Piața de închiriere din Italia a înregistrat o accentuare a închirierilor în scop turistic și pe termen scurt
Piața de închiriere din Italia a înregistrat o accentuare a închirierilor în scop turistic și pe termen scurt

Închirierile pe termen scurt se intensifică brusc în Italia. Potrivit datelor care au apărut în cadrul conferinței A Casa da Vivere - Offerte pe Nuovi Modi di Abitare inovatoare“ (O casă pentru a locui - Oferte inovatoare pentru noi moduri de a locui), organizată de Sidief și Baca Italiei, cea mai mare parte din cererea rezidențială este formată din   tineri, studenți și lucrători imigranți.

Se estimează că circa 2,4-2,8 milioane dintre acești oameni închiriază în Italia, iar jumătate dintre ei au posibilitatea de a plăti o chirie de aproximativ 500 de euro pe lună. Dar asta nu este tot. Piața de închiriere reprezintă aproximativ 670.000 de locuințe în fiecare an, plus alte 730.000 de proprietăți utilizate pentru închirieri pe termen scurt sau de vacanță. Combinate, acestea reprezintă mai mult decât dublul numărului mediu de vânzări (560.000).

Pe marginea evenimentului, președintele Sidief, Mario Breglia, a declarat pentru idealista că "în ultimii ani, contractele de închiriere pe termen scurt au explodat. În acest an ne apropiem de 1 milion de case. Acesta este un  fenomen important deoarece dă rentabilitate multor proprietăți, dar va putea, de asemenea, să canibalizeze piața vânzărilor și să reducă contractele de închiriere pe termen lung. Încercarea de a promova investitorii instituționali pentru locuințe poate contribui la asigurarea unei aprovizionări adecvate ".

Breglia a explicat în detaliu: "Piața de închiriere pe termen lung este în mare parte stabilă, fluctuând la aproximativ 700.000 pe an. În ultimii ani au explodat contractele de închiriere pe termen scurt (de la 1 zi la 1 an), aspect de un interes deosebit pentru piața turistică, dar și pentru studenții și muncitorii imigranți. Este un lucru bun că se utilizează în mod profitabil case mari din zonele turistice și case mici care nu au fost folosite anterior, ceea ce le oferă oamenilor mai multe venituri, dar mai puțin pentru stat deoarece o mare parte din această piață funcționează la negru.

"Dar aceste milioane de case care sunt acum utilizate în acest scop și al căror număr se estimează că va crește, vor canaliza piața pentru cumpărare și vânzare, generând astfel o ofertă de locuințe mai puțin bună, deoarece casele frumoase sunt păstrate pentru închiriere. De asemenea, aceasta afectează în mod negativ piața tradițională de închiriere, care, în ciuda a tot ceea ce se întâmplă, crește în continuare în mod foarte limitat.

"Idea promovării investitorilor instituționali în domeniul imobiliar poate face diferența. Ceea ce fac companiile de investiții în Italia în prezent este oferirea de produse de investiții acolo unde există câte puțin din toate. Astfel, casele pot fi folosite de cupluri tinere, de muncitori în timpul iernii și pe timpul verii de către turiști. Din anumite puncte de vedere, ne îndreptăm spre o situație în care avem un fel de casă - hotel. "

Cerere de la peste 2,4 milioane de persoane

În cadrul conferinței s-a subliniat faptul că piața imobiliară rezidențială devine din ce în ce mai importantă în orașele italiene. S-a subliniat faptul că cererea rezidențială din partea tinerilor, studenților și lucrătorilor imigranți variază între 2,4 milioane și 2,8 milioane de persoane, dintre care se estimează că jumătate își pot permite să plătească o chirie de 500 de euro pe lună.
În cadrul conferinței a reieșit faptul că piața de închiriere reprezintă 675.000 de locuințe pe an, la care se adaugă încă 730.000 de chirii pe termen scurt (de la 1 zi la 1 an), ceea ce înseamnă mai mult decât dublul numărului de vânzări de proprietăți (560.000).

Unele dintre temele cheie ale conferinței s-au axat pe necesitatea gestionării profesionale a închirierilor și pe importanța de a vedea casele ca bunuri instrumentale disponibile pentru investiții instituționale. Accentul a fost pus și pe necesitatea de a regândi stilul de a locui și pe reinventare și regenerare, recunoscând în același timp dificultatea tuturor acestor lucruri.

Închirierile pe termen scurt: o nouă piață imobiliară

Comentând datele furnizate, președintele Sidief a explicat: "Închirierea a fost considerată o investiție de secundară până acum câțiva ani. Astăzi, creșterea bruscă a numărului de contracte de închiriere pe termen scurt a sporit rentabilitatea imobilelor și a creat o nouă piață .

