Cessão de um contrato de arrendamento: que é e como funciona?

Artigo original de condominioweb

É possível ceder o contrato de um imóvel que tenho arrendado? É possível assumir a posição de senhorio ou proprietário? Quais são as obrigações fiscais envolvidas?

Começamos por entender a noção de cessão.

Segundo o dicionário italiano, subentro in un contratto di locazione (cessão de um contrato de arrendamento) é o ato de tomar o controlo, ou seja, “entrar no lugar de outro, sucedendo imediatamente ou substituindo-o”. Por outro lado, em referência a um contrato de arrendamento, significa que o inquilino substitui esta posição.

Consequentemente, em resposta à segunda questão, a lei permite tanto a cessão contratual por parte daqueles que arrendaram, como por parte do arrendador.

A cessão de um contrato de arrendamento pode realizar-se por livre vontade das partes ou por uma disposição expressa da lei. Entremos em detalhes.

Cessão do contrato: a posição do proprietário

Suponhamos que o arrendador cede a unidade imobiliária sujeita a contrato. E suponhamos também a hipótese padrão, ou seja, que o terceiro comprador é consciente do arrendamento atual.

Omitimos a hipótese de existência de irregularidades no arrendamento, nos termos do art. 1599, parágrafo 4, c.c., o comprador deve, em todos os casos, respeitar o arrendamento “se assumiu a obrigação para com o vendedor”.

Nesses casos, o artigo 1602 do Código Civil italiano especifica que, "o terceiro comprador obrigado a respeitar o arrendamento assume, a partir do dia da sua compra, os direitos e obrigações decorrentes do arrendamento".

A lei não regula expressamente a hipótese da morte do proprietário. Nesta situação, de acordo com a interpretação do Tribunal Supremo, “a morte do arrendador só implica uma modificação subjetiva do contrato de arrendamento, com a tomada de posse dos herdeiros como arrendadores, com as respetivas obrigações e o dever correspondente ao inquilino de pagamento das taxas”.

Também existe a possibilidade de transferir o contrato de arrendamento como parte da venda de uma empresa, na qual os contratos de arrendamento são o resultado do negócio da empresa vendida, sendo que tudo o que explicámos até agora é válido para esta situação.

A lei n. 392 de 1978 (artigo 7) estabelece a nulidade das cláusulas para a dissolução do arrendamento de edifícios destinados ao uso residencial.

Cessão do contrato: a posição do inquilino

Substituir o arrendatário no contrato também é uma opção muito comum, que pode ocorrer num destes casos:

a) morte do arrendatário – neste caso pode ser sucedido pelo conjugue (também aplicável a uniões de facto com co-habitação), herdeiros, parentes ou familiares que co-habitavam com o falecido;

b) em caso de separação ou divórcio, o outro conjugue é responsável pelo contrato se o juiz lhe atribui o direito a viver no imóvel familiar;

c) por finalização de contrato.

No último caso, exceto que exista um acordo em contrário, a cessão não é legal, mas deve ter o consentimento do arrendador.

Nos dois primeiros casos, o direito de cessão é deixado aos subentranti por motivos sérios, sejam eles económicos ou psicológicos para continuar a vida diária nesses lugares.

Obrigações tributárias relacionadas com a cessão de um contrato de arrendamento

Como já sabemos, os arrendamentos para uso residencial devem ser registados, sob pena de nulidade, num período de 30 dias desde a sua subscrição. Esta ação tem como objetivo sujeitar o acordo ao pagamento de impostos de registo, bem como à tributação das taxas recebidas.

Que deves fazer se alguém te cede o seu contrato?

De acordo com a página web da Agenzia delle Entrate, em casos de transferência voluntária de um contrato de arrendamento, deve ser pago o imposto de registo:

• 67 €, em la venda de contratos sem contraprestação;
• imposto igual ao 2% do preço estabelecido (com um pagamento mínimo de 67 €), se se trata de um contrato com contraprestação.

Tal como o registo do contrato de arrendamento, a Agenzia recorda que a venda também deve ser registada, num prazo de 30 dias após estar finalizada.

No caso de uma cessão “ex lege”, no entanto, tanto do lado do senhorio como do proprietário, não é exigido qualquer cumprimento, nem são devidos impostos. Contudo, Agenzia delle Entrate aconselha os novos contratantes a enviar um aviso da sua substituição ao registo, onde se processou o contrato.

No caso de cessão do contrato por parte do arrendador, este pode optar pelo regime cedolare secca (novo imposto italiano no âmbito do arrendamento) apresentando um módulo "no registo onde se processou o contrato, num prazo de 30 dias a partir da data da cessão”.