Der Markt für Luxusimmobilien steckt nicht in der Krise, und schon gar nicht in Mailand und Rom. Dies geht aus Daten von Engel & Völkers und Santandrea Luxury Houses hervor.
Die instabile Wirtschaftslage in Italien scheint die Widerstandsfähigkeit des Immobiliensektors, insbesondere im Luxussegment, nicht zu gefährden. Dies zeigt sich sowohl am Anstieg der verzeichneten Immobilienkäufe als auch an der allmählichen Verbesserung der wichtigsten Indikatoren des Sektors, insbesondere in den größten Städten wie Mailand und Rom. Dies geht aus dem „Market Report Milan/Rome H1 2019“ hervor, der von Engel & Völkers in Zusammenarbeit mit Nomisma erstellt wurde. Danach erreichen die Quadratmeterpreise in der Hauptstadt der Lombardei bis zu 18.000 Euro und in Rom bis zu 12.000 Euro.
Luxusimmobilien in Mailand
In Mailand wird ein regelrechtes Wettrennen im Neubausegment beobachtet, vor allem im Hinblick auf die Olympischen Winterspiele 2026. Der Immobilienmarkt scheint in guter Verfassung zu sein und ist die führende Branche in Bezug auf Dynamik, Absorptionsraten und Preiserholung. Die Verkäufe legten im Jahr 2018 um 3,4% zu und erreichten rund 24.500 Transaktionen mit einem Gesamtumsatz von 5,9 Milliarden Euro. Die Zahlen des ersten Halbjahres 2019 bestätigen diesen Wachstumstrend mit einem Zuwachs von 8,5%. Die Erholung wird nicht mehr nur von den zentral gelegenen Standorten getragen, da sich der jüngste Expansionszyklus inzwischen auf alle Stadtgebiete ausgedehnt hat.
Dank der starken Anziehungskraft auf Investoren und Käufer bleibt der Mailänder Immobilienmarkt sehr liquide mit durchschnittlichen Verkaufszeiten zwischen 1-2 Monaten für mittelgroße Immobilien (weniger als 80 m2), zwischen 1 und 3,5 Monaten für große Objekte (80-160 m2) und 2-6 Monaten für sehr große Immobilien (über 160 m2). Luxusimmobilien, Neubau-Immobilien oder renovierte Objekte werden fast unmittelbar verkauft oder vermietet.
Der einzige Nachteil, wie Roberto Magaglio, Partner bei Engel & Völkers Mailand, betont, ist das Fehlen eines angemessenen Angebots. „Der Markt wird durch die qualifizierte Nachfrage nach zum Verkauf stehenden Immobilien angekurbelt“, erklärt Magaglio. „Sie steigt beständig an und wird sich noch weiter intensivieren. Das Angebot stagniert nach wie vor und entspricht im Hinblick auf Anzahl und Merkmale nicht den Vorstellungen der potenziellen Käufer.“
Die Durchschnittspreise reichen von 8.000 bis 14.000 Euro/m2 für sanierte oder neuwertige Immobilien und von 6.000 bis 9.000 Euro/m2 für renovierungsbedürftige Objekte. Die höchsten Preise von bis zu 18.000 Euro/m2 werden im Quadrilatero della Moda (Quad d'Oro) und in Brera verzeichnet, gefolgt con 16.000 bis 17.000 Euro/m2 in San Babila und Castello-Foro Bonaparte.
Der von Santandrea Luxury Houses erstellte Bericht über Luxusimmobilien bestätigt diesen Trend, wonach die Preise im ersten Halbjahr 2019 in Mailand weiter anstiegen. Das allgemeine Wachstum von rund +1,8% ist vor allem auf die Gebiete Brera, Magenta und Centro Storico zurückzuführen. Bei den Immobilien aus Vorbesitz lag die durchschnittliche Differenz zwischen dem geforderten Preis und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis auf Stadtebene bei rund 11% und damit auf dem Niveau des Vorjahres, mit leichten Unterschieden zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Bei den durchschnittlichen Verkaufszeiten waren die Gebiete Brera (3-5 Monate), Magenta und Centro Storico (4-6 Monate) am dynamischsten. In den anderen Gebieten liegen die Verkaufszeiten bei maximal 8 Monaten.
