Vous êtes propriétaire français d'une maison en Italie et vous envisagez de la louer ? Que ce soit pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier en Italie ou simplement couvrir vos frais, comprendre le processus de mise en location est indispensable pour éviter les écueils administratifs ou fiscaux. Voici le guide actualisé de 2025, étape par étape, pensé pour les non-résidents français.
Préparer sa maison à la location
Avant de proposer votre maison à louer en Italie, il est essentiel de :
- S’assurer que toutes les installations (électricité, gaz, plomberie) sont conformes aux normes italiennes.
- Disposer d’un certificat de performance énergétique (APE), obligatoire pour toutes nouvelles locations.
- Vérifier que la maison est libre de toute hypothèque, saisie ou litige en cours, et que le titre de propriété est régularisé.
- Meubler et équiper le logement selon la formule visée (location vide ou meublée), ce qui peut influencer le type de bail choisi.
- Prévoir une petite maintenance ou mise à niveau (peinture, électroménager) pour optimiser le loyer et éviter les mauvaises surprises.
Louer un bien en Italie : les étapes à suivre
Rassembler les documents indispensables
Avant toute chose, préparez un dossier conforme à la législation italienne :
- Titre de propriété : l’« atto di proprietà ».
- Dernière quittance de taxe IMU (ou TARI).
- Diagnostic de performance énergétique (APE) : obligatoire sur tout le territoire italien, il doit être à jour et annexé au contrat.
- Certificats de conformité des installations : électricité, gaz, plomberie, etc.
- Attestation d’entretien des équipements : chaudière et climatiseur si applicable.
L’enregistrement digital de certains documents est possible sur le portail de l’« Agenzia delle Entrate », simplifiant la gestion à distance pour les propriétaires non-résidents.
Préparer et déposer votre annonce
Une fois que vous avez réuni toutes les informations et tous les documents nécessaires, il est temps de déposer votre annonce en ligne. Grâce aux portails principaux comme idealista, vous pouvez toucher une clientèle internationale, y compris des locataires français ou européens cherchant à s’installer pour un an ou le temps d’une mobilité professionnelle.
- Soignez la description : surface, nombre de pièces, terrasse/jardin, équipements (climatisation, piscine…), proximité des transports ou sites touristiques.
- Valorisez la localisation : mentionnez l’attractivité de la région (Toscane, Pouilles, Ligurie…), écoles internationales, commerces, environnement culturel.
- Ajoutez photos et vidéo : privilégiez la lumière naturelle et proposez une visite virtuelle.
- Précisez le montant du loyer, charges incluses ou non : les locataires français sont particulièrement attentifs aux détails des coûts.
Sélection du locataire
Choisir le bon locataire est crucial pour sécuriser votre investissement :
- Demandez les justificatifs de revenus, les références de précédents baux et un dépôt de garantie.
- Faites appel à un gestionnaire local si vous n’êtes pas sur place.
- Il existe des services numériques pour vérifier le profil des locataires et garantir le paiement (assurance loyers impayés).
Contrat de location conforme à la législation italienne
Le choix du contrat de location est une étape clé pour tout propriétaire français en Italie. Il doit être conforme à la législation italienne et parfaitement adapté à la durée et au type de séjour envisagé par vos futurs locataires. Les formules principales sont :
- Contrat libre 4+4 (locazione a canone libero) : idéal pour une location longue durée, il est conclu pour 4 ans et renouvelé automatiquement pour 4 années supplémentaires, offrant une flexibilité intéressante pour les propriétaires.
- Contrat à loyer convenu 3+2 (canone concordato) : la durée est de 3 ans avec un renouvellement possible de 2 ans. Ici, le montant du loyer est plafonné selon des conventions locales, avec des avantages fiscaux dans certaines communes prisées.
- Contrat transitoire : parfait pour les locations de courte durée, notamment pour les étudiants ou les travailleurs en mobilité, avec une durée comprise généralement entre 1 et 18 mois.
- Contrat touristique : destiné à la location saisonnière, ce type de bail est très recherché dans les régions préférées des Français telles que la Toscane, les Pouilles, la Sicile ou le lac de Côme.
Chaque contrat doit préciser les modalités clés (dépôt de garantie « cauzione », état des lieux, APE/certificat énergétique, répartition des charges, conditions de résiliation et paiement du loyer).
