Tout ce que vous devez savoir sur les accords de prévente lors de l'achat d'une propriété en Italie

Il est très important de savoir en quoi consiste le contrat préliminaire de l'achat d'une propriété (« contratto preliminare » en italien) et comment il fonctionne lorsque vous envisagez d'acheter une propriété en Italie. Afin de vous éclairer sur cet accord de prévente qui fait partie du processus d'achat en Italie, idealista/news a demandé l'aide de Giulio Biino, conseiller national du Notariat.

Quel est le contrat préliminaire pour la vente d'une propriété ?

« Le contrat préliminaire est le contrat par lequel les parties assument leurs obligations réciproques. Le vendeur promet de vendre et l'acheteur promet d'acheter. Avec ce contrat, les parties s'engagent à conclure ultérieurement l'acte définitif ».

En quoi consiste exactement le contrat préliminaire ?

« Le contrat préliminaire en lui-même peut être un simple contrat privé. Il n'a donc pas besoin d'être authentifié ou notarié, sauf dans les cas prévus par la loi. L'accord préliminaire, dans tous les cas, doit être enregistré. Il existe une certaine confusion concernant ce point, mais il faut souligner que l’accord préalable est un acte soumis à enregistrement. Lorsqu'une agence immobilière est impliquée, le courtier est responsable de l’enregistrement de l’accord préalable ».

Quelles taxes sont impliquées dans le contrat préliminaire de vente d'un bien immobilier ?

« Tout d'abord, en règle générale, l'accord préliminaire prévoit le versement d'une caution. Il s'agit de la somme d'argent que l'acheteur verse au vendeur. La caution doit être restituée en double si le vendeur n'a plus l'intention de vendre et elle est retenu par le vendeur si l'acheteur ne souhaite plus procéder à l'achat.

La caution est donc une sorte de garantie pour les deux parties. Un accord préalable qui ne prévoit le paiement d'aucune somme n'a aucune garantie ni pour le vendeur ni pour l'acheteur.

Le montant payé à titre d'acompte est soumis à une taxe de 0,50%. Si des sommes intermédiaires sont versées, c'est-à-dire d'autres paiements entre le moment de la signature de l'accord préalable et le moment du contrat d'achat final, elles peuvent être considérées indifféremment, au choix des parties, en complément de l'acompte ou en acompte ».

L'accord de prévente doit-il être signé chez le notaire ?

« L'article 2.645 bis du Code civil italien prévoit un contrat préliminaire conclu avec l'intervention du notaire, soit par acte privé notarié, soit par acte public. Dans ce cas, il n'y a plus seulement l'obligation d'enregistrement, mais aussi l'obligation de transcrire l'accord préliminaire.

La transcription ajoute une protection importante au bénéfice de l'acheteur : elle empêche le vendeur de vendre deux fois le même bien et protège l'acheteur de tout revers économique ou financier. »

Est-il important de conclure un accord préliminaire ?

« Il peut arriver que deux personnes, qui se connaissent et se font confiance, parviennent à un accord et décident, d'une poignée de main, de signer l'acte après une semaine ou dix jours, le temps nécessaire au notaire pour préparer l'acte définitif. Mais ce sont des cas très peu courants. Pour tous les autres cas, il est indispensable d'officialiser l'accord entre les parties d'une manière ou d'une autre, et en Italie nous le formalisons par un accord préalable ».