El alquiler de corto plazo ha despegado en Italia, creando nuevas oportunidades y desafios

El mercado inmobiliario italiano está inclinando su balanza hacia el alquiler de corto plazo
El mercado inmobiliario italiano está inclinando su balanza hacia el alquiler de corto plazo
7 noviembre 2018, Redacción

Los alquileres a corto plazo están aumentando drásticamente. Según los datos que se surgieron durante la conferencia "Una casa donde vivir – Ofertas innovadoras para nuevos modelos de vida” (Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare) organizada por Sidief y el Banco de Italia, existe una demanda residencial formada principalmente por jóvenes, estudiantes y trabajadores inmigrantes que oscila entre 2,4 y 2,8 millones de personas y la mitad de ellos tienen un presupuesto para el alquiler de 500 euros al mes.

Pero no sólo eso. El mercado de alquiler se conforma de unas 670.000 viviendas al año, más 730.000 utilizadas exclusivamente para alquileres a corto plazo. Todas ellas, suman más del doble del número promedio de operaciones de venta (560.000).

Al margen del evento, Mario Breglia, presidente de Sidief, comentó a idealista/news que: "En los últimos años, el arrendamiento a corto plazo ha despegado. Este año nos acercamos al millón de viviendas ofrecidas. En sí mismo es un fenómeno importante, porque da rentabilidad a muchas propiedades, pero va a canibalizar el mercado de oficios y reduce el alquiler tradicional. Intentar promover inversores institucionales en vivienda puede ser una solución adecuada”.

En concreto, Breglia explicó que "El mercado de los contratos de arrendamiento a largo plazo, con alquiler libre o convenido, es sustancialmente estable, pero todavía fluctúa en torno a 700.000 operaciones al año. En los últimos años lo que ha despegado es el alquiler a corto plazo (de 1 día a 1 año), que es de gran interés para el mercado turístico, pero también para estudiantes y directivos. Este año nos acercamos a 1 millón de viviendas para alquiler a corto plazo. En sí mismo es un fenómeno importante, ya que da rentabilidad a muchas propiedades, casas grandes en zonas turísticas y casas pequeñas que inicialmente no estaban utilizadas. Estas casas dan rentabilidad a sus propietarios, pero, no obstante, no aportan la misma proporción al Estado, puesto que muchas de las operaciones se cierran en negro”.

“Pero este millón de casas, que está destinado a aumentar, canibaliza el mercado de compra y venta, generando así una menor oferta de calidad, ya que las casas bonitas quedan exclusivamente dedicadas al alquiler de corto plazo. De la misma manera, también reduce el alquiler tradicional que, a pesar de tener una gran demanda de casas, solo crece marginalmente”.

“La promoción de inversores institucionales en vivienda puede ser una solución. Lo que las compañías de fondos están haciendo en Italia actualmente es ofrecer un producto de inversión en el que hay un poco de todo. Por lo tanto, una casa puede ser utilizada por parejas jóvenes, en invierno por los que trabajan y en verano por los turistas. Desde cierto punto de vista, nos dirigimos hacia una especie de casa hotelera".

Demanda de más de 2,4 millones de jóvenes, estudiantes y trabajadores migrantes

La conferencia destacó el hecho de que el alquiler residencial está adquiriendo cada vez más importancia en la realidad de las ciudades italianas y en el comportamiento de las familias y de los operadores económicos. Se ha señalado que la demanda residencial de jóvenes, estudiantes y trabajadores inmigrantes oscila entre los 2,4 y los 2,8 millones de personas, y de todas ellas, se estima que la mitad puede pagar una cuota de unos 500 euros al mes.

También resultó que el mercado de alquiler mueve unas 675.000 viviendas al año, a las que se debe sumar 730.000 más, exclusivamente utilizadas para alquileres a corto plazo (de 1 día a 1 año). Esto es más del doble del número de operaciones registrado para las compraventas (560.000).

Algunos de los temas clave de la conferencia se centraron en la necesidad, pero también en la dificultad, de proceder a una gestión profesional del alquiler, en la importancia de ver la casa como un bien instrumental y en la importancia de las inversiones institucionales, pero también en la necesidad de replantearse el modelo actual.

El fuerte aumento de los alquileres a corto plazo

Comentando los datos presentados, el presidente de Sidief explicó que "El alquiler se consideraba una inversión 'residual' hasta hace unos años, mientras que hoy en día, también debido al fuerte aumento del arrendamiento a corto plazo, ha aumentado la rentabilidad de los bienes inmuebles y ha creado un nuevo mercado”.

