¿Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en Italia? Tu guía completa para 2025

Una impresionante villa italiana con vistas panorámicas a la terraza: ¿pero cuánto costará realmente?

Imagina tomar un espresso en una terraza soleada con vistas a los viñedos toscanos, con las llaves de tu propiedad italiana en la mano. ¿De ensueño, verdad? Pero antes de perderte navegando por las ofertas en sitios como idealista, te damos una lección: el precio que ves es solo el punto de partida.

El mercado inmobiliario italiano ofrece algunas de las oportunidades más atractivas de Europa, pero comprar aquí a menudo implica lidiar con un laberinto de impuestos, tasas y cargos que pueden añadir entre un 10 % y un 20 % a la factura final, especialmente si se trata de una segunda vivienda o una propiedad para invertir. ¿La buena noticia? Con la información adecuada, puedes evitar sorpresas, presupuestar con inteligencia y asegurarte tu vivienda italiana al mejor precio posible. Esta guía para 2025 te mostrará exactamente qué esperar y cómo mantener tu sueño de una propiedad italiana en marcha financieramente. Este es el coste real de comprar una casa en Italia.

El verdadero desglose de costes: más allá del precio de la propiedad

Comprar una propiedad en Italia implica mucho más que el precio de venta. El proceso conlleva un papeleo considerable, honorarios profesionales y un sistema en el que casi todos, desde el gobierno hasta el agente inmobiliario y el notario, se llevan una parte de la transacción.

Aquí es donde la cosa se pone interesante (y potencialmente cara): Italia tiene dos sistemas tributarios completamente diferentes según se compre a un vendedor privado o a una empresa de construcción, y cada escenario conlleva sus propias normas y costes.

Entendiendo el sistema de doble imposición de Italia

Al comprar una propiedad existente a un particular, pagarás el impuesto de registro basado en el valor catastral de la propiedad, que suele ser entre un 30 % y un 60 % inferior al precio real de mercado. ¿Suena bien, verdad?

Para tu vivienda habitual (lo que los italianos llaman "prima casa"), pagarás solo el 2% de este valor catastral. Pero si se trata de una vivienda vacacional, el porcentaje asciende al 9%.

Digamos que estás interesado en un apartamento de 300.000 € con un valor catastral de 150.000 €:

• Vivienda principal: 3.000 € de impuesto de registro
• Segunda vivienda: 13.500 € de impuesto de registro

Se trata de una enorme diferencia de 10.500 € en función únicamente del uso que planees darle a la propiedad.

Y hay otro giro en la trama.

Si compras una vivienda de obra nueva directamente a una promotora, la situación es diferente. En cambio, pagarás IVA sobre el precio total de compra: un 4% para primeras viviendas, un 10% para segundas residencias y un exorbitante 22% para propiedades de lujo. De repente, ese nuevo piso de 300.000 € cuesta entre 12.000 y 30.000 € más solo en IVA, según sus circunstancias.

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Los famosos honorarios del notario

En Italia, no hay forma de escapar del notario: es un requisito legal para cualquier transacción inmobiliaria y tu (el comprador) pagas la factura.

Hay que pagar entre un 1 % y un 2,5 % del valor declarado de la propiedad, más un 22 % de IVA. Por una propiedad de 200.000 euros, suelen pagarse entre 2.000 y 2.500 euros. ¿Por una villa de 500.000 euros? Entre 3.500 y 5.000 euros.

El notario se encarga de todo, desde la búsqueda de documentos de propiedad hasta la recaudación de impuestos y las actualizaciones del registro de la propiedad. Es esencialmente el guardián de la legislación inmobiliaria italiana, garantizando que todo esté en regla.

Un consejo: como tú pagas, puedes elegir al notario. Compara precios: los honorarios no están estandarizados y podrías ahorrarte mucho investigando un poco.

Comisiones de los agentes inmobiliarios

A diferencia de muchos países, Italia divide las comisiones de la inmobiliaria entre el comprador y el vendedor. Ambas partes suelen pagar entre un 2 % y un 5 % cada una, más... 22% de IVA. Por lo tanto, en esa propiedad de 300.000 €, se calcula que se pagarán entre 9.000 y 12.000 € solo en honorarios del agente.

