Verhuur van onroerend goed in Italië: wat een eigenaar moet doen om een eigendom te beschermen

Om lastige situaties in de toekomst te voorkomen, is het essentieel voor een huiseigenaar om zorgvuldig te kiezen aan wie zij hun appartement verhuren en hoe zij de naleving van het huurcontract beheren. Onze medewerkers bij condominioweb stellen voor om een ​​aantal regels te volgen om een ​​betrouwbare huurder te vinden en wat te doen als het misgaat:

•  Maak foto's van het meubilair: Als het appartement is ingericht, moet de eigenaar het meubilair en andere objecten in het huis fotograferen en de huurder vragen om deze foto's te ondertekenen. Er moet duidelijk worden gemaakt dat het de verantwoordelijkheid van de huurder is om reparaties uit te voeren in geval van schade en om het onderhoud van elektrische apparaten te verzorgen, terwijl de vervanging hiervan de verantwoordelijkheid is van de eigenaar.
• Actie ondernemen tegen schade: Als ernstige schade veroorzaakt door de huurder de bewoonbaarheid van het appartement aantast, kan de eigenaar de beëindiging van het contract aanvragen, waarbij hij de borgsom behoudt als vergoeding, zoals opgenomen in het contract volgens de Italiaanse wet 392/78.
• Ontvang een bankgarantie: Een ander soort zekerheid kan zijn als de verhuurder een of andere vorm van bankgarantie aanvraagt, wat nu steeds vaker voorkomt in huurcontracten en extra bescherming biedt voor de verhuurder.
• Maak het contract ijzersterk: De noodzaak om de huurovereenkomst zeer specifiek te maken, vloeit voort uit het feit dat de tijd die nodig is om contractuele geschillen op te lossen altijd erg lang is, zelfs wanneer de wetgeving voorziet in vereenvoudigde procedures, zoals in het geval van niet-betaling van huur en bijkomende kosten zoals gemeentelijke bouwkosten.
• Laat huisdieren in het pand: Technisch en juridisch gezien, kan een huiseigenaar de huurder niet verbieden om een huisdier te hebben. In de laatste alinea van artikel 1138 van het Italiaanse burgerlijk wetboek staat een clausule die bepaalt dat ‘de regels van de verordening het houden van gezelschapsdieren niet mogen verbieden’. Ze kunnen in de huurovereenkomst echter vragen om huisdieren niet op het terrein te houden en als de huurder ondertekent, is dit wettelijk bindend.
• Leer wie de huurder werkelijk is: Het is niet ongebruikelijk dat een huurcontract wordt opgesteld in naam van onderhuurders, d.w.z. aan geldschieters die het appartement daadwerkelijk kunnen gebruiken en vervolgens voor winst aan derden onderverhuren. Een verhuurder moet altijd proberen uit te zoeken wie er echt in huis woont en een bindend contract voor elke huurder te maken.
• Betrek de beheerder van het gebouw: Als het pand zich in een appartementencomplex bevindt, is het een goede gewoonte om de beheerder van het flatgebouw te waarschuwen dat het appartement is verhuurd zodat deze op de hoogte is.
• De belastingen op verhuur betalen: Voor lange termijn verhuur in Italië zijn woningen onderhevig aan belasting. De eigenaar kan ervoor kiezen het geïncasseerde bedrag te belasten volgens de regels van de personenbelasting, waardoor het wordt onderworpen aan aanvullende regionale en gemeentelijke belastingen, of volgens het forfaitaire belastingstelsel, of cedolare secca.

Opgemerkt moet worden dat, ondanks het huren van het onroerend goed, de eigenaar nog steeds de belangrijkste ontvanger is van de clausules van de verordening en dat ze bijgevolg verantwoordelijk zullen zijn voor directe schendingen van dezelfde regels door de huurder van het onroerend goed.

In het laatste geval is het de verantwoordelijkheid van de eigenaar om de huurder de sancties op te leggen waarin de regelgeving voorziet, door middel van de gebruikelijke instrumenten van het contractenrecht, of om preventieve maatregelen te nemen om te voorkomen dat de huurovereenkomst niet wordt nagekomen door de huurder. Indien nodig kan dit gebeuren door het beëindigen van de huurovereenkomst.