Subentro en los contratos de alquiler: qué es y cómo funciona

Cambiar los titulares de un contrato de alquiler en Italia
Cambiar los titulares de un contrato de alquiler en Italia
16 marzo 2018, Redacción

En Italia, como sucede en España según lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los titulares de un contrato de alquiler pueden ser reemplazados sin necesidad de rescindir el contrato y realizar uno nuevo, es decir, bajo unas circunstancias establecidas, el nombre del inquilino o del arrendador puede ser modificado en dicho contrato. Esta práctica se conoce en Italia como subentro. A continuación, explicaremos qué es el subentro, en qué condiciones puede realizarse y cuáles son las obligaciones fiscales relacionadas con esta práctica.

Una pequeña noción de la palabra subentro

El diccionario de la lengua italiana define subentro como el acto de tomar el control, es decir, “entrar en el lugar de otra persona que lo sucede inmediatamente o lo reemplaza”.

En el contrato de alquiler, por lo tanto, significa reemplazar respectivamente la posición que ocupan el propietario o el inquilino.

El subentro en el contrato de alquiler puede realizarse por voluntad de las partes o por disposición expresa de ley. Veámoslo en detalle.

La posición del propietario

Existen diferentes casos en los que se puede reemplazar el nombre del arrendador en un contrato de alquiler:

  1. Venta de la unidad inmobiliaria sujeta al contrato. Si el arrendador cede la unidad inmobiliaria a un tercero, un comprador, que es conocedor de la situación de alquiler actual, éste tiene la obligación de respetar el alquiler, de conformidad con el artículo 1.602 del Código Civil.
  2. Muerte del propietario. La ley no regula expresamente esta situación. No obstante, según la interpretación del Tribunal supremo, la muerte del arrendador sólo implica una modificación subjetiva del contrato, con la toma de posesión de los herederos en posición y obligaciones de arrendador.
  3. Venta de una empresa. Existe la posibilidad de transferir un contrato de alquiler como parte de la venta de una empresa, siendo los contratos resultado del negocio de la empresa vendida.

La posición del inquilino

Reemplazar al arrendatario en el contrato también es una situación muy frecuente que puede ocurrir en estos casos:

a) Muerte del arrendatario. En este caso lo puede sustituir el cónyuge (o pareja en las uniones civiles), los herederos, parientes o familiares que habitualmente cohabitaban con él.

b) Separaciones o divorcios. Si el juez le atribuye el derecho a seguir viviendo en el hogar familiar al cónyuge no titular del contrato.

c) Cesión de contrato. Cambio de inquilino con el consentimiento del arrendador y de conformidad con lo establecido por ley.

En los dos primeros casos, como se puede observar, se trata de un reemplazo de los titulares del contrato debido a causas mayores o razones de importancia, que son aquellas que hacen insostenible continuar con la vida cotidiana en dichos lugares.

Obligaciones tributarias relacionadas con el subentro

Los alquileres para uso residencial deben registrarse, bajo pena de nulidad, dentro de los treinta días desde la firma del contrato, con el fin de abonar todos los impuestos de registro.

¿Qué se debe hacer en caso de subentro?

Según la Agenzia delle Entrate (el equivalente italiano a la agencia tributaria en España) en su página web, en caso de reemplazo voluntario en el contrato de arrendamiento, tanto del arrendador como del inquilino, se tiene que pagar el impuesto de registro:

  • 67 € fijos, para contratos sin corrispettivo (contraprestación extra establecida más allá del contrato inicial);
  • Un impuesto de, aproximadamente, el 2% del precio acordado (con un pago mínimo de 67 €) si se trata de un contrato con corrispettivo.

Como en el caso de los alquileres, el subentro debe registrarse en la oficina en la que se registró el primer contrato en un plazo de 30 días desde la modificación del contrato.

Artículo original escrito por condominioweb

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