"Subentro" dans les contrats de location : qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?

Article original rédigé par houzz

En Italie, comme en France, les titulaires d'un contrat de location peuvent être remplacés sans avoir à résilier le contrat et en faire un nouveau, c'est-à-dire, dans des circonstances établies, le nom du locataire ou du locateur peut être modifié dans ledit contrat. Cette pratique est connue sous le nom de subentro (transfert de bail de location en France). À continuation, nous expliquerons ce qu'est le subentro, dans quelles conditions il peut être réalisé et quelles sont les obligations fiscales liées à cette pratique.

Petite définition du mot Subentro

Le dictionnaire de la langue italienne définit le transfert de bail de location (subentro) comme l'acte de prendre le contrôle, c'est-à-dire "prendre la place d'une autre personne et la remplacer".

Dans le contrat de location, donc, cela signifie remplacer la position occupée par le propriétaire ou le locataire, respectivement.

Le subentro dans le contrat de location peut être fait par la volonté des parties ou par une disposition expresse de la loi. Voyons voir en détail.

Dans le cas d’un propriétaire

Il existe différents cas dans lesquels le nom du propriétaire peut être remplacé dans un contrat de location :

1.  Vente de l'unité immobilière soumise au contrat. Si le propriétaire transfère l'unité immobilière à un tiers, l'acheteur, qui est au courant de la situation locative actuelle, a l'obligation de respecter le loyer, conformément à l'article 1.602 du code civil.

2. Décès du propriétaire. La loi ne réglemente pas expressément cette situation. Cependant, selon l'interprétation de la Cour suprême, la mort du propriétaire implique seulement une modification subjective du contrat, avec la prise de possession des héritiers dans la position et les obligations du propriétaire.

3. Vente d'une entreprise. Il existe la possibilité de transférer un contrat de location dans le cadre de la vente d'une entreprise, les contrats étant le résultat de l'activité de la société vendue.

Dans le cas d’un locataire

Remplacer le locataire dans le contrat est également une situation très fréquente qui peut se produire dans ces cas :

1. Décès du locataire. Dans ce cas, le conjoint (ou le partenaire dans les unions civiles), les héritiers, parents ou proches qui cohabitent habituellement avec lui peuvent le remplacer.
    
2. Séparations ou divorces. Si le juge attribue le droit de continuer à vivre dans la maison familiale au conjoint non contractant.
    
3. Cession du contrat. Changement de locataire avec le consentement du propriétaire et conformément aux dispositions de la loi.

Dans les deux premiers cas, comme on peut le voir, il s'agit d'un remplacement pour les titulaires du contrat pour des causes majeures ou des raisons importantes, qui sont celles qui rendent impossible la poursuite de la vie quotidienne dans ces lieux.

Obligations fiscales liées au transfert de bail de location (subentro)

Les locations à usage résidentiel doivent être enregistrées, sous peine de nullité, dans les trente jours de la signature du contrat, afin de payer toutes les taxes d'immatriculation.

Que devrait-on faire dans le cas d'un transfert de contrat de location ?

Selon l'Agenzia delle Entrate (l'équivalent italien de l'agence fiscale en France) sur son site Web, en cas de remplacement volontaire dans le bail, à la fois le propriétaire et le locataire, doivent payer la taxe d'immatriculation :

• 67 € fixe, pour les contrats sans rétribution (corrispettivo) (contrepartie supplémentaire établie au-delà du contrat initial) ;
   
• Une taxe d'environ 2% du prix convenu (avec un paiement minimum de 67 €) s'il s'agit d'un contrat corrispettivo (rétribution).

Comme dans le cas des loyers, le transfert de bail de location doit être enregistré au bureau où le premier contrat a été enregistré dans les 30 jours suivant la modification du contrat.