Subentro контрактов аренды: что это и как работает?

Информация от condominioweb

В Италии контракт на аренду может быть изменен без необходимости расторжения  и заключения нового, то есть, при определенных обстоятельствах имя арендатора или арендодателя может быть просто изменено в договоре. Эта практика известна как subentro. Что такое subentro, в каких условиях может осуществляться, и какие обязанности по уплате налогов связанны с этой практикой?

С точки зрения арендодателя

Существуют различные ситуации, когда легально просто поменять имя арендодателя в контракте:

а) Продажа недвижимости. Если арендодатель уступает недвижимость третьему лицу, покупатель, знающий, что недвижимость в аренде, обязан продолжить аренду, в соответствии со статьей 1.602 Гражданского Кодекса.

б) Смерть владельца. Закон не регулирует конкретно эту ситуацию. Тем не менее, согласно толкованию Верховного Суда, смерть арендодателя  предполагает изменение субъекта договора, наследники переходят в положение  и берут на себя обязанности арендодателя.

в) Продажа предприятия. Существует возможность передачи договора аренды в качестве части сделки по купле-продаже компании.

С точки зрения арендатора

Такие изменения в контракте также возможны в следующих случаях:

a) Смерть арендатора. В этом случае в контракте его может заменить супруг (а) или партнер в гражданском браке, наследник, родственник или члены семьи, которые обычно проживали с ним.

б) Развод. Если судья относит право продолжать жить в данной квартире супругу, который не  является владельцем договора.

в) Уступка договора. Изменение арендатора на другого человека с согласия арендодателя, и в соответствии с положениями закона.

Налоговые обязательства, связанные с subentro

Договоры аренды жилых помещениях должны быть зарегистрированы, под страхом недействительности, в течение тридцати дней с момента подписания, с тем, чтобы заплатить все налоги регистрации.

Что делать в случае subentro?

Согласно Agenzia delle Entrate (итальянская  налоговая инспекция) на своем сайте, в случае добровольной замены данных в договоре аренды, как арендодателем, так и арендатором, должен быть уплачен налог на регистрацию:

• 67 € фиксированная ставка, для контрактов без corrispettivo (дополнительная плата, установленная за рамками первоначального контракта);
• 2% от договорной цены (с оплатой не менее 67€), если это контракт с corrispettivo.

Как и в случае аренды, subentro необходимо зарегистрировать в офисе, в котором был зарегистрирован первый контракт в течение 30 рабочих дней с момента изменения договора.