Rynek wynajmu krótkoterminowego gwałtownie rośnie we Włoszech, tworząc zarówno możliwości, jak i wyzwania

Rynek wynajmu we Włoszech doświadczył głębokiej zmiany w kierunku wynajmu turystycznego i tymczasowego
Rynek wynajmu we Włoszech doświadczył głębokiej zmiany w kierunku wynajmu turystycznego i tymczasowego
7 listopada 2018, Redakcja

Rynek wynajmu krótkoterminowego we Włoszech gwałtownie rośnie. Według danych, które pojawiły się podczas konferencji "Dom, w którym żyjemy - Innowacyjne oferty nowych sposobów życia" (Una casa da vivere - Offerte innovative in per nuovi modi di abitare), organizowany przez Sidief i Bank Włoski, większość popytu na mieszkanie składa się z młodych ludzi, studentów i pracowników migrujących.

Szacuje się, że od 2,4 do 2,8 miliona tych osób wynajmuje we Włoszech, a połowa z nich jest w stanie zapłacić czynsz w wysokości około 500 euro miesięcznie. Ale to nie wszystko. Na rynku wynajmu znajduje się około 670 000 domów rocznie oraz 730 000 nieruchomości wykorzystywanych do wynajmu krótkoterminowego lub wakacyjnego. Łącznie jest to ponad dwukrotność średniej liczby sprzedaży (560 000).

Na marginesie wydarzenia prezes firmy, Mario Breglia, powiedział idealista/news, że "w ostatnich latach gwałtownie wzrosły umowy najmu, w tym roku zbliżamy się do miliona domów w ofercie, co jest ważnym zjawiskiem, ponieważ daje rentowność wielu nieruchomościom, ale może również zepsuć rynek sprzedaży i ograniczyć tradycyjne, długoterminowe umowy najmu, a próba promowania inwestorów instytucjonalnych w sektorze mieszkaniowym może pomóc w zapewnieniu odpowiedniej podaży. "

Breglia wyjaśnił bardziej szczegółowo: "Rynek wynajmu długoterminowego jest w dużej mierze stabilny i waha się w granicach 700 000 rocznie, a w ostatnich latach eksplodowała krótkoterminowa dzierżawa (od 1 dnia do 1 roku), duże zainteresowanie rynkiem turystycznym, ale także studentami i pracownikami migrującymi - opłaca się korzystać z dużych domów w obszarach turystycznych i małych domach, które wcześniej nie były wykorzystywane, co zapewnia ludziom więcej dochodów, ale mniej dla państwa ponieważ ogromna część tego rynku działa pod stołem."

"Ale te miliony domów, które są obecnie wykorzystywane do tego celu, a które według prognoz mają wzrosnąć, powodują zmniejszenie rynku kupna i sprzedaży, generując tym samym mniej dobrej jakości podaży na mieszkania, ponieważ piękne domy są zarezerwowane na wynajem. Wpływa to również negatywnie na tradycyjny rynek wynajmu, który mimo wszystko nadal rośnie, chociaż bardzo marginalnie."

"Myślenie o inwestorach instytucjonalnych lub promowanie ich w nieruchomościach może mieć znaczenie. Firmy inwestycyjne, które dziś działają we Włoszech, oferują produkty inwestycyjne tam, gdzie jest wszystko. Domy mogą więc być wykorzystywane przez młode pary, przez pracowników zimą, a latem przez turystów. Z pewnego punktu widzenia zmierzamy ku sytuacji, w której mamy swojego rodzaju dom-hotel."

Zapotrzebowanie od ponad 2,4 miliona osób

Na konferencji podkreślano, że rynek wynajmu mieszkań staje się coraz ważniejszy we włoskich miastach. Zwrócono uwagę, że łączny popyt mieszkaniowy wśród młodych ludzi, studentów i pracowników-imigrantów waha się od 2,4 miliona do 2,8 miliona osób, a spośród nich szacuje się, że połowa może pozwolić sobie na płacenie czynszu w wysokości 500 euro miesięcznie.

Okazało się również, że rynek wynajmu składa się z 675 000 domów rocznie, do których dodaje się kolejne 730 000 mieszkań używanych na wynajem krótkoterminowy (od 1 dnia do 1 roku). Jest to ponad dwukrotnie więcej niż sprzedaż nieruchomości (560 000).

Niektóre z kluczowych tematów konferencji skupiały się na potrzebie profesjonalnego zarządzania wynajmem oraz na znaczeniu postrzegania domów jako instrumentów dostępnych dla inwestycji instytucjonalnych. Nacisk położono również na potrzebę ponownego przemyślenia stylu życia, biorąc pod uwagę wszystkie trudności.

Wynajem krótkoterminowy: nowy rynek nieruchomości

Wypowiadając się na temat przedstawionych danych, przewodniczący Sidief wyjaśnił: "Wynajem był uważany za inwestycję poboczną przed kilkoma laty, a dziś gwałtowny wzrost liczby krótszych umów dzierżawy zwiększył rentowność nieruchomości i stworzył nowy rynek .

"Rodziny są najczęstszymi właścicielami nieruchomości, stanowiąc ponad 84% w Europie i 92% we Włoszech. Doprowadziło to do braku strukturalnej podaży czynszów dla mniej ekonomicznie sprawnych grup społecznych lub takich, jak imigranci, którzy mają trudności z dostępem do rynku prywatnego. Dopiero niedawno rozpoczęto inicjatywy mające na celu stworzenie specjalistycznych rezydencji dla studentów lub młodych absolwentów."

