Experten erklären, was Sie momentan tun können und was nicht
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Ist es momentan trotz Coronakrise möglich, eine Immobilie in Italien zu kaufen? Die Antwort auf diese Frage lautet: Es kommt darauf an. Werfen wir einen Blick auf das, was Sie während der Coronavirus-Pandemie tun können, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder mieten möchten.

Die allgemeine Kontaktsperre, die verhängt wurde, um die Ausbreitung des Coronavirus einzudämmen, hat offensichtlich auch zu Einschränkungen auf dem Immobilienmarkt geführt. Welche Auswirkungen hat dies für all diejenigen, die kurz davor standen, den Kaufvertrag zu unterzeichnen oder die gerade den Kaufprozess in die Wege leiten wollten?

„Leider gibt es keine allgemein gültige Antwort auf diese Frage“, erklärt Roberto Anedda, Vizepräsident von MutuoOnline, „weil viele verschiedene Akteure am Kaufprozess beteiligt sind: Käufer und Verkäufer, Banken, Makler, Notare, aber auch öffentliche Stellen, die für die Bearbeitung von Anträgen, für die Grundbucheinträge und die Registrierung der Darlehen zuständig sind. Während es also in einigen Fällen möglich ist, den Prozess online abzuschließen, ist dies nicht immer der Fall. In Mailand beispielsweise besteht das Hauptproblem darin, dass die Registrierungsstellen, zu denen die Notare Zugang haben müssen, um ihre Urkunden zu registrieren, geschlossen sind. Dazu werden die gesetzlichen Bestimmungen von Tag zu Tag verändert und es herrscht oft Verwirrung über die beschlossenen Maßnahmen. Wenn es keine klaren Regeln gibt, bleiben die Betroffenen in der Schwebe und wissen nicht, wie sie handeln sollen.“

Welche Schritte sind obligatorisch, wenn ich eine Immobilie in Italien kaufen möchte?

„Die Schlüsselfigur ist der Notar, ganz egal, ob es sich lediglich um einen Immobilienkauf oder einen Immobilienkauf mit Hypothekendarlehen handelt“, antwortet Anedda. „Der Notar sollte auf jeden Fall kontaktiert werden, um herauszufinden, wie wahrscheinlich es ist, dass der Kaufvertrag momentan tatsächlich abgeschlossen werden kann. Er ist ein zwingender Bestandteil des Kaufprozesses, der über die notwendige Kompetenz und Kenntnis verfügt, um festzustellen, was unter bestimmten Umständen und in einem bestimmten Gebiet tatsächlich machbar ist und mit welchen möglichen Verzögerungen gerechnet werden muss.“

Ich habe einen Notar gefunden. Wie geht es jetzt weiter?

„Sie müssen zuerst einen Notar finden, der bereit ist, sich Ihrem Fall anzunehmen“, erklärt Simone Monesi, Partnerin bei Osborne Clarke. „Normalerweise wird jeder Fall unabhängig geprüft, um zu beurteilen, ob tatsächlich eine Dringlichkeit besteht und ob der Kaufprozess momentan durchführbar ist. Alle Schritte des Kaufvertrags müssen unbedingt unter Verwendung persönlicher Schutzausrüstung erfolgen und alle am Kauf beteiligten Parteien müssen sich entsprechend schützen und die Verantwortung dafür übernehmen, dass tatsächlich eine Notwendigkeit besteht, von der Ausgangssperre abzuweichen.“

Der italienische Notarverband hat ein kurzes Handbuch mit Regeln veröffentlicht, die beim Notar zu beachten sind, um einen Immobilienkauf während der Coronakrise abzuwickeln. In Fällen, in denen es absolut notwendig ist, die notarielle Urkunde auszustellen, müssen unbedingt die Angaben des DPCM (Ministerialdekret) in Bezug auf „Größe und Merkmale des Unterschriftortes befolgt werden, um sicherzustellen, dass alle Anwesenden den geforderten Mindestabstand von mindestens einem Meter einhalten können“:

  • Der Ort der Unterschrift sollte normalerweise das Büro des Notars sein, das so aufgeteilt sein sollte, dass es den von der Regierung festgelegten Anforderungen entspricht.
  • Die Vertragsparteien dürfen nur nach vorheriger Vereinbarung und ohne unnötige Gesellschaft zum Notar kommen. Sie müssen sich an die Termine halten, keine Vorauszahlungen leisten, die Sicherheitsabstände einhalten und die vom Notariat erlassenen Sicherheitsbestimmungen einhalten.
  • Im Falle von Bürgern, die positiv auf das Coronavirus getestet worden sind oder sich in Quarantäne befinden stellen die Notare ihre Dienste zu Verfügung, insofern die zuständige Gesundheitsbehörde ihre Einwilligung gibt und, nach Entscheiden der Ärzte, geeignete Schutzausrüstung für alle Teilnehmer gewährleistet ist.

