Immobilienkauf in Italien als Ausländer: Vollständiger Leitfaden 2025

Italien zählt nach wie vor zu den begehrtesten Destinationen für Immobilienkäufer in Europa. Der italienische Immobilienmarkt bietet Ausländern im Jahr 2025 vielfältige Möglichkeiten – von eleganten Stadtwohnungen in Florenz über rustikale Bauernhäuser in der Toskana bis hin zu Küstenimmobilien in Apulien.

Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles, was Sie als Ausländer über den Kauf von Immobilien in Italien wissen müssen – einschließlich des Kaufprozesses Schritt für Schritt, Steuern, Finanzierung, wo man kaufen sollte und was nach dem Abschluss zu erwarten ist.

Können Ausländer im Jahr 2025 Immobilien in Italien erwerben?

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Ja – Ausländer können in Italien Immobilien kaufen, und der Prozess ist relativ unkompliziert.

• EU-Bürger genießen die gleichen Eigentumsrechte wie italienische Staatsangehörige.
• Personen aus Nicht-EU-Ländern können Immobilien erwerben, wenn ihr Land ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Italien hat – das heißt, dass Italiener in deren Land ebenfalls Immobilien erwerben können.
• Ausländische Ansässige, die über ein langfristiges italienisches Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis (z. B. zur Arbeitsaufnahme oder Familienzusammenführung) verfügen, können ohne Einschränkungen Immobilien erwerben.

Bevor Sie beginnen, erkundigen Sie sich bei Ihrer zuständigen italienischen Botschaft oder dem italienischen Außenministerium nach dem aktuellen Stand zum Gegenseitigkeitsabkommen.

Überblick über den italienischen Immobilienmarkt 2025

Der italienische Immobilienmarkt zeigt im Jahr 2025 ein stetiges Wachstum und eine hohe Widerstandsfähigkeit, unterstützt durch eine stabile Nachfrage sowohl von einheimischen als auch von internationalen Käufern.

• Durchschnittlicher Angebotspreis: 1.828 € pro m² landesweit im Oktober 2025 laut dem neuesten Preisbericht von idealista.
• Höchste Preise: Toskana, Ligurien und Trentino-Südtirol (oft über 3.000 € pro m²).
• Die günstigsten Regionen: Kalabrien, Molise sowie Teile Siziliens und Apuliens, oft unter 1.000 € pro m².

Luxus- und Premiummärkte wie der Comer See, Florenz und Rom bleiben stark, während ländliche und südliche Regionen weiterhin ausländische Käufer anziehen, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Die günstigsten Orte für den Immobilienkauf in Italien 2025

Wenn Sie nach günstigen Immobilien in Italien suchen, dann bieten diese Regionen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis:

• Kalabrien – Italiens günstigste Region mit Preisen von 400–600 €/m² in kleineren Städten im Landesinneren.
• Molise – Überwiegend ländlich geprägt und mit einem ausgezeichneten Preis-Leistungs-Verhältnis, oft unter 1.000 €/m².
• Sizilien – Rund 1.000 €/m² in den meisten Gebieten, im Landesinneren sogar noch günstiger.
• Abruzzen, Marken, Umbrien – Ideal, um traditionelle Häuser zu moderaten Preisen zu kaufen, oft 30–40 % günstiger als in der Toskana.

Diese Regionen vereinen niedrige Einstiegspreise mit einem authentischen italienischen Lebensstil, einer wunderschönen Landschaft und einem wachsenden touristischen Potenzial.

Entdecken Sie Immobilien in Italien

Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus in Italien zu finden? Durchstöbern Sie Tausende von Anzeigen zum Kauf oder zur Miete auf idealista Italien. Ganz gleich, ob Sie eine Villa auf dem Land, ein stilvolles Stadtapartment oder ein Haus am Meer an der Amalfiküste suchen – idealista bietet ein umfangreiche Immobilienauswahl im Land.