Dépôt de garantie et enregistrement
Après avoir signé votre contrat de location, certaines démarches administratives sont impératives pour être en conformité avec la législation italienne :
- Dépôt de garantie (cauzione) : en Italie, il est habituel de demander au locataire un dépôt de garantie représentant généralement 1 à 3 mois de loyer selon le type de contrat. Ce montant vise à couvrir d’éventuels impayés ou dommages constatés en fin de location. Il doit être clairement indiqué dans le contrat.
- Enregistrement du bail : l’enregistrement du contrat de location (“registrazione del contratto di locazione”) est obligatoire auprès de l’Agenzia delle Entrate dans les 30 jours qui suivent la signature du contrat. Cette démarche concerne tous les baux dont la durée dépasse un mois. Depuis 2025, l’ensemble du processus peut s’effectuer 100% en ligne, même depuis la France grâce à la plateforme digitale de l'administration fiscale italienne.
- Notification du contrat : conformément à la législation, le propriétaire doit également transmettre une copie du contrat enregistré, par courrier recommandé ou email certifié, au locataire et au gestionnaire de copropriété (le cas échéant) dans un délai de 60 jours après la signature. Cette étape permet d’assurer la transparence et la bonne gestion de la copropriété.
À retenir : si le bail a une durée inférieure ou égale à un mois (par exemple, location touristique ultra-courte), l’enregistrement n’est pas nécessaire. Au-delà d’un mois, le non-respect de l’enregistrement expose à des sanctions fiscales.
Remise des clés
Au moment de l’entrée dans les lieux, il est indispensable de remettre l’ensemble des jeux de clés au locataire, en présence des deux parties et en accompagnant cette étape d’un état des lieux détaillé et signé. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, il est vivement conseillé de déléguer cette tâche à un gestionnaire ou agent local de confiance. Cela garantit une transition fluide et professionnelle.
Combien coûte la location d’un appartement en Italie ?
Louer un bien immobilier en Italie génère un certain nombre de frais qui incombent le plus souvent au propriétaire, et qu’il faut bien anticiper dans votre calcul de rentabilité :
- Droit de timbre : ce montant s’élève à environ 16 € pour chaque tranche de 100 lignes sur le contrat de bail (généralement, cela correspond à 4 pages).
- Taxe d’enregistrement : elle représente 2 % du loyer annuel du contrat de location. Ce coût est partagé équitablement entre le propriétaire et le locataire.
- Commissions éventuelles : si vous faites appel à une agence immobilière pour trouver votre locataire (notamment en haute saison ou dans les marchés très recherchés), prévoyez une commission supplémentaire, variable selon les pratiques locales.
Focus fiscalité 2025 : la « cedolare secca »
La cedolare secca reste en 2025 le régime fiscal phare pour les propriétaires non-résidents. Il s’agit d’un impôt forfaitaire substitutif à l’IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques), qui offre de réels avantages :
- Si vous optez pour ce régime, vous bénéficiez d’une procédure simplifiée et d’un taux d’imposition unique sur vos revenus locatifs (21 % ou 10 % selon le type de contrat et la zone).
- Autre atout : pour tous les contrats relevant de la cedolare secca, les droits d’enregistrement et les droits de timbre habituellement dus lors des enregistrements, résiliations ou renouvellements du bail ne sont pas exigibles.
Attention : ce régime ne s’applique pas pour la cession du bail, pour laquelle la taxe d’enregistrement reste due.
Avant de fixer votre loyer, pensez à intégrer ces charges pour estimer votre rentabilité nette et choisir le régime fiscal le plus pertinent pour votre situation de propriétaire français en Italie.
Spécificités de la location touristique
La location saisonnière connaît un nouvel essor, notamment près des lacs, des plages ou dans les villes d'art. Pour louer en meublé touristique :
- Enregistrez votre bien auprès de la commune (Comune) lorsque requis (obtention éventuelle d’un CIR/numéro d’enregistrement régional).
- Respectez la réglementation locale (notamment quotas, obligations d’assurance et documentations à fournir aux locataires étrangers).
- Déclarez chaque location à la police locale au moyen du formulaire « Alloggiati Web ».
- Pour plus de visibilité, utilisez des portails internationaux ou confiez la gestion à une agence spécialisée locale.
Check-list avant de louer sa maison en Italie
- Obtention ou actualisation du certificat APE
- Vérification de la conformité des installations
- Détermination du type de contrat et durée
- Enregistrement du contrat dans les délais règlementaires
- Ouverture d’un compte bancaire italien dédié (pour encaisser le loyer)
- Souscription d’une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) adaptée à la législation italienne
- Consultation annuelle de la fiscalité franco-italienne à jour