Eine atemberaubende italienische Villa mit Panoramablick auf die Terrasse – aber was wird sie wirklich kosten?
Stellen Sie sich vor, Sie schlürfen einen Espresso auf einer sonnigen Terrasse mit Blick auf die toskanischen Weinberge und halten die Schlüssel zu Ihrer eigenen italienischen Immobilie in der Hand. Traumhaft, oder? Doch bevor Sie sich in den Angeboten auf Websites wie idealista verlieren, hier ein Realitätscheck: Der angezeigte Preis ist nur der Ausgangspunkt.
Der italienische Immobilienmarkt bietet einige der attraktivsten Möglichkeiten Europas. Doch ein Immobilienkauf in Italien bedeutet oft, sich durch ein Labyrinth aus Steuern, Gebühren und weiteren Ausgaben zu kämpfen, die Ihre Endrechnung um 10 bis 20 % erhöhen können, insbesondere beim Kauf eines Zweitwohnsitzes oder einer Anlageimmobilie. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Informationen können Sie Überraschungen vermeiden, Ihr Budget planen und sich Ihr italienisches Zuhause zum bestmöglichen Preis sichern. Dieser Leitfaden für 2025 zeigt Ihnen genau, was Sie erwartet und wie Sie Ihren Traum von einer italienischen Immobilie finanziell verwirklichen können. So viel kostet ein Immobilienkauf in Italien wirklich.
- Kostenaufschlüsselung über den Immobilienpreis hinaus
- Was ausländische Käufer wissen müssen
- Der „Prima Casa“-Vorteil: Ihre Geheimwaffe
- Beispiele aus der Praxis: Was Sie tatsächlich bezahlen
- Clevere Strategien zur Kostenminimierung
- Die Reise zu Ihrer Traumimmobilie in Italien: Das Fazit
- Häufig gestellte Fragen
Kostenaufschlüsselung über den Immobilienpreis hinaus
Beim Immobilienkauf in Italien geht es um weit mehr als nur den Preis. Der Prozess ist mit umfangreichem Papierkram, Honoraren und einem System verbunden, bei dem fast jeder – vom Staat bis hin zum Immobilienmakler und Notar – einen Teil Ihrer Transaktion einbehält.
Und jetzt wird es interessant (und möglicherweise teuer): In Italien gelten zwei völlig unterschiedliche Steuersysteme, je nachdem, ob Sie von einem privaten Verkäufer oder einem Bauunternehmen kaufen. Jedes Szenario bringt seine eigenen Regeln und Kosten mit sich.
Das duale Steuersystem Italiens verstehen
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie von einem privaten Verkäufer kaufen, zahlen Sie eine Registrierungssteuer auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie – der in der Regel 30 bis 60 % unter dem tatsächlichen Marktpreis liegt. Klingt gut, oder?
Für Ihren Hauptwohnsitz (die Italiener nennen ihn „Prima casa“) zahlen Sie nur 2 % dieses Katasterwerts. Handelt es sich jedoch um ein Ferienhaus, dann steigt dieser Betrag auf 9 %.
Nehmen wir an, Sie haben eine 300.000 Euro teure Immobilie mit einem Katasterwert von 150.000 Euro im Blick:
- Hauptwohnsitz: 3.000 Euro Registrierungssteuer
- Zweitwohnsitz : 13.500 Euro Registrierungssteuer
Das ist ein gewaltiger Unterschied von 10.500 Euro, allein basierend auf der geplanten Nutzung der Immobilie.
Und es gibt noch eine weitere unerwartete Wendung in der Handlung.
Wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen, dann sieht die Sache anders aus. Stattdessen zahlen Sie Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis: 4 % für den Hauptwohnsitz, 10 % für eine Zweitwohnung und satte 22 % für eine Luxusimmobilie. Plötzlich kostet die neue 300.000-Euro-Wohnung allein an Mehrwertsteuer zusätzlich 12.000 bis 30.000 Euro, je nach Ihrer Situation.
Die berüchtigten Notargebühren
In Italien kommen Sie um den Notar nicht herum – er ist für jede Immobilientransaktion gesetzlich vorgeschrieben und Sie (der Käufer) zahlen die Kosten.
Rechnen Sie mit 1 bis 2,5% des angegebenen Wertes der Immobilie, zzgl. 22% MwSt. zusätzlich. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro sind das typischerweise 2.000 bis 2.500 Euro. Und bei einer Villa im Wert von 500.000 Euro muss man mit 3.500 bis 5.000 Euro rechnen.
Der Notar kümmert sich um alles, von der Eigentumsrecherche über die Steuererhebung bis hin zur Aktualisierung des Grundbuchs. Er ist im Wesentlichen der Hüter des italienischen Immobilienrechts und stellt sicher, dass alles mit rechten Dingen zugeht.
Hier ein Tipp: Da Sie derjenige sind, der zahlt, können Sie den Notar frei wählen. Vergleichen Sie die Preise – die Gebühren sind nicht standardisiert, und mit ein wenig Recherche können Sie Hunderte Euro sparen.
