Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova, CityLife.
Los pisos superiores: tienden a excluir las plantas bajas y las primeras plantas. La casa de lujo está en el piso superior, lo que significa vistas panorámicas, más luz, más valor (también para futuras ventas/inversiones).
El techo alto: generalmente de más de tres metros y medio, se experimenta como un elemento valioso, que deja que las habitaciones “respiren”, y añada luz, encanto a la propiedad.
Terraza o balcón: es importante que el piso tenga un acceso externo – al menos un balcón, y mejor una terraza con vista. Las paredes de cristal que se pueden abrir son muy populares, aumentando la luz en la habitación y creando continuidad entre el interior y el exterior.
Ascensor: añade valor al edificio al hacer más atractivas las plantas superiores.
Portero: importante tanto desde el punto de vista de la seguridad como de la logística.
Historia: la atención se centra en los detalles estéticos de la fachada, pero también en los interiores, como puertas antiguas, estucos, vigas vistas, mobiliario antiguo, chimenea, parquet, arcos, etc. o detalles que "hablan de la historia y la distinción".
El salón y la cocina como un solo espacio: la cocina separada parece algo poco moderno.
El interior y el exterior se funden en un único espacio: a los compradores de inmuebles de lujo les gustan las soluciones como el "invernadero" o la terraza, que permiten experimentar los espacios exteriores no sólo durante el verano, sino también en invierno.
Baño doble (o triple): el baño se ha transformado en una zona de relajación, donde se puede tomar el tiempo y cuidarse. Una casa con un solo baño ni siquiera se tiene en cuenta. El 66% quiere dos baños, el 34% quiere tres. El 56% quiere una ducha y una bañera, el 32% sólo quiere una ducha.

Las casas de lujo del futuro

Cuando piensas en la casa del mañana (proyectándote hacia el futuro, dentro de diez años), te vienen a la mente nuevos lujos/necesidades:

Domótica y hogar inteligente: estas son las características del hogar del futuro, aunque a menudo tendemos a preferir soluciones “smart” que pueden gestionarse desde el móvil a través de aplicaciones (por ejemplo, bombillas o termostatos inteligentes) más fáciles de entender, instalar y gestionar.
Un espacio dedicado a los huéspedes: (posiblemente separados e independientes, con baño) para acomodar a amigos o parientes (o un cuidador).
Una terraza llena de verde (especialmente para los que actualmente tienden la ropa en los balcones)
Un baño en la habitación
Una doble entrada (para futuras divisiones de la casa, para cuando los niños sean autónomos)

El mercado de casas de lujo en Milán

Según los datos de Santandrea, elaborados por la Oficina de Estudios Gabetti durante el segundo semestre de 2018, el mercado de propiedades de alto valor en Milán confirmó la recuperación observada en 2017 y el primer semestre de 2018.

"Milán está desempeñando un papel central para Italia como polo de atracción para diversos tipos de inversores, tanto nacionales como internacionales,” dice Fabio Guglielmi, Director General de Santandrea Luxury Houses. “Por lo tanto, no es casualidad que en Milán en 2018 haya una cincuentena de obras nuevas o promociones, para un total de casi tres mil nuevas unidades de lujo”.

Durante la segunda mitad de 2018, las zonas de Brera, el Centro Histórico y Magenta-Pagano-Castello se encuentran entre las más dinámicas, con una demanda en constante crecimiento. En cuanto a los precios, hubo un ligero aumento (+0,6%). Respecto a la oferta, con la excepción de la zona de Palestro-Duse, la disponibilidad de bienes inmuebles aumentó. La demanda de alquileres en Milán es estable en las zonas del Cuadrilátero y Palestro-Duse, mientras que crece en la zona Magenta-Pagano-Castello, Brera y Centro Histórico. Las tarifas se mantuvieron sustancialmente estables, con un ligero aumento del 0,2% en el casco antiguo. En general, el fenómeno de los alquileres a corto plazo gestionados directamente por los propietarios o empresas de servicios sigue creciendo, lo que en los últimos años ha reducido significativamente la oferta de inmuebles para alquiler a medio y largo plazo. Los descuentos medios se situaron entre el 8% y el 10% y, por lo que se refiere a los plazos medios, las soluciones permanecieron en el mercado durante un mínimo de dos meses a un máximo de cuatro meses.

En Milán, para viviendas nuevas o reformadas, los precios han fluctuado desde un mínimo de 7.500 euros por metro cuadrado en el Casco Antiguo y Magenta-Pagano-Castello, hasta un máximo de 13.500 euros/m2 en la zona del Quadrilátero.

La mayor parte de la demanda, el 70%, sigue interesada en la compra, mientras que la demanda de propiedades alquiladas es igual al 30%. Las medidas más solicitadas son las de entre 180 y 230 metros cuadrados y con al menos tres dormitorios.

El mercado de las casas de lujo en Roma

Una ciudad como Roma", dice Fabio Guglielmi, Director General de Santandrea Luxury Houses, "potencialmente más atractiva que Milán desde el punto de vista arquitectónico y cultural, ha perdido gradualmente, en parte, el encanto de la ciudad eterna. Esta pérdida de encanto se ha traducido en una desaceleración gradual de la inversión en bienes raíces, con sólo mil nuevas propiedades de lujo para 2018. Lo que sucede en Roma es que el estado de mantenimiento y el contexto a menudo no satisfacen las demandas de la demanda, tanto es así que el stock reestructurado representa un pequeño porcentaje significativo”.

En Roma, durante los últimos seis meses de 2018, la demanda de casas de lujo aumentó, con la excepción de las zonas de Flaminio y Salario-Trieste, donde la situación no cambió. Por el contrario, la oferta de venta se mantuvo estable. Los precios se mantuvieron sin cambios en todas las zonas, con los primeros signos de una caída de los precios en Prati y una subida en Pinciano-Veneto.

Precios más bajos en la ciudad de Roma que en Milán: de 4.500 euros/m2 a 11.000 euros/m2 para edificios nuevos o restaurados; de 4.000 euros/m2 de Flaminio, Parioli y Salario-Trieste a 10.000 euros/m2 del Casco Antiguo para soluciones usadas o a renovar. El casco antiguo es el primero de la lista para ambos tipos de propiedad.

El sector del alquiler de largo plazo en la capital ha registrado una sustancial estabilidad de la demanda en las zonas del Casco Antiguo, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli y Flaminio, creciendo en Pinciano-Veneto, mientras que en la zona del Salario-Trieste se ha reducido aún más. La oferta de alquileres de largo plazo en Roma se ha mantenido estable en casi todas las zonas.

Como en los semestres anteriores, en Roma el 60% de la demanda estaba orientada a la compra y el 40% restante al alquiler. El componente de inversión se mantuvo en el 25%. Las unidades inmobiliarias más solicitadas eran las de entre 150 y 200 metros cuadrados y equipadas con al menos tres dormitorios.

Las previsiones para el mercado residencial de alta calidad

Para el primer semestre de 2019, en Milán, se espera un aumento de la demanda, al que se suma un aumento del número de operaciones en un escenario de precios que tiende a ser estable. También se espera un crecimiento generalizado del leasing: demanda, oferta, número de contratos y alquileres.

En Roma se espera estabilidad tanto en la oferta como en el número de comercios. Las cotizaciones, que sólo sufrirán ligeras caídas, llevarán – junto con los demás conductores – a crear condiciones favorables para el aumento de la demanda. Por lo que se refiere al mercado de alquiler, se espera que la demanda crezca, la oferta sea estable, la actividad contractual se mantenga prácticamente inalterada y las rentas tiendan a disminuir.