Comprar casa en Italia siendo extranjero: guía completa 2025

Italia sigue siendo uno de los destinos más atractivos de Europa para quienes buscan comprar una propiedad. Desde elegantes apartamentos en Florencia hasta casas de campo rústicas en la Toscana y viviendas costeras en Apulia, el mercado inmobiliario italiano ofrece una amplia gama de oportunidades para extranjeros en 2025.

Esta guía explica todo lo que necesitas saber sobre la compra de una propiedad en Italia como extranjero, incluyendo el proceso de compra paso a paso, los impuestos, la financiación, dónde comprar y qué esperar después de la finalización.

¿Podrán los extranjeros comprar propiedades en Italia en 2025?

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Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Italia, y el proceso es relativamente sencillo.

• Los ciudadanos de la UE disfrutan de los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos italianos.
• Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE pueden comprar propiedades si su país tiene un acuerdo de reciprocidad con Italia; es decir, los italianos también pueden comprar en ese país.
• Los residentes extranjeros que posean un visado o permiso de residencia italiano de larga duración (como por ejemplo para trabajo o reagrupación familiar) pueden comprar sin restricciones.

Antes de comenzar, verifica el estado actual de reciprocidad con la embajada italiana más cercana o con el Ministerio de Asuntos Exteriores de Italia.

Panorama del mercado inmobiliario italiano 2025

El mercado inmobiliario italiano muestra un crecimiento constante y una gran resistencia en 2025, respaldado por una demanda estable tanto de compradores locales como internacionales.

• Precio medio de venta: 1.828 euros por m2 a nivel nacional en octubre de 2025 según el último informe de precios de idealista.
• Precios más altos: Toscana, Liguria y Trentino-Alto Adigio (a menudo superiores a 3.000 € por m2).
• Regiones más asequibles: Calabria, Molise y partes de Sicilia y Apulia, a menudo por debajo de 1.000 € por m².

Los mercados de lujo y de primera categoría, como el Lago de Como, Florencia y Roma, siguen siendo fuertes, mientras que las regiones rurales y del sur continúan atrayendo a compradores extranjeros que buscan una mejor relación calidad-precio.

Los lugares más baratos para comprar en Italia en 2025

Si buscas propiedades asequibles en Italia, estas regiones ofrecen la mejor relación calidad-precio:

• Calabria – la región más barata de Italia, con precios desde 400 € hasta 600 €/m² en las ciudades más pequeñas del interior.
• Molise – Predominantemente rural y de excelente relación calidad-precio, a menudo por debajo de 1.000 €/m².
• Sicilia – Alrededor de 1.000 €/m² en la mayoría de las zonas, e incluso más bajo en el interior.
• Abruzzo, Le Marche, Umbría: ideales para encontrar casas tradicionales a precios moderados, a menudo entre un 30 % y un 40 % más baratas que en la Toscana.

Estas zonas combinan precios de entrada bajos con auténticos estilos de vida italianos, hermosos paisajes y un creciente potencial turístico.

Explora propiedades en Italia

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Desde el encanto histórico de Florencia y Roma hasta el relajado estilo de vida costero de Sicilia y Apulia, idealista te ayuda a encontrar la casa ideal en cada rincón de Italia.

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Comprar una propiedad en Italia siendo extranjero: guía paso a paso

Pon en orden tus finanzas y documentos

Antes de comenzar la búsqueda, prepara tus finanzas y la documentación necesaria. Necesitarás:

• Justificante de financiación o preaprobación hipotecaria.
• Un pasaporte o documento de identidad válido.
• Un codice fiscale (código fiscal italiano) — requerido para cualquier transacción financiera.
• Una cuenta bancaria italiana (recomendada para facilitar los pagos).

Encuentra una propiedad y organiza visitas

Consulta los anuncios en portales como idealista y contacta con agentes inmobiliarios autorizados ( agenti immobiliari ). Ellos te ayudarán a concertar visitas y te asesorarán sobre las particularidades del mercado local.

Haz una oferta

Una vez que encuentres una propiedad adecuada, deberás hacer una oferta por escrito ( proposta d'acquisto ) con un pequeño depósito para asegurar la venta.

Designa un abogado

Contrata a un abogado independiente bilingüe con experiencia en derecho inmobiliario italiano. Evita utilizar un abogado recomendado únicamente por el vendedor o el agente para garantizar la protección de tus intereses.

Firmar el contrato de propuesta de compra ( proposta d'acquisto )

Este acuerdo preliminar manifiesta tu intención de compra y describe términos clave como el precio, el depósito y los plazos.

Solicita una tasación

Antes de decidirte, contrata a un geometra (tasador italiano) para que inspeccione la propiedad. Ellos comprueban el estado del edificio, los detalles del registro de la propiedad y confirman que todas las reformas y ampliaciones cumplen con la normativa urbanística.