“Las familias son los mayores propietarios de viviendas, con más del 84% en Europa y el 92% en Italia. Esto ha llevado a la ausencia de una oferta estructurada de alquiler para los grupos sociales más débiles o para aquellos, como los inmigrantes, que tienen dificultades para acceder al mercado privado. Sólo recientemente se han puesto en marcha iniciativas para crear residencias especializadas para estudiantes o jóvenes licenciados".

Breglia continuó: "Un fenómeno completamente nuevo, que ha estallado en los últimos tres años, es el de los contratos de arrendamiento a corto plazo para uso turístico o empresarial. A finales de 2018, se estima que al menos un millón de alojamientos, número que se ha duplicado en dos años, se alquilan por períodos de menos de un año, con un promedio de 4,5 meses en todo el país, y de 9 meses en ciudades turísticas. Esto, obviamente, reduce el mercado de arrendamiento tradicional y de compraventa, exacerbando las dificultades de los grupos sociales más débiles".

Limitaciones fiscales y legales en la gestión de la propiedad residencial

En su intervención, Fabrizio di Lazzaro, catedrático de Economía de la Empresa en Luiss Guido Carli de Roma, centró su atención en el marco económico y normativo, destacando el hecho de que la gestión de edificios residenciales requiere una actividad de transformación y reurbanización para adaptarse a las cambiantes demandas del mercado. Pero, observó si Lazzaro que “esta actividad de gestión, puramente industrial, no puede ser ejercida de manera útil en la forma jurídica más apropiada, como la de las empresas comerciales, debido a las limitaciones fiscales y legales que caracterizan su funcionamiento”.

En particular, destaca el hecho de que "la imposibilidad de deducir las tasas de amortización de los edificios residenciales arrendados perjudica las inversiones necesarias para la conversión y mejora del patrimonio existente. En consecuencia, la gestión de los activos residenciales sigue siendo una prerrogativa de los vehículos financieros más eficientes desde el punto de vista fiscal, que, por vocación, sin embargo, no se centran en el proceso industrial".

Para solucionar este problema, di Lazzaro propuso: para relanzar la inversión en el sector inmobiliario residencial, es deseable, por tanto, que todas las propiedades se consideren, incluso fiscalmente, instrumentales, siempre que participen en la renta imponible sobre la base de los costes e ingresos reales. Es necesario eliminar la distinción fiscal entre propiedades instrumentales y no instrumentales, favoreciendo los procesos de gestión inmobiliaria industrial a gran escala, lo que también favorecería las agregaciones o el aumento del tamaño de los operadores económicos".

Oferta a menudo inadecuada

Durante su intervención, Carola Giuseppetti, directora y gerente general de Sidief, explicó que "el leasing residencial puede ser una clase de activos importante, capaz de catalizar y atraer la atención de los inversores institucionales, que ahora miran a este sector con interés".

Sin embargo, existen algunos problemas, como las características de este tipo de oferta, "que es inadecuada en términos de calidad, confort, tamaño de la vivienda y, sobre todo, de servicios tanto para la gestión como para la vida. Valorizar los espacios no utilizados, volver a convertirlos en lugares de socialización y hacerlos fáciles de usar es una forma de llamar la atención sobre este segmento del mercado”.

Un proyecto para la valorización

Giuseppetti habló del proyecto piloto de Sidief destinado precisamente a mejorar los espacios no utilizados: "El proyecto prevé mejorar y reutilizar patios, almacenes, terrazas, depósitos, antiguas casas de los conserjes y algunas unidades comerciales, y convertirlos en lugares útiles y con servicios para los habitantes y los usuarios, como zonas de juego para niños, zonas de descanso o de lectura, gimnasios, zonas de juego al aire libre, para cursos o eventos, salas de fiestas, espectáculos musicales y proyecciones”.

“Los entornos y servicios se pueden gestionar y reservar gracias a la nueva aplicación. El mecanismo de compartición estará abierto a los clientes de Sidief, comenzando con un proyecto piloto en Roma y luego extendiéndose por toda Italia mediante la creación de una red nacional que garantizará que todos puedan compartir experiencias, posibilidades y espacios en tiempo real”.

Rentabilidad inmobiliaria vs. rentabilidad patrimonial

Por último, es interesante el estudio preliminar sobre el comportamiento a largo plazo del mercado inmobiliario en Italia presentado por Paolo Piselli, del Banco de Italia. Los resultados, aún preliminares y sujetos a estudios adicionales, mostraron que la media de todo el período considerado (1927-2015) del rendimiento total de la actividad inmobiliaria residencial era superior a la del mercado bursátil. Este mayor rendimiento se ha asociado con una menor volatilidad.

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