"Familiile sunt cele care dețin cele mai multe proprietăți, reprezentând peste 84% în Europa și 92% în Italia. Acest lucru a dus la absența unei oferte structurate de chirii pentru grupurile sociale mai puțin capabile din punct de vedere economic sau pentru cei, cum ar fi imigranții, care au dificultăți în accesarea pieței private. Recent au fost lansate inițiative pentru a crea locuințe specializate pentru studenți sau tineri absolvenți. "

Mario Breglia a continuat spunând că "un fenomen complet nou, care a explodat în ultimii trei ani, este cel al închirierilor pe termen scurt pentru turism și afaceri. La sfârșitul anului 2018, se estimează că cel puțin un milion de locuri de cazare vor fi fost închiriate pentru anumite perioade din cursul anului, dublu față de acum doi ani.

"Perioada medie de închiriere va fi de numai 4,5 luni în Italia în ansamblu, dar peste 9 luni în principalele orașe turistice. Acest lucru reduce în mod evident piața pentru închirierea tradițională pe termen lung și pentru vânzare, ceea ce exacerbează problemele cu care se confruntă persoanele aflate la limita inferioară a scării socio-economice ".

Constrângeri fiscale și legale privind gestionarea proprietăților rezidențiale

În timpul discursului său în cadrul conferinței, Fabrizio di Lazzaro, profesor de Economia Afacerilor la Luiss Guido Carli din Roma, s-a concentrat asupra cadrului economic și de reglementare pentru această piață închiriere în curs de dezvoltare. El a subliniat faptul că gestionarea proprietăților rezidențiale necesită transformarea și reclasificarea acestor proprietăți pentru a se adapta cerințelor în schimbare ale pieței.

"Această activitate de management", a remarcat Lazzaro, "care are o natură pur industrială, nu poate fi exercitată în mod util în cea mai potrivită formă juridică, cum ar fi cea a societăților comerciale, din cauza constrângerilor fiscale și legale care caracterizează operațiunea".

El subliniază faptul că "imposibilitatea de deducere a ratelor de depreciere a proprietăților rezidențiale închiriate împiedică investițiile necesare reconversiei și recalificării lor. În consecință, administrarea bunurilor rezidențiale rămâne prerogativa vehiculelor financiare mai eficiente din punct de vedere fiscal, care prin vocație , cu toate acestea, nu se concentrează asupra procesului industrial. "
Ca atare, Lazzaro propune următoarele: "Pentru a stimula investițiile în sectorul imobiliar rezidențial, toate proprietățile ar trebui să fie considerate ca fiind instrumentale din punct de vedere fiscal, asigurându-se că acestea participă la venituri impozabile pe baza costurilor și veniturilor reale Trebuie să eliminăm distincția fiscală dintre proprietățile instrumentale și cele non-instrumentale, favorizând procesele industriale de gestionare a imobilelor la scară largă, ceea ce ar încuraja asocierile și creșterea numărului de operatori economici ".

Ofertă insuficientă

În timpul discursului său în cadrul conferinței, Carola Giuseppetti, directorul și managerul general al Sidief, a explicat că "închirierea rezidențială este o clasă importantă de active, capabilă să catalizeze și să atragă atenția investitorilor instituționali care privesc acum la acest sector cu interes".
Cu toate acestea, există unele probleme, cum ar fi caracteristicile ofertei de locuințe utilizate pentru închirierile pe termen scurt, "care este inadecvate în ceea ce privește calitatea, confortul, mărimea și în special serviciile atât pentru management, cât și pentru a locui. făcându-le din nou locuri sociale și făcându-le ușor de utilizat, este modalitatea de a atrage atenția asupra acestei secțiuni a pieței ".

Revitalizarea zonelor neutilizate

Giuseppetti a vorbit apoi despre proiectul pilot al Sidief care vizează tocmai punerea în evidență a spațiilor nefolosite: "Proiectul intenționează să consolideze și să reutilizeze depozite, terase, hale, foste case de îngrijire și unele unități comerciale și să le transforme pentru a oferi servicii locuitorilor și utilizatorilor , cum ar fi zone de joacă pentru copii, zone de relaxare sau zone de lectură, zone de fitness, camere pentru jocuri de cărți, cursuri sau evenimente, petreceri, concerte și proiecții.

"Aceste medii și servicii pot fi gestionate și rezervate datorită noii aplicații. Mecanismul de distribuire va fi deschis pentru clienții Sidief începând cu un proiect pilot în Roma și apoi extins în Italia prin crearea unei rețele naționale și va asigura posibilitatea ca toată lumea să poată împărtăși experiențe, posibilități și spații în timp real ".

Profit din capital sau din imobiliare

Este interesant să examinăm studiul preliminar privind performanța pe termen lung a pieței imobiliare din Italia, prezentat de Paolo Piselli de la Banca Italiei. Rezultatele - încă preliminare și subiectul unui studiu ulterior - au arătat că, în medie, pentru întreaga perioadă în cauză (1927-2015), rentabilitatea totală a activității imobiliare rezidențiale a fost mai mare decât cea a bursei de valori. Această rentabilitate mai mare a fost asociată cu o volatilitate mai scăzută.