¿El lado positivo? A veces se pueden negociar estas comisiones, especialmente en mercados más lentos. Quienes compran al contado suelen tener más margen de maniobra, y las propiedades que llevan meses en el mercado pueden encontrar vendedores más flexibles.

Costes ocultos que pillan desprevenidos a los compradores

Los edificios de apartamentos tradicionales italianos suelen tener gastos de mantenimiento constantes y, más allá de los gastos importantes mencionados anteriormente, hay numerosos costos menores que pueden acumularse rápidamente:

• Las cuotas de comunidad para edificios de pisos oscilan entre 200 y 1.000 € anuales. Estas cubren el mantenimiento, la limpieza y la administración del edificio, y a menudo no se mencionan durante las negociaciones iniciales.
• La conexión a servicios públicos cuesta entre 200 y 500 €, con unas cuotas mensuales básicas de unos 40 a 70 € para la electricidad y 26 € para el agua, independientemente del uso.
• Los servicios de traducción son obligatorios para quienes no hablan italiano. Un traductor jurado en la firma de la escritura cuesta entre 250 y 350 €, y es posible que necesites servicios adicionales durante el proceso.
• El seguro de propiedad tiene un coste anual de entre 180 y 380 € para la cobertura básica. Si contratas una hipoteca, el seguro es obligatorio, con un pago único del 0,21 % del valor de la propiedad durante 20 años.
• Los costes del cambio de divisas pueden afectar tu presupuesto, con márgenes del 2 al 4 % en múltiples transferencias durante el proceso de compra. Ten esto en cuenta si transfieres grandes sumas desde el extranjero.

Compradores extranjeros: lo que necesitan saber

Italia da la bienvenida a la inversión inmobiliaria extranjera, pero hay requisitos importantes que comprender.

• Primero, la buena noticia: si eres de un país que permite a los italianos comprar propiedades (lo que se denomina "reciprocidad"), estás libre de problemas.
• Estados Unidos, el Reino Unido y la mayoría de los países occidentales tienen reciprocidad total, por lo que tu puedes comprar una propiedad como un ciudadano italiano.
• Necesitarás un código fiscal (número de identificación fiscal italiano) para cualquier transacción. Los ciudadanos de la UE pueden obtenerlo fácilmente en cualquier oficina de Hacienda italiana, mientras que los ciudadanos no pertenecientes a la UE suelen solicitarlo a través de los consulados.
• La tramitación tardará entre 2 y 4 semanas si la solicitud se presenta desde el extranjero.

Algo crucial: comprar una propiedad no otorga el derecho de residencia. Sin embargo, puede ser útil para solicitar un visado, en particular el visado de residencia electiva, que requiere acreditar 31.000 € de ingresos anuales en el extranjero.

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La ventaja de la prima casa: tu arma secreta

Al igual que en el caso anterior, desde el punto de vista financiero, el mejor escenario será comprar la designación de prima casa (residencia principal), como un billete de oro en la compra de propiedades en Italia.

Los beneficios son sustanciales:

• El impuesto de registro baja del 9% al 2% del valor catastral
• Exención del impuesto sobre bienes inmuebles IMU (ahorro de más de 2.000 euros anuales)
• Mejores condiciones hipotecarias
• Varios otros beneficios fiscales locales

Para una propiedad de 400.000 €, la condición de prima casa puede suponer un ahorro de aproximadamente 14.000 € solo en impuestos de registro.

¿Los requisitos? No puedes ser propietario de otra vivienda en el mismo municipio y debes establecer tu residencia dentro de los 18 meses posteriores a la compra. Sin embargo, hay un cambio reciente: ahora puedes cambiar la designación de prima casa entre propiedades mediante el reembolso de las prestaciones anteriores.

Incluso si compras una casa de vacaciones, considera la opción de residencia temporal. El ahorro suele justificar el papeleo.

