Alquilar una propiedad en Italia: lo que debe hacer un propietario para proteger su propiedad

Para evitar dolores de cabeza en el futuro, es esencial que un propietario elija cuidadosamente a quién alquila su apartamento y cómo gestiona el cumplimiento del contrato de alquiler. Nuestros colaboradores en condominioweb sugieren algunas reglas a seguir para encontrar un inquilino confiable y qué hacer si las cosas salen mal:

• Fotografías de los muebles: Si el apartamento está amueblado, el propietario debe fotografiar los muebles y otros objetos de la casa y hacer que el inquilino firme estas fotografías. Debe quedar muy claro que es responsabilidad del inquilino hacer las reparaciones en caso de daños y hacerse cargo del mantenimiento de los aparatos eléctricos, mientras que la sustitución de estos elementos es responsabilidad del propietario.
• Actuar contra daños: Si un daño grave causado por el inquilino afecta la habitabilidad del apartamento, el propietario puede solicitar la rescisión del contrato, reteniendo la fianza como compensación, tal como se incluye en el contrato de la Ley 392/78.
• Solicitar un aval bancario: otro tipo de garantía puede ser si el propietario solicita algún tipo de garantía bancaria, que ahora es cada vez más común en los contratos de alquiler y brinda protección adicional contra la dificultad de desalojar a los inquilinos si es necesario.
• Hacer el contrato rígido: La necesidad de hacer el contrato de alquiler extremadamente específico y no dejar lagunas se deriva del hecho de que el tiempo necesario para resolver las disputas contractuales es siempre muy largo, incluso cuando la legislación prevé procedimientos simplificados, como en el caso de impago de alquileres y cargas complementarias como tasas de construcción comunal.
• Dejar que las mascotas entren en la propiedad: técnica y legalmente, un propietario no puede evitar que su inquilino tenga una mascota. En el último párrafo del artículo 1138 del Código Civil italiano, hay una cláusula que establece que "las normas del reglamento no pueden prohibir la tenencia de mascotas". Sin embargo, pueden solicitar en el contrato de arrendamiento que no se mantengan mascotas en la propiedad, y si el arrendatario firma, será legalmente vinculante.
• Conocer quién es realmente el inquilino: no es raro que un contrato de arrendamiento se firme a nombre de subarrendadores, es decir, de prestamistas que pueden usar el apartamento y luego subarrendarlo a terceros con fines de lucro. El propietario siempre debe intentar averiguar quién vive realmente en su propiedad y hacer un contrato vinculante para cada inquilino.
• Involucrar al administrador del edificio: Si la propiedad es un piso ubicado en una comunidad, es una buena práctica advertir al administrador del bloque de apartamentos que ha sido arrendado.
• Pagar los impuestos sobre los alquileres: Para alquileres a largo plazo en Italia, las propiedades están sujetas a impuestos. El propietario puede optar por gravar el importe recaudado de acuerdo con las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sometiéndolo así a impuestos regionales y municipales adicionales, o según el régimen de tasa fija o cedolare secca.

Cabe señalar que a pesar de alquilar el inmueble, el propietario sigue siendo el principal destinatario de las cláusulas del reglamento y, en consecuencia, será responsable de las infracciones directas a las mismas normas por parte del inquilino del inmueble.

En este último caso, será responsabilidad del propietario imponer al inquilino las prohibiciones y sanciones previstas en la normativa, a través de los instrumentos habituales del derecho contractual, o tomar medidas preventivas para evitar el incumplimiento del contrato por parte del inquilino. Si es necesario, esto puede suceder mediante la rescisión del contrato de arrendamiento.