Acheter un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger : guide complet 2025

L'Italie demeure l'une des destinations les plus prisées d'Europe pour les acquéreurs immobiliers. Des appartements élégants en ville à Florence aux fermes rustiques de Toscane en passant par les maisons côtières des Pouilles, le marché immobilier italien offre un large éventail d'opportunités aux étrangers en 2025.

Ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur l'achat d'un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger : le processus d'achat étape par étape, les taxes, le financement, où acheter et ce à quoi vous pouvez vous attendre après la finalisation de la transaction.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Italie en 2025 ?

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Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Italie, et la procédure est relativement simple.

• Les citoyens de l'UE bénéficient des mêmes droits de propriété que les ressortissants italiens.
• Les citoyens non membres de l'UE peuvent acheter un bien immobilier si leur pays a conclu un accord de réciprocité avec l'Italie — ce qui signifie que les Italiens peuvent également acheter dans ce pays.
• Les résidents étrangers titulaires d'un visa ou d'un permis de séjour italien de longue durée (par exemple pour le travail ou le regroupement familial) peuvent acheter sans restrictions.

Avant de commencer, vérifiez l'état actuel de la réciprocité auprès de votre ambassade italienne locale ou du ministère italien des Affaires étrangères.

Aperçu du marché immobilier italien à l'horizon 2025

Le marché immobilier italien affiche une croissance et une résilience constantes en 2025, soutenues par une demande stable de la part des acheteurs locaux et internationaux.

• Prix moyen demandé : 1 828 € par m² au niveau national en octobre 2025 selon le dernier rapport de prix idealista.
• Prix les plus élevés : Toscane, Ligurie et Trentin-Haut-Adige (souvent plus de 3 000 € par m²).
• Les régions les plus abordables : la Calabre, le Molise et certaines parties de la Sicile et des Pouilles, souvent en dessous de 1 000 € le m².

Les marchés du luxe et haut de gamme tels que le lac de Côme, Florence et Rome restent dynamiques, tandis que les régions rurales et du sud continuent d'attirer les acheteurs étrangers en quête d'un meilleur rapport qualité-prix.

Où acheter au meilleur prix en Italie en 2025

Si vous recherchez un bien immobilier abordable en Italie, ces régions offrent le meilleur rapport qualité-prix :

• La Calabre est la région la moins chère d'Italie, avec des prix allant de 400 à 600 €/m² dans les petites villes de l'intérieur.
• Molise – Région essentiellement rurale et d’un excellent rapport qualité-prix, souvent en dessous de 1 000 €/m².
• Sicile – Environ 1 000 €/m² dans la plupart des régions, et encore moins à l’intérieur des terres.
• Abruzzes, Marches, Ombrie – Idéal pour des maisons traditionnelles à prix modérés, souvent 30 à 40 % moins chères que la Toscane.

Ces régions allient des prix d'entrée abordables à un mode de vie italien authentique, des paysages magnifiques et un potentiel touristique croissant.

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Acheter un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger : guide étape par étape

Mettez vos finances et vos documents en ordre.

Avant de commencer vos recherches, préparez vos finances et vos documents. Vous aurez besoin de :

• Preuve de fonds ou préapprobation hypothécaire.
• Un passeport ou une pièce d'identité valide.
• Un codice fiscale (code fiscal italien) — requis pour toute transaction financière.
• Un compte bancaire italien (recommandé pour faciliter les paiements).

Trouver un bien immobilier et organiser des visites

Consultez les annonces sur des portails comme idealista et contactez des agents immobiliers agréés. Ils pourront vous aider à organiser des visites et vous renseigner sur les spécificités du marché immobilier régional.

Faire une offre

Une fois que vous aurez trouvé un bien immobilier convenable, vous ferez une offre écrite (proposition d'achat) avec un petit acompte pour sécuriser la vente.

Désigner un avocat

Faites appel à un avocat indépendant bilingue spécialisé en droit immobilier italien. Pour protéger vos intérêts, évitez de recourir à un avocat recommandé uniquement par le vendeur ou l'agent immobilier.

Signer le contrat de proposition d'achat (proposéta d'acquisto)

Cet accord préliminaire stipule votre intention d'achat et définit les conditions essentielles telles que le prix, l'acompte et les délais.

Obtenez une évaluation

Avant de vous engager, faites appel à un géomètre- expert pour inspecter le bien. Il vérifiera l'état du bâtiment, les informations cadastrales et s'assurera que toutes les rénovations et extensions sont conformes aux règles d'urbanisme.

