Onroerend goed in Italië kopen als buitenlander

Belastingen en bureaucratie maken het niet eenvoudig om onroerend goed in Italië te kopen als buitenlander. Hier vind je daarom een korte handleiding voor buitenlandse kopers om je te helpen bij de beslissing om een huis in Italië te kopen.

Vereisten voor buitenlanders die een woning in Italië kopen

Om een huis in Italië te kopen, moet een niet-Italiaans staatsburger aan bepaalde eisen voldoen:

• Verblijfsvergunning in Italië: als de koper in Italië verblijft, moet hij een verblijfsvergunning hebben, net als de overige gezinsleden.
• Buitenlanders die niet in Italië wonen: als de koper normaliter niet in Italië woont, moet het land van herkomst een internationaal verdrag hebben ondertekend dat de aankoop van onroerend goed in Italië toestaat, met een principe van wederkerigheid (daarom moet ook een Italiaan een woning kunnen kopen in het land van de persoon in kwestie). Je kunt nagaan of jouw land dit verdrag heeft ondertekend op de website van het ministerie van Buitenlandse Zaken.
• Buitenlanders die EU-burger zijn of deel uitmaken van een EER-land of statelozen die al meer dan drie jaar in het land wonen: in dit geval zijn er geen grenzen aan de aankoop van onroerend goed in Italië.
• Fiscale code: zowel buitenlanders die in Italië wonen als niet-ingezetenen moeten een Italiaanse fiscale code hebben om de aankoop te voltooien.
• Paspoort: noodzakelijk om naar Italië te reizen om onroerend goed te bezichtigen, hoewel je technisch gezien ook een huis op afstand kunt kopen, zelfs na slechts een virtuele bezichtiging.
• Bankrekening: noodzakelijk voor het overmaken van geld om het overeengekomen bedrag te betalen, evenals transactiegerelateerde kosten en belastingen. Bekijk hier hoe je een bankrekening opent in Italië.

Procedures om een woning in Italië te kopen

Buitenlanders die een huis in Italië kopen, moeten zich ook houden aan de drie fasen van het kopen van een huis in Italië.

Dit zijn:

• Koopvoorstel: een onherroepelijk bod met daarin de belangrijkste voorwaarden van de transactie, zoals gegevens van partijen, gegevens van het te verkopen pand en het overeengekomen bedrag.
• Voorlopig koopcontract: een schriftelijke overeenkomst die tot stand komt na aanvaarding van het voorstel, waarin naast de overige voorwaarden voor de koop ook de aanbetaling is voorzien.
• Transcriptie van de akte: transcriptie in de notariële registers van het document waarmee de eigendomsoverdracht wordt bevestigd.

Buitenlanders die een huis kopen in Italië: wat zijn de mogelijke problemen?

Een buitenlander die een huis in Italië koopt, kan bepaalde moeilijkheden ondervinden. Hier zijn er een aantal:

• Kennis van de taal: als de buitenlander die een huis in Italië koopt de Italiaanse taal niet spreekt, moet de notaris hiervan op de hoogte worden gesteld. De handelingen met betrekking tot de aan- en verkoop moeten worden verricht in aanwezigheid van een tolk en de notariële akte in het Italiaans moet worden gevolgd door een officiële vertaling in de taal van de koper.
• De koper bevindt zich niet in Italië: als de koper op het moment van de aankoop niet fysiek aanwezig is in Italië, kan de koop wel bij volmacht worden gesloten, d.w.z. door middel van een document dat de bevoegdheid om de rechtshandeling uit te voeren aan een derde delegeert, die in de plaats van de afwezige handelt.

Een woning kopen in Italië, belastingen en belastingvoordelen voor buitenlanders

Ook als de koper van het object een buitenlander is, moet hij de belastingen en heffingen betalen die verband houden met het kopen van onroerend goed in Italië, met name registratie-, hypotheek- en kadasterbelastingen.

Buitenlanders kunnen echter ook in aanmerking komen voor de zogenaamde concessies voor de aankoop van een huis als ze voldoen aan de vereisten van de Italiaanse wetgeving, namelijk als het hoofdgebouw wordt gedefinieerd als een niet-luxe huis en het in de gemeente ligt waar de koper woont of binnen 18 maanden naartoe verhuist. De koper mag ook geen eigenaar zijn van andere woningen, ook al is het maar een aandeel of bloot eigendom. De concessies zijn:

• Aankoop van hoofdverblijfplaats van een particuliere verkoper, van een bedrijf dat geen bouwbedrijf is of van een bouwbedrijf meer dan 4 jaar na voltooiing van de bouwwerkzaamheden: registratiebelasting van 2% over de kadasterwaarde van de woning en vaste hypotheek- en kadasterbelastingen van elk € 50;
• Aankoop van een aannemer, binnen 4 jaar na voltooiing van de werkzaamheden: 4% BTW, vaste registratie-, hypotheek- en kadasterbelastingen van elk € 200.

Als het object daarentegen een luxe woning is en niet wordt gebruikt als 'hoofdverblijplaats', moeten registratie-, kadaster- en hypotheekbelastingen worden betaald tegen een vast tarief als de transactie onderworpen is aan btw of tegen een proportioneel tarief van 9% indien vrijgesteld van btw.