Tipos hipotecarios 2019: aumento de los diferenciales bancarios. ¿O no?

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Gtres
17 abril 2019, Redacción

Las tasas hipotecarias actuales parecen ser demasiado bajas para seguir bajando. Entonces, ¿se acerca el momento de su ascenso? Lo hemos discutido esto con algunos expertos.

El momento de los tipos de interés bajos para las hipotecas ha durado ya muchos meses; a partir del verano, el relativo empeoramiento de las condiciones de algunos préstamos hipotecarios por parte de los principales grupos bancarios ha provocado la convicción de que la inversión de la tendencia está ya cerca.

Tasas hipotecarias, el spread aumenta en 2019...

"Es cierto que los tipos aplicados por los bancos siguen siendo bastante bajos por varias razones”, dice Ivano Cresto, responsable del Business Unit de hipotecas de Facile.it. “El fondo es que, vinculando esto al período favorable en cuanto a los precios de la propiedad, que cayeron en 2018 en casi un 2%, es un buen momento para hacer frente a la compra de la casa en Italia. Sin embargo, también es cierto que este período no durará para siempre y que los diferenciales bancarios, especialmente sobre el tipo fijo, han aumentado lentamente desde hace unos meses. Tendremos que esperar para entender cuáles serán los nuevos escenarios político-económicos tanto a nivel nacional como europeo y cómo los bancos tratarán con ellos para saber cómo afectará esto al mercado de hipotecas a particulares”.

"Mañana el BCE podría introducir nueva liquidez en el mercado a través del TLTRO”, recuerda Antonio Ferrara, AD de Monety, “que sin duda dará oxígeno a la economía al estimular la inversión. Sin embargo, el problema de las reformas fiscales y del trabajo sigue siendo la cuestión central para el crecimiento de la economía italiana. A pesar de estas premisas, las tasas son y seguirán siendo extraordinariamente competitivas en un futuro próximo, así como los precios de la vivienda. Quienes tienen la oportunidad de invertir se encuentran en una situación económica particularmente positiva”.

"Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios”, observa Renato Landoni, presidente de Kìron Partners “han aumentado desde hace varios meses. La situación económica de Italia no es particularmente animada: el crecimiento del PIB es inferior al previsto y está por debajo de la media de la UE, la deuda pública está aumentando e incluso para los jóvenes la situación desde el punto de vista del empleo es bastante compleja. Por otra parte, las continuas tensiones sobre el spread del BTP-Bund no crean ciertamente una situación de ‘seguridad’ que permita a los bancos ser más competitivos en cuanto a los productos. Por lo tanto, esperamos un ligero aumento gradual de los tipos de interés en los próximos meses de 2019, al tiempo que seguimos encontrando la voluntad de aumentar los flujos desembolsados para 2019”.

...pero no tan rápido

Sin embargo, hay que hacer una reflexión. Aunque aumentar el margen de la hipoteca del banco es algo que inevitablemente ocurrirá, puede que no sea tan inminente como creemos. Roberto Anedda, director de marketing de Mutuionline, explica por qué.

"Dado que el número de operaciones hipotecarias de las familias es relativamente pequeño en comparación con el total de operaciones y productos bancarios”, observa Anedda, “de hecho, no es en las hipotecas donde se realiza la mayor parte de la ganancia de los bancos. La inversión en una vivienda es una inversión a largo plazo, muy a menudo a efectos de la primera vivienda, por lo que se trata de inversiones importantes pero también infrecuentes en comparación con otras operaciones que en este sentido podrían ser más relevantes a efectos de los balances bancarios”.

Los bancos no necesitan subir las tasas hipotecarias

¿Qué significa eso? "Significa que el aumento de las tasas hipotecarias podría ser en muchos casos contraproducente”, responde Anedda. “Las hipotecas son un producto que, como he dicho, no justifica por sí solo la rentabilidad de un banco, sino que quizás representa un medio para retener a los clientes y ofrecerles otros productos relativamente más rentables. El aumento del coste de las hipotecas podría, en efecto, garantizar un margen, aunque reducido, de mayor beneficio sobre ellas, pero penalizar al banco sobre todos los demás productos".

¿Qué factores favorecen la prudencia de los bancos a la hora de aumentar los diferenciales? "Los tipos del BCE siguen siendo bajos”, responde Anedda, “la QE está terminada y los préstamos concedidos para apoyar a los bancos en el período de crisis están caducando, pero es probable que se resuelvan nuevos préstamos subvencionados (TLETRO) para los bancos, por lo que la posibilidad de que los bancos se refinancien a tipos de interés competitivos sigue viva. Esto permitirá a los bancos apoyar sus ofertas de productos como las hipotecas".

¿Cuándo aumentarán los spreads de las tasas hipotecarias?

¿Existe la posibilidad de que los bancos sigan acordando un aumento general de precios? "Esto es algo que podría haber sucedido hace meses, pero no ha sucedido”, es la opinión de Anedda. “Ya después del verano pasado, de hecho, los principales bancos italianos han subido el diferencial con unos tipos de interés de unas pocas decenas de céntimos, sin ser seguidos por todos los demás. Pero incluso en los meses, si no en los años anteriores, las tasas eran tan bajas que se podían haber aplicado márgenes mucho más altos (dentro de los límites de los umbrales de usura) sin que la demanda se viera afectada. Sin embargo, esto no sucedió. Por el contrario, ha seguido cayendo”.

¿Cómo es eso? "Esto sucedió, por un lado, porque las tasas de Irs y Euribor continuaron bajando,” dice el gerente de marketing de Mutuionline. “Por otro lado, porque, como ya se ha dicho, en algunos casos era en interés del propio banco: cada uno conoce a sus propios clientes, y sabe cuándo aumentar el diferencial de una hipoteca puede perjudicar al resto del negocio a cambio de una ganancia que es sólo marginal”.

Entonces, ¿qué podemos esperar en los próximos meses? "La lógica de una subida generalizada en sí misma podría materializarse, pero desde octubre hasta hoy no ha ocurrido nada”, observa Anedda. “También porque mientras tanto la perspectiva de un aumento efectivo de los tipos de interés parece al menos pospuesta, también a la luz de las decisiones pendientes de la Reserva Federal. Por lo tanto, en este momento, con la excepción de las instituciones que tienen una gran parte del negocio dedicada a las hipotecas y saben que pueden retener clientes, la opción de aumentar las tasas puede no ser compartida inmediatamente por otras instituciones. Al final, por lo tanto, todavía es posible encontrar ofertas ventajosas y ciertamente será ventajoso durante mucho tiempo".

"Nos encontramos en una situación en la que los tipos de interés son los más bajos de todos los tiempos”, subraya Riccardo Bernardi, CDO de 24MAX. “De hecho, un cliente puede obtener una hipoteca de tipo variable en torno al 1% y fija en torno al 1,80%. Esta situación de los tipos de interés combinada con los valores de mercado más bajos en comparación con los picos de los últimos 10-12 años representa un momento excepcional para aquellos que pueden y tienen la intención de comprar una propiedad hoy en día. Si se produjera un aumento de los tipos incluso del orden del 0,50% no cambiaría la situación que seguiría siendo favorable para aquellos que pretenden comprar una propiedad mediante la obtención de una hipoteca”.

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