Désigner un notaire (notaio)

Le notaire est un officier public neutre qui s'assure que la vente est conforme au droit italien. Il vérifie la propriété, confirme l'absence de dettes et enregistre le transfert de propriété.

Signer et échanger des contrats préliminaires (contratto preliminare ou compromissso)

Ce contrat, juridiquement contraignant, définit le prix de vente, la date de réalisation et les modalités de paiement. Un acompte de 10 à 30 % est généralement versé à ce stade.

Achèvement (rogito notarile)

L'acte définitif est signé devant le notaire, le solde est payé et vous devenez officiellement propriétaire. Le notaire enregistre ensuite la transaction auprès du registre foncier italien (Catasto).

Est-il possible d'obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque italienne en tant que non-résident ?

Oui, de nombreuses banques italiennes proposent des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers.

• Les non-résidents peuvent généralement emprunter jusqu'à 60 à 70 % de la valeur du bien.
• Les durées des prêts varient de 10 à 25 ans.
• Documents requis : justificatif de revenus, déclarations de revenus, relevés bancaires et pièce d’identité.

Faire appel à un courtier hypothécaire bilingue connaissant bien le financement transfrontalier peut simplifier le processus et vous aider à comparer les taux.

Taxes et frais liés à l'achat et à la possession d'un bien immobilier en Italie

Outre le prix d'achat, prévoyez les coûts suivants :

• Taxe d'enregistrement (imposta di registro) – 2 % pour une résidence principale, 9 % pour une résidence secondaire.
• Frais de notaire – Environ 1 à 2,5 % du prix d'achat.
• Commission d'agence – Environ 3 à 5 %, généralement partagée entre l'acheteur et le vendeur.
• Frais juridiques et de traduction – Environ 1 000 € à 3 000 €.
• Coûts annuels récurrents –
  • IMU (taxe foncière),
  • TARI (taxe sur la collecte des déchets),
  • services publics et entretien.

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Est-il possible d'acheter un bien immobilier en Italie et d'obtenir un permis de séjour ?

Posséder un bien immobilier en Italie ne confère pas automatiquement le droit de résidence. Cependant, cela peut renforcer votre demande pour certaines catégories de visas, comme le visa de résidence élective, destiné aux retraités et aux personnes disposant de revenus indépendants qui souhaitent s'installer durablement en Italie.

Comment trouver et choisir un bien immobilier en Italie

Agences et agents immobiliers

Faites toujours appel à un agent immobilier agréé et inscrit auprès de la Chambre de commerce locale. Il doit être titulaire d'un numéro de licence professionnelle et respecter la législation immobilière italienne.

État du bien

De nombreuses maisons anciennes en Italie nécessitent des rénovations. Toujours vérifier :

• État structurel (via rapport Geometra).
• Autorisations d'urbanisme pour des travaux passés ou futurs.
• Raccordements aux services publics (électricité, gaz, eau).

Quels sont les pièges à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier en Italie ?

• Propriété ou limites floues – Certaines propriétés rurales ont des histoires successorales complexes.
• Rénovations non autorisées – Les extensions illégales peuvent entraîner d'importants problèmes juridiques.
• Dépendance excessive aux intermédiaires – Faites toujours examiner vos contrats par votre avocat.
• Frais d'entretien imprévus – particulièrement pour les maisons historiques ou situées à la campagne.
• Des retards administratifs – les démarches administratives italiennes peuvent être lentes ; la patience est donc essentielle.

Découvrez notre liste complète des avantages et des inconvénients d'acheter un bien immobilier en Italie.

Après l'achat : emménagement, assurance et services publics

Assurance

Bien que non obligatoire, l'assurance habitation est fortement recommandée pour couvrir les incendies, les vols ou les dommages causés par des catastrophes naturelles.

Configuration des utilitaires

Vous devrez transférer ou ouvrir des comptes pour :

• Électricité (ENEL ou fournisseur local)
• Gaz
• Eau (Acquedotto Comunale)
• Services Internet et de gestion des déchets

Rénovations d'efficacité énergétique

L'Italie propose des incitations écologiques pour l'amélioration de l'isolation, du chauffage et des systèmes solaires. Ces mesures peuvent réduire les coûts de rénovation et augmenter la valeur immobilière à long terme.

Préparez-vous à investir dans la « dolce vita »

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Acquérir un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger en 2025 reste un objectif gratifiant et accessible. Avec une planification rigoureuse, des conseils professionnels et une étude approfondie, vous pouvez investir en toute confiance dans votre propre coin de dolce vita – qu'il s'agisse d'une villa au bord d'un lac en Lombardie, d'une maison traditionnelle dans les Pouilles ou d'un appartement ensoleillé en Sicile.