Todo lo que necesitas saber sobre el mercado de alquiler de corta duración en Italia

Los contratos de alquiler de corta duración en Italia van en augmento / Gtres
Los contratos de alquiler de corta duración en Italia van en augmento / Gtres
11 septiembre 2018, Magaraggia Law Firm

Los flujos turísticos en Italia han aumentado constantemente durante años y el sector inmobiliario se ha visto afectado positivamente, con el consiguiente aumento del número de compraventas.

En la mayoría de las regiones italianas, se ha producido un aumento significativo en la adquisición de bienes inmuebles, no sólo por parte de los clientes italianos, sino también, y especialmente, por parte de los extranjeros.

La compra de villas de lujo en el campo o en la costa, de antiguas ‘masseria’ (fincas típicas del Sur de Italia) pero también de edificios y apartamentos en centros históricos, está dictada no sólo por necesidades de carácter residencial o turístico, sino que muy a menudo su objetivo es conseguir una inversión rentable a través del alquiler de la propiedad.

La ubicación

En primer lugar, conviene precisar que la legislación italiana no considera que el alquiler de un bien inmueble con fines temporales y turísticos sea una "actividad empresarial", siempre que el número de unidades alquiladas por el mismo propietario no sea superior a cuatro. En este caso, no se requiere autorización administrativa.

Los contratos de arrendamiento estipulados para uso turístico no están sujetos a las limitaciones de duración de los arrendamientos tradicionales (con un mínimo cuatro años). Dada la naturaleza temporal y transitoria del contrato, el contrato de arrendamiento puede tener una duración de unos días o unas semanas.

El contrato debe hacerse por escrito y, si el período de alquiler es inferior a treinta días, no está sujeto a ningún registro. Para arrendamientos de mayor duración, el contrato debe ser registrado en la Agenzia delle Entrate (Agencia Tributaria), con el pago de un impuesto equivalente al 2% del total del alquiler. 

Siempre es aconsejable solicitar el pago completo del alquiler por adelantado, es decir, en el momento de la entrega de las llaves.

También es aconsejable tener un depósito de garantía entregado por el inquilino, siempre en el momento de la entrega de la propiedad, por cualquier daño que pueda causar a la vivienda, con el fin de poder obtener una indemnización inmediata sin necesidad de iniciar acciones legales largas y costosas.

Agencias de mediación

Si el propietario recurre a una agencia inmobiliaria para el alquiler del inmueble, debe ante todo dirigirse a profesionales inmobiliarios que cumplan los requisitos de la legislación italiana.

La cesión de la mediación, que puede ser con o sin exclusividad, debe hacerse por escrito y supone el pago de una comisión que oscila entre el 15% y el 20% del precio del alquiler.

Póliza de seguro

Es muy conveniente contratar un seguro que cubra no sólo el riesgo de incendio y robo, sino también el riesgo de accidentes o lesiones personales que puedan ocurrir en toda la propiedad, especialmente en presencia de piscinas u otras instalaciones que puedan resultar peligrosas.

Antes de firmar la póliza de responsabilidad, el propietario debe asegurarse de que cualquier compensación se paga no sólo al propietario y a su familia e invitados, sino también a los inquilinos de la propiedad y a sus invitados, sin exclusión de responsabilidad.

Fiscalidad

A partir del 1 de junio de 2017, se introdujo una regulación fiscal específica para los contratos de arrendamiento a corto plazo (“locazioni brevi” en italiano), es decir, los contratos de arrendamiento de inmuebles residenciales situados en Italia con una duración máxima de 30 días, celebrados por personas físicas fuera del ámbito de sus actividades comerciales.

El nuevo marco prevé la posibilidad de que los arrendamientos de corta duración se encuentren bajo el sistema “cedolare secca”, es decir, que se les pueda aplicar un impuesto sobre las tasas de alquiler del 21%.

También se prevé que, si los contratos de arrendamiento a corto plazo se han celebrado con la intervención de una agencia inmobiliaria, incluso a través de la gestión de portales en línea, será la misma agencia la que "retendrá" del alquiler, posiblemente recibido del cliente-conductor, una cantidad igual al 21% del alquiler. Esta cantidad ("retenida") será entonces pagada al Estado por el mismo agente inmobiliario, que, de esa manera, "sustituye" al propietario en el pago de los impuestos sobre el arrendamiento.

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