Kann der Kaufprozess also reibungslos abgewickelt werden?

„Manchmal ist es möglich", antwortet Roberto Anedda. „Dies hängt vor allem von der Initiative der Beteiligten ab und von der betroffenen Gegend. Momentan werden nur etwa 30% der Kaufverträge auf kurze oder lange Frist verschoben. Dies liegt zum Beispiel daran, dass einige Notare aus Sicherheitsgründen geschlossen haben, möglicherweise weil sie sich in Gebieten befinden, die besonders vom Coronavirus betroffen sind. Andere hingegen bleiben offen, um ihre Kunden zu halten, müssen sich jedoch gut organisieren, damit sich nicht zu viele Personen auf einmal in den kleinen Büros aufhalten. Die Entscheidung, einen Kaufvertrag zu unterschreiben, hängt auch von der Dringlichkeit des Falles ab. Diese muss vom Käufer oder Verkäufer unter ihrer eigenen Verantwortung erklärt werden. Wenn die zuständigen Stellen jedoch geschlossen haben, wie dies in den Mailänder Grundbuchämtern der Fall ist, kommt der Kaufprozess unvermeidlich zum Stillstand.“

Was sind die Haupthindernisse für den Abschluss eines Kaufvertrages?

„Welche Schritte online durchgeführt werden können, hängt vom Digitalisierungsgrad der Büros in der entsprechenden Region ab“, so Anedda. „In einigen Gegenden ist es möglich, alle Dokumente auf elektronischem Wege einzureichen, in anderen nicht. Der Kauf einer Immobilie ist stets an die Besichtigung des Hauses oder der Wohnung vor Ort gebunden, selbst wenn viele Objekte virtuell besichtigt werden können. Die Besichtigung vor Ort ist momentan nicht möglich oder nur unter sehr bestimmten Umständen und wird daher verschoben. Die Finanzierung hingegen kann komplett online über die Bank durchgeführt werden. Dennoch ist auch bei diesem Schritt eine Verzögerung unvermeidlich, da die endgültige Unterschrift persönlich erfolgen muss.“

Was kann ich tun, wenn ich jetzt eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchte?

„Sehen Sie sich auf jeden Fall Immobilien auf Online-Plattformen an“, antwortet Dario Castiglia, CEO und Gründer von ReMax Italia. „Sie können Benachrichtigungen aktivieren, um bei neu eingestellten Immobilien, die Ihren Suchkriterien entsprechen, informiert zu werden. Die Immobilienmakler, die momentan auch nur von zu Hause aus arbeiten können, werden die Zeit nutzen, um ihr Portfolio zu aktualisieren, Inhalte und Beschreibungen zu erweitern und sich zu vernetzen, um das Angebot auszubauen. Die aktuelle Situation muss auf lange Sicht analysiert werden: Die Coronakrise wird nicht ewig dauern, aber kurzfristig wird das Leben nicht mehr so sein wie zuvor. Wir müssen die Krise als Phase der Veränderung wahrnehmen, um unser soziales und wirtschaftliches Organisationsmodell neu zu gestalten.“ Online-Portale wie idealista sind immer noch zu 100% in Betrieb und bieten viele Möglichkeiten, um Immobilien bequem von zu Hause aus anzusehen, einschließlich Fotos, Videos und virtueller Touren.

Wie wird sich der Kaufprozess für Immobilien in Italien ändern?

„Jede Krise ändert bekanntlich die Denkweise, insbesondere in Bezug auf unser Verhalten“, antwortet Castiglia. „Und genau das wird sicherlich auch auf dem Immobilienmarkt passieren, wo diejenigen, die verkaufen und kaufen müssen oder wollen, über neue technologische Instrumente verfügen, um den physischen Kontakt zwischen Menschen zu reduzieren. So wird sich die Beziehung zwischen den Immobilienmaklern und ihren Kunden zwangsläufig verändern. Sicherlich wird das Internet der erste Schritt sein, wobei die Nutzer der Immobilienportale Anzeigen mit detaillierten und professionellen Fotos vorziehen. Nachdem sie sich einen ersten Überblick verschafft haben, werden sie sich an einen Immobilienmakler wenden, der zunehmend die Rolle eines Immobilienfinders übernehmen wird, um den Käufern eine gezielte Auswahl an Immobilien zu präsentieren, die ihren Kriterien entsprechen. Der Immobilienmarkt wird sich daher zunehmend auf die digitale Transformation durch den Einsatz von Technologien wie virtuelle Besichtigunge und inmersiven Systemen wie z. B. Augmented Reality stützen. Zunehmend werden auch Online-Formulare und Online-Signaturen verwendet, die auch für diejenigen sehr nützlich sind, die einen Kaufvertrag aus der Ferne abschließen müssen.“