Maklerprovisionen
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern teilt Italien die Maklerprovisionen zwischen Käufer und Verkäufer auf. Beide Parteien zahlen in der Regel jeweils 2 bis 5%, plus 22 % MwSt . Für diese 300.000 Euro teure Immobilie fallen also allein 9.000 bis 12.000 Euro an Maklergebühren an.
Der Silberstreif am Horizont? Diese Gebühren lassen sich manchmal aushandeln, insbesondere in schwächeren Märkten. Barkäufer haben oft mehr Einfluss, und bei Immobilien, die monatelang auf dem Markt sind, sind die Verkäufer möglicherweise flexibler.
Versteckte Kosten, die Käufer überraschen können
Bei traditionellen italienischen Mehrfamilienhäusern fallen häufig laufende Instandhaltungskosten an. Neben den oben genannten großen Posten können sich zahlreiche kleinere Kosten schnell summieren:
- Die Gebühren für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern betragen jährlich zwischen 200 und 1.000 Euro. Darin enthalten sind die gemeinsame Instandhaltung, Reinigung und Hausverwaltung – und diese werden bei den ersten Verhandlungen oft nicht erwähnt.
- Die Einrichtung eines Versorgungsanschlusses kostet 200 bis 500 Euro. Die monatlichen Grundgebühren betragen, unabhängig vom Verbrauch, etwa 40 bis 70 Euro für Strom und 26 Euro für Wasser.
- Für diejenigen, die kein italienisch sprechen sind Übersetzungsdienste obligatorisch. Ein vereidigter Übersetzer bei der Urkundenunterzeichnung kostet 250 bis 350 Euro. Möglicherweise benötigen Sie während des gesamten Ablaufs zusätzliche Dienste.
- Die Grunddeckung für eine Gebäudeversicherung kostet jährlich 180 bis 380 Euro. Bei einer Hypothek ist eine Versicherung in Höhe von 0,21 % des Immobilienwerts als Einmalzahlung für 20 Jahre obligatorisch.
- Wechselkursgebühren können Ihr Budget mit Margen von 2 bis 4 % bei mehreren Überweisungen während des Kaufprozesses erheblich belasten. Bitte berücksichtigen Sie dies sorgfältig, wenn Sie große Summen aus dem Ausland überweisen.
Was ausländische Käufer wissen müssen
Italien begrüßt ausländische Immobilieninvestoren, es gibt jedoch wichtige Voraussetzungen, die Sie verstehen müssen.
- Zunächst die gute Nachricht: Wenn Sie aus einem Land kommen, in dem Italiener Immobilien erwerben dürfen (das sogenannte „Gegenseitigkeitsprinzip“), sind Sie auf der sicheren Seite.
- In den USA, Großbritannien und den meisten westlichen Ländern besteht eine vollständige Gegenseitigkeitsregelung, sodass Sie wie ein italienischer Staatsbürger Immobilien erwerben können.
- Für jede Transaktion benötigen Sie einen Codice Fiscale (italienische Steuernummer). EU-Bürger erhalten diesen problemlos bei jedem italienischen Finanzamt, während Nicht-EU-Bürger ihn in der Regel über ein Konsulat beantragen.
- Bei Anträgen aus dem Ausland ist mit einer Bearbeitungszeit von 2–4 Wochen zu rechnen.
Wichtig: Der Erwerb einer Immobilie berechtigt nicht zum Erwerb eines Aufenthaltsrechts. Der Immobilienkauf kann jedoch beim Beantragen eines Visums hilfreich sein, insbesondere beim sogenannten „Wahl-Aufenthaltsvisum“, für das ein Nachweis über ein jährliches Auslandseinkommen von 31.000 Euro erforderlich ist.
Der „Prima Casa“-Vorteil: Ihre Geheimwaffe
Wie oben beschrieben, ist es finanziell am besten, wenn Sie eine Prima Casa (Hauptwohnsitz) erwerben – sozusagen eine Eintrittskarte für den Immobilienkauf in Italien.
Die Vorteile sind beträchtlich:
- Die Registrierungssteuer sinkt von 9 % auf 2 % des Katasterwerts
- IMU-Grundsteuerbefreiung (Ersparnis von über 2.000 Euro pro Jahr)
- Bessere Hypothekenkonditionen
- Verschiedene weitere lokale Steuervorteile
Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro können durch den „Prima Casa“-Status allein rund 14.000 Euro an Registrierungssteuer gespart werden.
Die Voraussetzungen? Sie dürfen in derselben Gemeinde keine weitere Wohnimmobilie besitzen und müssen innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf Ihren Wohnsitz begründen. Eine Neuerung ist jedoch: Sie können nun die Prima-Casa-Bezeichnung zwischen den Immobilien wechseln, indem Sie frühere Vorteilsleistungen zurückzahlen.
Auch wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, sollten Sie die Möglichkeit einer vorübergehenden Aufenthaltserlaubnis in Betracht ziehen. Die Einsparungen rechtfertigen oft den Papierkram.