Ejemplos del mundo real: lo que realmente pagarás

Considerando todo esto, ¿cómo se aplica esto al mundo real? Analicemos algunos números.

Piso de 250.000 € como residencia principal:

• Precio de la propiedad: 250.000 €
• Impuesto de registro: 3.150 €
• Gastos de notario: 2.500€
• Inmobiliaria: 9.150 € (IVA incluido)
• Jurídico/perito: 5.000 €
• Gastos varios: 1.200 €
• Costes adicionales totales: 21.000 € (8,4 % del precio de compra)

Villa de 500.000€ como segunda residencia:

• Precio de la propiedad: 500.000 €
• Impuesto de matriculación: 28.350 €
• Gastos de notario: 4.500 €
• Agente inmobiliario: 18.300 €
• Honorarios profesionales: 12.000 €
• Costes de instalación: 2.000 €
• Costes adicionales totales: 65.150 € (13 % del precio de compra)

Estos ejemplos muestran con qué rapidez se acumulan los costes y por qué la designación de prima casa marca una diferencia tan drástica.

Estrategias inteligentes para minimizar costes

• Planifica tu compra estratégicamente. Las propiedades que llevan más de seis meses en el mercado suelen ser un indicador de vendedores motivados. La estabilidad del mercado en 2025 genera oportunidades de negociación.
• Considera el arbitraje regional. Las propiedades del sur cuestan hasta un 70 % menos que sus equivalentes del norte, a la vez que ofrecen estilos de vida comparables.
• Maximiza los beneficios de la prima casa, incluso para propiedades vacacionales. El requisito de residencia puede parecer abrumador, pero el ahorro justifica el esfuerzo.
• Compara precios de profesionales. Los honorarios notariales, los costes legales y los honorarios del perito varían considerablemente. Solicita varios presupuestos y no dudes en negociar.
• Comprende los requisitos de eficiencia energética. La nueva normativa de 2030 exige una calificación energética mínima de clase E, lo que afecta tanto a las nuevas adquisiciones como a las reformas.

Tu viaje inmobiliario en Italia: el resultado final

El mercado inmobiliario de Italia ofrece oportunidades increíbles, pero el éxito requiere preparación y comprensión.

Los beneficios de la prima casa por sí solos pueden ahorrar decenas de miles de euros, mientras que la selección estratégica de la región y el momento oportuno pueden reducir significativamente los costes. Sí, el sistema parece complejo al principio, pero con la orientación y la planificación adecuadas, tu sueño de una propiedad en Italia es totalmente alcanzable.

Recuerda: cada euro gastado en asesoramiento profesional al principio puede ahorrarte miles de euros a largo plazo. El mercado inmobiliario italiano premia a quienes investigan y castiga a quienes no.

¿Listo para dar el salto? Con este conocimiento, ya llevas ventaja sobre la mayoría de los compradores.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es el impuesto sobre la compra de una propiedad en Italia?

El impuesto de registro oscila entre el 2% (vivienda principal) y el 9% (segunda residencia) del valor catastral para las propiedades existentes. Las propiedades nuevas están sujetas a un IVA del 4%, 10% o 22%, según el uso y la clasificación.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Italia?

Sí, los extranjeros de países con acuerdos de reciprocidad (incluidos EE. UU., el Reino Unido y la mayoría de los países occidentales) pueden comprar propiedades en Italia. Necesitarán un codice fiscale y deberán cumplir los mismos requisitos que los ciudadanos italianos.

¿Cuánto es la cuota hipotecaria en Italia?

Los gastos de apertura de la hipoteca suponen, en promedio, el 1% del importe del préstamo, más el impuesto de registro del 0,25% para viviendas principales o del 2% para propiedades de inversión. Los costes adicionales incluyen el seguro obligatorio y los gastos de tasación.

¿Es caro comprar una propiedad en Italia?

Los costes totales oscilan entre el 10% y el 20% del precio de compra, lo que los hace moderadamente caros en comparación con otros mercados europeos. Sin embargo, el uso estratégico de las ventajas de la prima casa y la selección regional pueden reducir significativamente los costes.