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idealista hilft Ihnen, in jeder Ecke Italiens das richtige Zuhause zu finden – vom historischen Charme von Florenz und Rom bis zum entspannten Küstenlebensstil Siziliens und Apuliens.

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Immobilienkauf in Italien als Ausländer: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Finanzen und Dokumente ordnen

Bevor Sie mit Ihrer Suche beginnen, bereiten Sie Ihre Finanzen und Unterlagen vor. Sie benötigen:

• Finanzierungsnachweis oder Vorabzusage für eine Hypothek
• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Codice Fiscale (italienische Steuernummer) – erforderlich für jede Finanztransaktion
• Italienisches Bankkonto (empfohlen für vereinfachte Zahlungen)

Immobilie finden und Besichtigungstermin vereinbaren

Stöbern Sie in den Anzeigen auf Portalen wie idealista und kontaktieren Sie lizenzierte Immobilienmakler (Italienisch: Agenti immobiliari). Diese können Ihnen bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen behilflich sein und Sie über die Besonderheiten des regionalen Immobilienmarktes informieren.

Angebot unterbreiten

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, geben Sie ein schriftliches Angebot (Italienisch: Propota d'acquisto) mit einer kleinen Anzahlung ab, um sich den Kauf zu sichern.

Rechtsanwalt beauftragen

Beauftragen Sie einen unabhängigen, zweisprachigen Anwalt mit Erfahrung im italienischen Immobilienrecht. Vermeiden Sie es, einen Anwalt zu wählen, der ausschließlich vom Verkäufer oder Makler empfohlen wurde, um Ihre Interessen zu schützen.

Kaufvorschlagsvertrag unterzeichnen (Proposta d'acquisto)

Diese vorläufige Vereinbarung dokumentiert Ihre Kaufabsicht und legt wichtige Bedingungen wie Preis, Anzahlung und Zeitrahmen fest.

Begutachtung durchführen lassen

Bevor Sie sich festlegen, sollten Sie einen Geometra (italienischer Vermessungsingenieur) mit der Begutachtung der Immobilie beauftragen. Dieser überprüft den Zustand des Gebäudes, die Angaben im Grundbuch und bestätigt, dass alle Renovierungen und Anbauten den Bauvorschriften entsprechen.

Notar beauftragen (Notaio)

Der Notar ist ein neutraler Rechtsbeistand, der sicherstellt, dass der Verkauf den italienischen Rechtsvorschriften entspricht. Er prüft das Eigentum, bestätigt, dass keine Schulden bestehen, und registriert die Eigentumsübertragung.

Unterzeichnung und Austausch von Vorverträgen (Contratto preliminare oder Compromesso)

Dieser rechtsverbindliche Vertrag legt den Verkaufspreis, den Fertigstellungstermin und die Zahlungsbedingungen fest. In der Regel wird in dieser Phase eine Anzahlung von 10 bis 30 % geleistet.

Abschluss (Rogito notarile)

Die endgültige Urkunde wird vor dem Notar unterzeichnet, der Restbetrag wird beglichen, und Sie werden offiziell zum rechtmäßigen Eigentümer. Der Notar registriert die Transaktion anschließend beim italienischen Grundbuchamt (Catasto).

Kann man als Nichtansässiger eine Hypothek von einer italienischen Bank erhalten?

Ja, viele italienische Banken bieten ausländischen Käufern Hypotheken an.

• Nichtansässige können in der Regel bis zu 60–70 % des Immobilienwerts als Darlehen aufnehmen.
• Die Laufzeit des Kredits kann 10 bis 25 Jahre betragen.
• Erforderliche Unterlagen: Einkommensnachweis, Steuererklärungen, Kontoauszüge und Personalausweis.

Die Inanspruchnahme eines zweisprachigen Hypothekenmaklers, der mit grenzüberschreitenden Finanzierungen vertraut ist, kann den Prozess vereinfachen und Ihnen beim Vergleich der Zinssätze behilflich sein.