Beispiele aus der Praxis: Was Sie tatsächlich bezahlen
Wie sieht das alles in der Praxis aus? Gehen wir ein paar Zahlen durch.
250.000 Euro teure Immobilie als Hauptwohnsitz:
- Immobilienpreis: 250.000 €
- Registrierungssteuer: 3.150 €
- Notarkosten: 2.500 €
- Immobilienmakler: 9.150 € (inkl. MwSt.)
- Rechts-/Gutachterkosten: 5.000 €
- Sonstige Kosten: 1.200 €
- Gesamtnebenkosten: 21.000 € (8,4 % des Kaufpreises)
500.000 Euro teure Villa als Zweitwohnsitz:
- Immobilienpreis: 500.000 €
- Registrierungssteuer: 28.350 €
- Notarkosten: 4.500 €
- Immobilienmakler: 18.300 €
- Honorare: 12.000 €
- Einrichtungskosten: 2.000 €
- Gesamtnebenkosten: 65.150 € (13 % des Kaufpreises)
Diese Beispiele zeigen, wie schnell sich die Kosten anhäufen und warum die Bezeichnung „Prima Casa“ einen so großen Unterschied macht.
Clevere Strategien zur Kostenminimierung
- Planen Sie Ihren Kauf strategisch. Immobilien, die länger als sechs Monate auf dem Markt sind, deuten oft auf motivierte Verkäufer hin. Der stabile Markt im Jahr 2025 bietet Verhandlungsmöglichkeiten.
- Bedenken Sie regionale Preisunterschiede. Immobilien im Süden sind bis zu 70 % günstiger als vergleichbare Immobilien im Norden und bieten dennoch einen ähnlichen Lebensstil.
- Maximieren Sie die Vorteile von Prima Casa auch bei Ferienimmobilien. Die Wohnsitzerfordernisse mögen zwar abschreckend wirken, aber die Einsparungen rechtfertigen den Aufwand.
- Vergleichen Sie die Preise von Experten. Notargebühren, Anwaltskosten und Honorare für Gutachter variieren erheblich. Holen Sie mehrere Angebote ein und verhandeln Sie ruhig.
- Informieren Sie sich über die Anforderungen an die Energieeffizienz. Die neuen Vorschriften für 2030 schreiben mindestens die Energieeffizienzklasse E vor und betreffen sowohl Neuanschaffungen als auch Renovierungen.
Die Reise zu Ihrer Traumimmobilie in Italien: Das Fazit
Der italienische Immobilienmarkt bietet unglaubliche Möglichkeiten, aber um erfolgreich zu sein, sind Vorbereitung und Verständnis erforderlich.
Allein die Vorteile der Prima-Casa-Immobilie können Zehntausende Euro einsparen, während eine strategische regionale Auswahl und das richtige Timing die Kosten deutlich senken können. Ja, das System erscheint zunächst komplex, aber mit der richtigen Beratung und Planung ist Ihr Traum von einer italienischen Immobilie durchaus erreichbar.
Denken Sie daran: Jeder Euro, den Sie im Vorfeld für professionelle Beratung ausgeben, kann Ihnen später Tausende Euro sparen. Der italienische Immobilienmarkt belohnt diejenigen, die ihre Hausaufgaben machen – und bestraft diejenigen, die es nicht tun.
Sind Sie bereit, den Sprung zu wagen? Mit diesem Wissen sind Sie den meisten Käufern bereits einen Schritt voraus.
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Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Steuer beim Immobilienkauf in Italien?
Die Registrierungssteuer beträgt bei Bestandsimmobilien zwischen 2 % (Hauptwohnsitz) und 9 % (Zweitwohnsitz) des Katasterwerts. Bei neuen Immobilien beträgt die Mehrwertsteuer je nach Nutzung und Klassifizierung 4 %, 10 % oder 22 %.
Kann ein Ausländer in Italien eine Immobilie erwerben?
Ja, Ausländer aus Ländern mit Gegenseitigkeitsabkommen (einschließlich der USA, Großbritannien und der meisten westlichen Länder) können in Italien Immobilien erwerben. Sie benötigen einen Codice Fiscale und müssen die gleichen Voraussetzungen erfüllen wie italienische Staatsbürger.
Wie hoch sind die Hypothekengebühren in Italien?
Die Bearbeitungsgebühren für Hypotheken betragen durchschnittlich 1 % des Kreditbetrags zuzüglich der Registrierungssteuer von 0,25 % für den Erstwohnsitz bzw. 2 % für Anlageimmobilien. Zu den weiteren Kosten zählen obligatorische Versicherungen und Bewertungsgebühren.
Ist der Kauf einer Immobilie in Italien teuer?
Die zusätzlichen Gesamtkosten liegen bei zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises und sind damit im Vergleich zu anderen europäischen Märkten relativ teuer. Durch die strategische Nutzung von Prima-Casa-Vorteilen und die regionale Auswahl können die Kosten jedoch deutlich gesenkt werden.