Mario Breglia kontynuował, mówiąc, że "zupełnie nowym zjawiskiem, które wybuchło w ciągu ostatnich trzech lat, jest krótki okres dzierżawy w celach turystycznych i biznesowych" Szacuje się, że pod koniec 2018 r. co najmniej milion kwater zostanie wynajętych czasowo w ciągu roku, co podwoi liczbę sprzed dwóch lat.

"Średni okres wynajmu wyniesie tylko 4,5 miesiąca we Włoszech jako całości, ale ponad 9 miesięcy w głównych miastach turystycznych. To oczywiście zmniejsza rynek tradycyjnych, długoterminowych czynszów i sprzedaży, zaostrzając problemy, z jakimi borykają się osoby znajdujące się na niższym szczeblu skali społeczno-ekonomicznej. "

Ograniczenia podatkowe i prawne dotyczące zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi

W swoim wystąpieniu na konferencji Fabrizio di Lazzaro, profesor Business Economics w Luiss Guido Carli w Rzymie, skupił się na ekonomicznych i prawnych ramach tego powstającego rynku wynajmu. Podkreślił, że zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi wymaga transformacji i reklasyfikacji tych nieruchomości, aby dostosować się do zmieniających się wymagań rynku.

"Ta działalność w zakresie zarządzania" - zauważył Lazzaro - "z czysto przemysłowego punktu widzenia nie może być użytecznie wykorzystana w najbardziej odpowiedniej formie prawnej, takiej jak w przypadku spółek komercyjnych ze względu na ograniczenia fiskalne i prawne, które charakteryzują operację".

Podkreśla on, że "niemożność odliczenia stawek amortyzacji dzierżawionych nieruchomości mieszkalnych blokuje inwestycje niezbędne do ich przekształcenia i przekwalifikowania. W związku z tym zarządzanie aktywami mieszkaniowymi pozostaje prerogatywą środków bardziej wydajnych finansowo, które z powołania nie koncentrują się jednak na procesie przemysłowym."

W związku z tym Lazzaro proponuje, co następuje: "Aby zwiększyć inwestycje w sektorze nieruchomości mieszkalnych, wszystkie nieruchomości powinny być uznane za instrumentalne z punktu widzenia podatkowego, zapewniając udział w dochodzie do opodatkowania na podstawie rzeczywistych kosztów i przychodów. Musimy zlikwidować fiskalne rozróżnienie między instrumentalnymi i nieinstrumentalnymi nieruchomościami, sprzyjając wielkoskalowym procesom zarządzania nieruchomościami przemysłowymi, co również sprzyjałoby agregacjom i wzrostowi wielkości podmiotów gospodarczych ".

Niewystarczająca podaż

Podczas przemówienia konferencyjnego Carola Giuseppetti, manager i dyrektor generalny firmy Sidief wyjaśniła, że "leasing mieszkaniowy jest ważną klasą aktywów, zdolną do katalizowania i przyciągania uwagi inwestorów instytucjonalnych, którzy z zainteresowaniem przyglądają się temu sektorowi".

Istnieją jednak pewne problemy, takie jak cechy podaży mieszkań wykorzystywane do wynajmu krótkoterminowego ", które są niewystarczające pod względem jakości, komfortu, wielkości, a zwłaszcza usług zarówno w zakresie zarządzania, jak i życia. Zwiększanie wartości niewykorzystanych pomieszczeń, uczynienie ich ponownie miejscami społecznymi i uczynienie ich łatwymi w użyciu, to sposób na zwrócenie uwagi na tę część rynku. "

Rewitalizacja nieużywanych obszarów

Następnie Giuseppetti mówił o projekcie pilotażowym projektu Sidief, mającym na celu poprawę niewykorzystywanych przestrzeni: "Projekt ma na celu ulepszenie i ponowne wykorzystanie podwórek, magazynów, tarasów, byłych domów dozorców i niektórych jednostek handlowych oraz przekształcenie ich w celu świadczenia usług dla mieszkańców. Jest tu mowa o takich miejscach jak place zabaw dla dzieci, strefy relaksacyjne lub czytelnie, strefy fitness, sale do gier karcianych, kursy i wydarzenia, imprezy, koncerty i projekcje.

"Te środowiska i usługi mogą być zarządzane i rezerwowane dzięki nowej aplikacji. Mechanizm udostępniania będzie dostępny dla klientów Sidief, począwszy od projektu pilotażowego w Rzymie, a następnie rozszerzając działalność na terenie Włoch poprzez stworzenie krajowej sieci i zapewni, że każdy będzie mógł dzielić się doświadczeniami, możliwościami i przestrzeniami w czasie rzeczywistym. "

Zwrot z inwestycji w nieruchomości w stosunku do zwrotu z kapitału

Na koniec warto przyjrzeć się wstępnemu studium na temat długoterminowych wyników na rynku nieruchomości we Włoszech, przedstawionego przez Paolo Piselli z Banku Włoskiego. Wyniki - wciąż wstępne i podlegające dalszym badaniom - wykazały, że w średniej dla całego okresu badanego (1927-2015) całkowity zwrot z działalności w zakresie nieruchomości mieszkalnych był wyższy niż na rynku akcji. Ten wyższy zwrot związany był z mniejszą zmiennością.

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Jesteś przygotowany na to, aby znaleźć dom swoich marzeń?

Znajdź na idealista domy na sprzedaż i wynajem długoterminowy