'Subentro' in huurcontracten: wat het is en hoe het werkt

Origineel artikel geschreven door condominioweb

In Italië kan de houder van een huurcontract worden vervangen zonder het contract te hoeven ontbinden en een nieuw contract te moeten afsluiten. Dit wil zeggen dat onder vaste omstandigheden de naam van de huurder of de verhuurder gewijzigd kan worden in het contract. De huurder of verhuurder draagt de huurovereenkomst dan over aan een andere persoon. Deze praktijk staat bekend als een subentro. We leggen uit wat dit precies inhoudt, onder welke voorwaarden dit kan worden uitgevoerd en wat de fiscale verplichtingen hierbij zijn.

Wat is een subentro?

In het Italiaans wordt dit gedefinieerd als de handeling van het nemen van controle, oftewel het overnemen van de huurovereenkomst. De overdrager draagt zijn huurrechten over aan een derde, de overnemer, die de oorspronkelijke huurovereenkomst zal voorzetten als rechtstreekse huurder.

Een subentro in het huurcontract kan worden geregeld door wettelijke bepalingen. Laten we dit in detail bekijken.

In de positie van de eigenaar

Er zijn verschillende gevallen waarin de naam van de verhuurder kan worden vervangen in een huurovereenkomst:

a) Verkoop van het vastgoed dat onder het contract valt. Als de verhuurder de woning overdraagt aan een derde partij, bijvoorbeeld een koper, die op de hoogte is van de huidige huursituatie, verplicht om de huurprijs te respecteren, in overeenstemming met artikel 1.602 van het Burgerlijk Wetboek.

b) Dood van de eigenaar. De wet regelt deze situatie niet uitdrukkelijk. Volgens de interpretatie van het Hooggerechtshof impliceert het overlijden van de verhuurder echter alleen een subjectieve wijziging van het contract, waarbij de erfgenamen zich in de positie en verplichtingen van de verhuurder bevinden.

c) Verkoop van een bedrijf. Er bestaat de mogelijkheid om een huurcontract over te dragen als onderdeel van de verkoop van een bedrijf, waarbij de contracten het resultaat van het verkochte bedrijf.

In de positie van de huurder

Het vervangen van de huurder in het contract is ook een situatie die vaker voorkomt en in zich in de volgende gevallen kan voordoen:

a) Dood van de huurder. In dit geval kan de echtgenoot, de erfgenamen, familieleden of verwanten die gewoonlijk met hem samenwoonden hem vervangen.

b) Scheidingen of echtscheidingen. Als de rechter het recht toekent om te blijven wonen in het ouderlijk huis van de niet-verdragsluitende echtgenoot.

c) Overdracht van contract. Verandering van huurder met toestemming van de verhuurder en in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

In de eerste twee gevallen is gaat het om een ernstige verandering, om belangrijke redenen die sterke gevolgen hebben voor de huurder.

Fiscale verplichtingen in verband met het subentro

Verhuur voor residentieel gebruik moet worden geregistreerd, op straffe van nietigheid, binnen dertig dagen na ondertekening van het contract, om de registratiebelasting te betalen.

Wat moet worden gedaan in het geval van een subentro?

Volgens de Agenzia delle Entrate (het Italiaanse belastingkantoor), in het geval van vrijwillige vervanging in de huurovereenkomst, moeten zowel de verhuurder als de huurder de registratiebelasting betalen:

• • € 67 voor contracten zonder corrispettivo (extra vergoeding vastgesteld buiten het aanvankelijke contract);
• • Een belasting van ongeveer 2% van de overeengekomen prijs (met een minimum betaling van € 67) als het om een corrispettivo-contract gaat.

Zoals in het geval van huurprijzen, moet het subentro worden geregistreerd bij het kantoor waar het eerste contract werd geregistreerd binnen 30 dagen na een wijziging.