Italienische Mietverträge: Wie funktioniert die Übernahme eines Mietvertrags?

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16 März 2018, Redaktion

Im italienischen Mietrecht, genau wie im deutschen, besteht die Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag zu übernehmen, ohne dass dieser aufgelöst werden muss. Der Mietvertrag an sich bleibt bestehen und behält seine Gültigkeit, lediglich der Name des Mieters oder Vermieters wird verändert. In Italien wird diese Vertragsübernahme subentro genannt. Im Folgenden erklären wir einige Einzelheiten dieses Sonderfalls im italienischen Mietrecht, welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen und welche steuerrechtlichen Konsequenzen daraus entstehen.

Etwas zum Begriff subentro

Das italienische Wörterbuch definiert subentro als die Übernahme der Kontrolle, d. h. „die Position einer anderen Person übernehmen und sie ersetzen“. Für das Mietrecht bedeutet dies, dass die neue Vertragspartei die Stelle des Mieters oder Vermieters übernimmt. Die Übernahme des Mietvertrags kann auf Willen beider Parteien oder durch eine gesetzliche Bestimmung erfolgen.

Vertragsübernahme durch einen neuen Vermieter

In verschiedenen Fällen kann der Name des Vermieters im Mietvertrag durch einen anderen ersetzt werden:

  1. Verkauf des im Vertrag festgelegten Mietobjektes. Wenn der Vermieter das Mietobjekt an einen Dritten, d. h. einen Käufer, überträgt, der von dem aktuellen Mietverhältnis Kenntnis besitzt, muss er das bestehende Mietverhältnis fortführen.
  2. Tod des Vermieters. Dieser Fall ist vom Gesetz nicht klar geregelt. Gemäß der Auslegung des obersten italienischen Gerichtshofs bedeutet der Todesfall des Vermieters lediglich eine Veränderung des Mietvertrages. Die Erben übernehmen in diesem Fall die Rechte und Pflichten des Vermieters.
  3. Verkauf einer Firma. Es besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag als Teil des Verkaufs einer Firma zu übertragen. Dabei gelten die gleichen Bedingungen wie für die anderen geschilderten Fälle.

Vertragsübernahme durch einen neuen Mieter

Eine Übernahme des Mietvertrags durch einen neuen Mieter kommt ebenfalls häufig vor und kann in diesen Fällen stattfinden:

  1. Tod des Mieters. In diesem Fall kann er durch den Ehegatten, die Erben oder andere Familienmitglieder, die für gewöhnlich in dem Mietobjekt leben, ersetzt werden.
  2. Trennungen oder Scheidungen. Wenn der Richter dem Ehegatten, der nicht als Mieter im Mietvertrag geführt ist, das Wohnrecht in dem Mietobjekt zuteilt, wird der Vertrag von ihm übernommen.
  3. Überlassung des Mietvertrages. Unter Zustimmung des Vermieters und gemäß den gesetzlichen Richtlinien kann ein Mieterwechsel stattfinden.

In den ersten beiden Fällen handelt es sich um eine Vertragsübernahme, die durch höhere Gewalt oder schwerwiegende Gründe verursacht wurde.

Steuerrechtliche Pflichten, die sich aus einer subentro ergeben

Die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken muss, unter drohender Ungültigkeit, innerhalb einer Frist von 30 Tagen nach Unterschrift des Mietvertrags erfolgen, um die entsprechenden Registrierungsgebühren zu entrichten.

Was muss im Falle einer Vertragsübernahme getan werden?

Nach den auf der Website des spanischen Finanzamtes (Agenzia delle Entrate) veröffentlichten Informationen werden bei freiwilliger Übernahme des Mietvertrags, entweder von Seiten des Mieters oder des Vermieters, folgende Registrierungsgebühren fällig:

  • ein fester Betrag von 67 Euro bei Verträgen ohne Gegenleistung,
  • bei Verträgen mit Gegenleistung wird eine Steuer von 2% der vereinbarten Miete fällig (bei einer Mindestzahlung von 67 €).

Genau wie bei der Miete muss die Übernahme des Mietvertrages auf demselben Amt, auf dem der Originalvertrag registriert wurde, innerhalb von 30 Tagen nach Änderung des Vertrages registriert werden.

Originalartikel geschrieben von condominioweb

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