Taxas de juro do crédito habitação em 2019: os spreads aumentam ou não?

As taxas de juros do crédito habitação atuais parecem ser demasiado baixas para que durem. Aproximamo-nos da recuperação? Falámos com alguns especialistas para dar resposta a esta pergunta.

A descida das taxas de juro do crédito habitação durou muitos meses; desde o verão, o relativo agravamento das condições de alguns empréstimos para a compra da casa, pelos principais grupos bancários, deu origem à convicção de que nos aproximamos de um período de mudança.

Taxas de juros do crédito habitação aumentam o spread em 2019...

"É verdade que as taxas aplicadas pelos bancos ainda são suficientemente baixas por várias razões - diz Ivano Cresto, chefe da unidade de negócios hipotecária de Facile.it - a substância é que, conectando isto ao período favorável para os preços dos imóveis, que caiu quase 2% em 2018, os italianos vivem um bom momento para enfrentar a compra da casa. No entanto, também é verdade que este período não durará para sempre e que os spreads bancários estão, principalmente no que diz respeito à taxa fixa, a recuperar lentamente. Teremos que esperar para entender quais serão os novos cenários político-económicos, a nível nacional e europeu, e de que forma os bancos os enfrentarão, para saber como isso afetará o mercado de crédito habitação”.

"Amanhã o BCE poderá introduzir nova liquidez no mercado através do Tltro, - lembra Antonio Ferrara, CEO da Monety - que certamente dará oxigénio à economia estimulando o investimento. No entanto, o problema das reformas tributárias e trabalhistas continua a ser a questão central para o mercado. Mesmo com essas premissas, as taxas são e permanecerão extraordinariamente competitivas num futuro próximo, assim como os preços das casas, pelo que aqueles que têm a oportunidade de investir se encontram numa conjuntura particularmente positiva”.

"As taxas de empréstimos imobiliários - observa Renato Landoni, presidente da Kron Partners - estão em alta há alguns meses. A situação económica no nosso país não é particularmente animada: o crescimento do PIB é inferior ao esperado e abaixo da média da UE, a dívida pública está a aumentar e também para os jovens a situação, do ponto de vista operacional, é bastante complexa. Além disso, as contínuas tensões no spread Btp-Bund não criam uma situação de "segurança", que permitiria aos bancos serem mais competitivos em relação aos produtos. Por isso, prevemos um ligeiro aumento gradual das taxas nos próximos meses de 2019, no porém, podemos encontrar uma vontade de aumentar os fluxos desembolsados para 2019".

..mas não tão rápido

É necessário, no entanto, fazer uma reflexão. O aumento do spread do banco sobre o crédito habitação é um evento que ocorrerá inevitavelmente, mas que pode não ser tão iminente como se acredita. Roberto Anedda, gerente de marketing da Mutuionline, explica por quê.

"Dado que o número de transações com créditos habitação familiares é relativamente pequeno, comparado com o número total de transações e produtos bancários - observa Anedda -, na verdade não são os créditos habitação que compõem a maior parte dos lucros dos bancos. O investimento numa casa é de fato algo a longo prazo, e um tipo de operação pouco frequentes em comparação com outras que, nesse sentido, poderiam ser mais relevantes para os balanços dos bancos".

Aumentar as taxas de crédito habitação não é suficiente para os bancos

O que é que isso significa? "Isso significa que aumentar as taxas de crédito habitação pode, em muitos casos, ser contraproducente", responde Anedda. - Os créditos habitação são um produto que, como mencionado, não justifica a rentabilidade de um banco por conta própria, mas talvez represente um meio de reter os clientes e oferecer-lhes outros produtos relativamente mais lucrativos. Aumentar o custo dos créditos habitação poderia garantir uma margem, ainda que reduzida, de maior lucro sobre eles, mas penalizar o banco em todos os outros produtos".

Quais são os fatores a favor da prudência por parte dos bancos no aumento dos spreads? "As taxas do BCE continuam a ser baixas, o QE está acabado, e os empréstimos desembolsados para apoiar os bancos no período de crise estão prestes a expirar, mas é possível a resolução de novos empréstimos subsidiados (Tltro) para os bancos, portanto, existe a possibilidade de que os bancos refinanciem a taxas competitivas, o que permitirá que os bancos apoiem as suas ofertas em produtos como créditos habitação”.

Quando aumentarão os spreads do crédito habitação?

Existe a possibilidade de que os bancos ainda decidam aumentar de forma geral os preços? "Isso é realmente algo que poderia ter acontecido, mas não aconteceu - é a opinião de Anedda. - Depois do verão passado, os principais bancos italianos aumentaram os spreads, mas não foram seguidos por todos. Mas mesmo assim, as taxas eram tão baixas que poderiam ter sido aplicados spreads muito mais altos (dentro dos limites de desgaste) sem que a demanda fosse afetada. No entanto, isso não aconteceu. De fato, continuaram a cair".

"Isto aconteceu por um lado porque as taxas do IRS e Euribor continuaram a descer, - diz o gerente de marketing da Mutuionline. - Por outro lado, porque, como mencionado, em alguns casos, era do interesse do próprio banco. Na verdade, todos conhecem a sua clientela e sabem quando aumentar um spread de um crédito habitação pode prejudicar o resto do negócio, em troca de um lucro que é apenas marginal".

O que podemos esperar nos próximos meses? "A lógica de um aumento generalizado pode materializar-se, mas não aconteceu nada desde outubro, - observa Anedda. - Também porque, a perspetiva de um aumento efetivo nas taxas de juros parece ser pelo menos adiada, também à luz das decisões do Fed. Neste momento, retirou as instituições que têm grandes parcelas de negócios dedicadas a crédito habitação e sabem que podem reter clientes e a escolha de aumentar as taxas pode não ser imediatamente partilhada por outras instituições. Em última análise, portanto, ainda é possível encontrar ofertas vantajosas e certamente será algo possível durante algum tempo".

"Estamos numa situação de taxas de juros nos níveis mais baixos de sempre", ressalta Riccardo Bernardi, CDO de 24MAX. Na verdade, um cliente pode contratar um crédito habitação de taxa variável, em torno a 1%, e uma taxa fixa de cerca de 1,80%. Nos valores de mercado mais baixos, em comparação com os picos dos últimos 10-12 anos, representa um momento excecional para quem pode e vai comprar um imóvel, hoje em dia. Se houvesse um aumento nas taxas, mesmo na ordem de 0,50%, isso não mudaria a situação, que permaneceria favorável para aqueles que pretendem comprar uma propriedade através da contratação de um crédito habitação".