Bei den Neubau-Immobilien und sanierten Immobilien verzeichnete Santandrea Preise von 7.700 Euro/m2 in der Altstadt und in Magenta-Pagano-Castello bis 13.800 Euro/m2 im Quadrilatero della Moda (Quad d'Oro).
Die Preise bei Immobilien aus Vorbesitz und renovierungsbedürftigen Immobilien reichten von 5.700 Euro/m2 im Gebiet Magenta-Pagano-Castello bis zu 11.000 Euro/m2 im Quadrilatero della Moda (Quad d'Oro).
Bei der Vermietung stiegen die Durchschnittsmieten in ganz Mailand (+2,7%), wobei dieses Wachstum auf die drei am stärksten nachgefragten Gebiete zurückzuführen ist. Die durchschnittlichen Unterschiede zwischen der geforderten und der tatsächlichen Miete lagen zwischen 8% und 10%.
Luxusimmobilien in Rom
Rom ist nach Anzahl der durchgeführten Immobiliengeschäfte laut Engel & Völkers der führende italienische Markt mit einem jährlichen Wachstum von 3,4% und einem Gesamtumsatz von 7,3 Milliarden Euro. Dieser Trend hat sich im ersten Halbjahr 2019 mehr als bestätigt (+6,9%).
In Rom steigt die Nachfrage nach Investitionen, vor allem in der Altstadt, und betrifft kleine, mittlere und repräsentative Immobilien mit Blick auf historische Denkmäler. Außerhalb des historischen Zentrums ist die Nachfrage für Kauf und Vermietung in Wohngebieten mit vielen Grünflächen, die gut ans öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind und in der Nähe von Dienstleistungsangeboten liegen, nach wie vor hoch.
Laut den Umfragen von Santandrea Luxury Houses waren die Verkaufszahlen in Rom insgesamt stabil, ebenso wie die Preise, die in allen Gebieten unverändert blieben, mit ersten Anzeichen für sinkende Preise in Prati und Trastevere und steigenden Preise in Pinciano-Veneto.
Im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2018 gab es einige Preisänderungen. Die Preise gingen leicht zurück (-0,4%). Die durchschnittliche Differenz zwischen dem geforderten Preis und dem tatsächlichen Verkaufspreis betrug bei Immobilien aus Vorbesitz 13%. Die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Immobilie variiert zwischen 7 Monaten und 11 Monaten. In den Gebieten Aventino, Pinciano-Veneto, Prati, Salario-Triest und Trastevere konnten die Verhandlungen üblicherweise in einem Zeitraum von 6 Monaten abgeschlossen werden, während in den anderen Gebieten durchschnittliche Verkaufszeiten ab acht Monaten erfasst wurden.
Auf dem Mietmarkt wurde eine leichte Senkung der Mieten von 0,1% verzeichnet, die auf unterschiedliche Trends in den verschiedenen Stadtgebieten zurückzuführen ist. Der Abschlag am Ende der Verhandlungen betrug durchschnittlich rund 8%, in einer Bandbreite zwischen 5% in den nachgefragtesten Stadtteilen und 10% in den weniger beliebten Gebieten. Die durchschnittlichen Mietzeiten blieben mit 2-3 Monaten stabil. In Rom entfielen 65% der Nachfrage auf Käufe und die restlichen 35% auf Mieten.
Luxusimmobilienmarkt in Italien: Prognose 2019
Die allgemeine, weltweite Situation, die durch einen Anstieg der wirtschaftlichen Spannungen und eine Verschlechterung der Wachstumsaussichten gekennzeichnet ist, beeinflusst laut Engel & Völkers auch die Entwicklung der italienischen Wirtschaft und möglicherweise des Immobilienmarktes, für den insgesamt moderate Preisprognosen und Verkaufsaussichten für die nächsten drei Jahre abgegeben werden. Diese Situation scheint jedoch die gute Entwicklung des prestigeträchtigen Marktes von Mailand und, wenn auch in geringerem Maße, von Rom nicht zu beeinträchtigen.
Aufgrund dieser Entwicklung erwartet Engel & Völkers für die nächsten 12 Monate in Mailand einen weiteren Anstieg der Verkäufe an den besten Standorten mit steigenden Preisen und sehr kurzen Verkaufszeiten. In Rom wird eine stabile Entwicklung bei Kauf, Verkauf und Vermietung erwartet, wobei die Nachfrage nach Immobilien zur Wohnraumnutzung im historischen Zentrum und in gut angebundenen Gebieten steigt.
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