Nombrar un notario ( notaio )

El notario es un funcionario legal neutral que garantiza que la venta cumpla con la ley italiana. Verifica la propiedad, confirma que no existen deudas e inscribe la transmisión de la propiedad.

Firmar e intercambiar contratos preliminares ( contratto preliminare o compromesso )

Este contrato legalmente vinculante define el precio de venta, la fecha de finalización y las condiciones de pago. Normalmente, en esta etapa se abona un depósito del 10 al 30 %.

Finalización ( rogito notarile )

La escritura final se firma ante notario, se paga el importe restante y te conviertes oficialmente en el propietario legal. El notario inscribe entonces la transacción en el Registro de la Propiedad italiano ( Catastro ).

¿Puede un no residente obtener una hipoteca de un banco italiano?

Sí, muchos bancos italianos ofrecen hipotecas a compradores extranjeros.

• Los no residentes suelen poder obtener préstamos de hasta el 60-70% del valor de la propiedad.
• Los plazos de los préstamos oscilan entre 10 y 25 años.
• Documentos necesarios: justificante de ingresos, declaraciones de la renta, extractos bancarios y documento de identidad.

Utilizar un agente hipotecario bilingüe familiarizado con la financiación transfronteriza puede facilitar el proceso y ayudarte a comparar tipos de interés.

Impuestos y tasas por la compra y propiedad de inmuebles en Italia

Además del precio de compra, deberás presupuestar los siguientes gastos:

• Impuesto de registro (imposta di registro): 2% para una residencia principal, 9% para una segunda residencia.
• Gastos notariales: alrededor del 1-2,5% del precio de compra.
• Comisión de la agencia: alrededor del 3-5%, generalmente dividida entre el comprador y el vendedor.
• Honorarios legales y de traducción: aproximadamente entre 1.000 y 3.000 euros.
• Costes anuales recurrentes:
  • IMU (impuesto sobre la propiedad),
  • TARI (impuesto de recogida de residuos),
  • Servicios públicos y mantenimiento.

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¿Se puede comprar una propiedad en Italia y obtener la residencia?

Poseer una propiedad en Italia no otorga automáticamente la residencia. Sin embargo, puede fortalecer tu solicitud para ciertas categorías de visados, como la Visa de Residencia Electiva, dirigida a jubilados y personas con ingresos independientes que desean vivir en Italia a largo plazo.

Cómo encontrar y elegir una propiedad en Italia

Agencias y agentes inmobiliarios

Trabaja siempre con un agente inmobiliario autorizado y registrado en la Cámara de Comercio local ( agente immobiliare ). Deberá tener un número de licencia profesional y cumplir con la legislación inmobiliaria italiana.

Estado de la propiedad

Muchas casas antiguas en Italia necesitan reformas. Confirma siempre los siguientes aspectos:

• Estado estructural (según informe Geómetra).
• Permisos de planificación para obras pasadas o futuras.
• Conexiones de suministros públicos (electricidad, gas, agua).

¿Cuáles son algunos de los riesgos de comprar una propiedad en Italia?

• Propiedad o límites poco claros: algunas propiedades rurales tienen historias de herencia complejas.
• Reformas no autorizadas: las ampliaciones ilegales pueden causar graves problemas legales.
• Dependencia excesiva de intermediarios: haz que su abogado revise siempre los contratos.
• Costes de mantenimiento imprevistos, especialmente en viviendas históricas o rurales.
• Retrasos en la burocracia: los trámites burocráticos italianos pueden ser lentos; la paciencia es esencial.

Descubre nuestra lista completa de ventajas e inconvenientes de comprar una propiedad en Italia.

Después de la compra: mudanza, seguro y suministros

Seguro

Aunque no es obligatorio, se recomienda encarecidamente contratar un seguro de hogar para cubrir incendios, robos o daños naturales.

Configuración de suministros

Necesitarás transferir o abrir cuentas para:

• Electricidad ( ENEL o proveedor local)
• Gas
• Agua ( Acquedotto Comunale )
• Servicios de internet y gestión de residuos

Rehabilitación energética

Italia ofrece incentivos en forma de bonificaciones ecológicas para mejorar el aislamiento, la calefacción y los sistemas solares. Esto puede reducir los costes de las reformas y aumentar el valor de la propiedad a largo plazo.

Prepárate para invertir en "la dolce vita"

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Comprar una propiedad en Italia siendo extranjero en 2025 sigue siendo un objetivo gratificante y accesible. Con una planificación cuidadosa, asesoramiento profesional y la debida diligencia, puedes invertir con confianza en tu propio pedacito de la dolce vita, ya sea una villa junto a un lago en Lombardía, una casa tradicional en Apulia o un piso soleado en Sicilia.