Tout ce que vous devez savoir sur le marché de la location courte durée en Italie

Les contrats de location courte durée sont en hausse en Italie / Gtres
Les contrats de location courte durée sont en hausse en Italie / Gtres
11 septembre 2018, Magaraggia Law Firm

Grâce aux flux touristiques régulièrement à la hausse en Italie depuis des années, le secteur immobilier a eu des retombées positives, ce qui a entraîné une augmentation du nombre d'achats.

Dans la plupart des régions italiennes, l’acquisition de biens immobiliers a augmenté de manière significative, non seulement par les clients italiens, mais aussi et surtout par les étrangers.

L’achat de villas de luxe à la campagne ou sur la côte, d’anciennes «masseria» (fermes typiques du sud de l’Italie), ou de bâtiments et d’appartements dans les centres historiques, est en partie dicté par des besoins résidentiels ou touristiques. Cependant, l'objectif est souvent d'obtenir un investissement rentable grâce à la location de la propriété.

L'emplacement

En premier lieu, il convient de souligner que la législation italienne ne considère pas que la location d'un bien immobilier à des fins temporaires ou touristiques constitue une "activité commerciale", à condition qu'un même propriétaire ne loue pas plus de quatre biens. Dans ce cas, l'autorisation administrative n'est pas requise.

Les contrats de location stipulés pour un usage touristique ne sont pas soumis aux limitations de la durée des baux traditionnels (minimum de quatre ans). Compte tenu de la nature temporaire et transitoire du contrat, le bail peut durer quelques jours ou quelques semaines.

Le contrat doit être écrit et si la période de location est inférieure à trente jours, il n'est soumis à aucun registre. Pour les baux de plus longue durée, le contrat doit être inscrit auprès de l'Agence fiscale, moyennant le paiement d'une taxe équivalente à 2% du loyer total.

Il est toujours conseillé de demander le paiement intégral du loyer à l'avance, c'est-à-dire au moment de la livraison des clés. Il est également conseillé d'exiger un dépôt de garantie au locataire, toujours au moment de la livraison de la propriété, pour tout dommage matériel, afin de pouvoir obtenir une indemnisation immédiate sans avoir à engager de longues poursuites souvent coûteuses.

Médiateur immobilier

Si le propriétaire a recours à une agence immobilière pour la location de la propriété, il doit d'abord s'adresser aux professionnels de l'immobilier qui répondent aux exigences du droit italien.

Le détail des services, avec ou sans exclusivité, doit être rédigé et implique le paiement d'une commission comprise entre 15% et 20% du prix de la location.

Police d'assurance

Il est également recommandé de prendre une assurance qui couvre les risques d'incendie et de vol, ainsi que les accidents ou les dommages corporels pouvant survenir au sein de la propriété, notamment si elle possède une piscine ou d'autres installations pouvant présenter un danger.

Avant de signer la police de responsabilité, le propriétaire doit s’assurer que l'indemnisation sera versée non seulement au propriétaire, à sa famille et à ses invités, mais également aux locataires de la propriété et à leurs invités, sans exclusion de responsabilité.

Fiscalité

Au 1er juin 2017, une réglementation fiscale spécifique était en vigueur pour les contrats de location de courte durée (locazioni brevi en italien), c'est-à-dire les contrats de location de propriétés résidentielles situées en Italie d'une durée maximale de 30 jours, célébrés par des personnes physiques en dehors du cadre de leurs activités commerciales.

Le nouveau cadre prévoit la possibilité que les baux de courte durée relèvent du système cedolare secca, c’est-à-dire qu’ils puissent être taxés à un taux de location de 21%.

Il est également prévu que, si les contrats de location de courte durée ont été conclus par le biais d'une agence immobilière, gestion de portails en ligne inclus, cette même agence «retiendra » un montant égal à 21% du loyer. Ce montant («retenu») sera alors versé à l'État par l’agent immobilier, qui «remplacera» ainsi le propriétaire pour le paiement des taxes sur le bail.

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