Entre taxes et bureaucratie, il n'est pas facile d'acheter une propriété en Italie si vous êtes étranger. Afin de vous mettre sur la bonne voie, nous avons élaboré un guide pour les acheteurs étrangers afin de vous aider à prendre la décision d'acheter une maison en Italie.
Exigences pour les étrangers qui achètent une propriété en Italie
Pour acheter une maison en Italie, un citoyen non italien doit remplir certaines conditions :
- Permis de séjour en Italie : si l'acheteur séjourne en Italie, il doit avoir un permis de séjour, ainsi que les membres de sa famille.
- Étrangers ne résidant pas en Italie : si l'acheteur ne réside pas légalement en Italie, le pays d'origine doit adhérer à un traité international qui permet l'achat d'un bien immobilier en Italie, avec un principe de réciprocité (il doit donc également être possible pour un Italien d'acheter une maison dans le pays de la personne en question). Vous pouvez vérifier l'existence de ce traité sur le site du ministère des Affaires étrangères.
- Étrangers citoyens de l'UE ou faisant partie d'un pays de l'EEE, ou apatrides résidant depuis plus de trois ans : dans ce cas, il n'y a pas de limites à l'achat d'un bien immobilier en Italie.
- Numéro fiscal : pour les étrangers résidant en Italie et les non-résidents, un code fiscal italien doit être acquis afin de finaliser l'achat.
- Passeport : nécessaire pour voyager en Italie pour visiter la propriété, bien que vous puissiez techniquement acheter une maison à distance, même avec une simple visite virtuelle.
- Compte courant : nécessaire au transfert d'argent pour payer la somme convenue, ainsi que les dépenses et taxes liées à la transaction. Découvrez comment ouvrir un compte bancaire en Italie.
Procédures pour acheter une propriété en Italie
Les étrangers qui achètent une maison en Italie doivent également se conformer aux trois étapes de l'achat d'une propriété en Italie.
En particulier :
- Proposition d'achat : une offre irrévocable contenant les principaux termes de la transaction, tels que les informations relatives aux parties, les détails de l'immeuble objet de la transaction et la somme convenue.
- Avant-contrat de vente : un accord écrit qui est établi une fois la proposition acceptée, dans lequel le versement de l'acompte est prévu en plus des autres conditions d'achat.
- Transcription de l'acte : transcription dans les registres notariés de l'acte notarié constatant le transfert de propriété.
Étrangers achetant une maison en Italie : quels sont les pièges potentiels ?
Un étranger qui achète une maison en Italie peut rencontrer des difficultés ou certains problèmes à surmonter liés à sa situation. En voici quelques uns :
- Connaissance de la langue : si l'étranger qui achète une maison en Italie ne connaît pas la langue italienne, le notaire doit en être informé. Les actes relatifs à l'achat et à la vente doivent être effectués en présence d'un interprète et l'acte notarié en italien doit être suivi d'une traduction officielle dans la langue de l'acheteur.
- Si l'acheteur n'est pas en Italie : si l'acheteur n'est pas physiquement présent en Italie au moment de l'achat, la vente peut toujours être conclue par procuration, c'est-à-dire au moyen d'un document déléguant à un tiers le pouvoir d'accomplir l'acte juridique à la place de l'absent.
Acheter une propriété en Italie, impôts et avantages fiscaux pour les étrangers
Même si l'acheteur de la propriété est un étranger, il doit payer les impôts et taxes liés à l'achat d'une propriété en Italie, en particulier les taxes d'enregistrement, hypothécaires et cadastrales.
Cependant, même les étrangers peuvent bénéficier des avantages de l'achat d'une maison s'ils remplissent les conditions de la loi italienne, c'est-à-dire celles définissant la maison principale comme une maison enregistrée non luxueuse et située dans la municipalité où l'acheteur a sa résidence ou aura dans les 18 mois. L'acquéreur ne doit pas non plus être propriétaire d'autres maisons, ne serait-ce qu'en copropriété ou en nue-propriété. En particulier :
- Premier achat d'un logement auprès d'un particulier, d'une entreprise hors construction ou d'une entreprise de construction plus de 4 ans après la fin des travaux : taxe d'enregistrement de 2% sur la valeur cadastrale du logement et taxes foncières et cadastrales de 50 € chacune ;
- Achat auprès d'un constructeur, avant 4 ans à compter de la fin des travaux : TVA 4%, taxes forfaitaires d'enregistrement, hypothécaire et cadastrale de 200 € chacune.
Si, en revanche, le bien est une habitation de luxe et n'est pas qualifié de résidence principale, les taxes d'enregistrement, cadastrales et hypothécaires doivent être acquittées à un taux fixe si l'opération est soumise à la TVA ou à un taux proportionnel de 9% si elle est exonérée de TVA.