Steuern und Gebühren beim Kauf und für den Besitz von Immobilien in Italien

Neben dem Kaufpreis sollten Sie folgende Kosten einplanen:

• Registrierungssteuer (Imposta di registro) – 2 % für den Hauptwohnsitz, 9% für den Zweitwohnsitz
• Notargebühren – etwa 1 bis 2,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision – rund 3 bis 5 %, üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Rechts- und Übersetzungskosten – ca. 1.000 € bis 3.000 €
• Laufende jährliche Kosten –
  • IMU (Grundsteuer)
  • TARI (Abfallentsorgungssteuer)
  • Versorgungsdienste und Instandhaltung

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Kann man in Italien eine Immobilie kaufen und dadurch eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Der Besitz von Immobilien in Italien gewährt nicht automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung. Eigentümer zu sein, kann jedoch Ihre Chancen auf bestimmte Visakategorien verbessern – beispielsweise auf das Visum für den Wahlaufenthalt, das sich an Rentner und Personen mit eigenem Einkommen richtet, die langfristig in Italien leben möchten.

So können Sie eine Immobilie in Italien finden und auswählen

Immobilienagenturen und Makler

Arbeiten Sie stets mit einem lizenzierten und bei der örtlichen Handelskammer registrierten Makler (Agente immobiliare) zusammen. Dieser muss über eine Berufslizenznummer verfügen und sich an das italienische Immobilienrecht halten.

Zustand der Immobilie

Viele ältere Häuser in Italien sind renovierungsbedürftig. Prüfen Sie dies immer sorgfältig.

• Baulicher Zustand (gemäß Geometra-Bericht)
• Baugenehmigungen für vergangene oder zukünftige Bauvorhaben
• Anschlüsse für Strom, Gas und Wasser

Welche Fallstricke lauern beim Kauf von Immobilien in Italien?

• Unklare Eigentumsverhältnisse oder Abgrenzungen – Manche ländliche Anwesen haben eine komplexe Erbgeschichte.
• Nicht genehmigte Umbauten – Illegale Anbauten können erhebliche rechtliche Probleme verursachen.
• Übermäßige Abhängigkeit von Vermittlern – Lassen Sie Verträge immer von Ihrem Anwalt prüfen.
• Unerwartete Instandhaltungskosten – insbesondere bei historischen Häusern oder Immobilien auf dem Land.
• Verzögerungen durch Bürokratie – Bürokratische Angelegenheiten in Italien können langsam ablaufen, daher ist Geduld unerlässlich.

Entdecken Sie unsere vollständige Liste der Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf in Italien.

Nach dem Kauf: Einzug, Versicherung und Nebenkosten

Versicherung

Eine Hausratversicherung ist zwar nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen, um Schäden durch Feuer, Diebstahl oder Naturkatastrophen abzudecken.

Einrichtung der Versorgungsdienstleistungen

Sie müssen Geld überweisen oder Konten eröffnen für:

• Strom (ENEL oder lokaler Anbieter)
• Gas
• Wasser (Acquedotto Comunale)
• Internet-Service und Müllabfuhr

Energieeffiziente Sanierungen

Italien bietet Fördergelder für die Verbesserung der Dämmung und Heizungsanlagen sowie für Solarsysteme. Diese können die Renovierungskosten senken und den langfristigen Immobilienwert steigern.

Machen Sie sich bereit für die Investition in „La Dolce Vita“

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Der Kauf einer Immobilie in Italien ist auch im Jahr 2025 für Ausländer ein lohnendes und erreichbares Ziel. Mit einer sorgfältigen Planung, einer professionellen Beratung und einer gründlichen Prüfung können Sie sich Ihr eigenes Stück vom süßen Leben sichern – sei es eine Villa am See in der Lombardei, ein traditionelles Haus in Apulien oder eine sonnige Wohnung in Sizilien.