Det kortsigtede udlejningsmarked er stigende i Italien, hvilket skaber både muligheder og udfordringer

Kortsigtede udlejninger stiger kraftigt i Italien. Ifølge data, præsenteret under konferencen "Et hjem at bo i - Innovative tilbud til nye levemåder" (Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare), organiseret af Sidief og Bank of Italy, kommer størstedelen af denne type boligefterspørgsel kommer fra unge, studerende og midlertidige migrant arbejdere.

Det anslås, at af de mellem 2,4 og 2,8 millioner af denne type mennesker, der lejer i Italien, er halvdelen af dem er i stand til at betale en husleje på omkring 500 euro om måneden. Derudover kom det frem, at lejemarkedet står for omkring 670.000 boliger hvert år plus yderligere 730.000 ejendomme til kortsigtet- eller ferieudlejning. Kombineret er dette mere end det dobbelte af det gennemsnitlige antal bolig salg (560.000).

På sidelinjen af ​​arrangementet fortalte Sidiefs præsident Mario Breglia til idealista/news, at "de seneste år er kortsigtede lejemål steget. I år nærmer udbuddet sig af denne type boliger, en million. Dette er et vigtigt fænomen, fordi det giver rentabilitet til mange ejendomme, men det vil også kannibalisere salgsmarkedet og reducere traditionelle og langsigtede lejemål. At forsøge at fremme institutionelle investorer i boliger kan bidrage til at levere tilstrækkelig forsyning. "

Breglia forklarede mere detaljeret: "Markedet for langtidslejemål er stort set stabilt og svingende omkring 700.000 om året. I de seneste år, er antallet af korttidsleje (fra 1 dag til 1 år) eksploderet, hvilket er af stor interesse for turismemarkedet, men også for studerende og midlertidige migrant arbejdstagere. Det gode er, at det gør rentabel brug af store huse i turistområder og små huse, der tidligere var ubrugte. Dette giver folk øget indkomst, men mindre for staten fordi en stor del af dette marked, foregår arbejder under bordet.

"Men de en million huse, der nu bruges til dette formål, og som forventes at stige, kannibaliserer markedet for køb og salg, hvilket således mindsker udbuddet af boliger af god kvalitet, fordi smukke huse er forbeholdt leje. Det har også negativ indflydelse på det traditionelle lejemarked, som på trods af alt, stadig kun vokser meget marginalt.

"At tænke på eller fremme institutionelle investorer i fast ejendom kan gøre en forskel. Hvad investeringsfondsselskaber laver i dag i Italien, er at tilbyde investeringsprodukter, hvor der er lidt af alt. Husene kan derfor bruges af unge par, af arbejdere om vinteren og om sommeren af turister. Fra et bestemt synspunkt går vi mod en situation, hvor vi har et slags hotelhus. "

Efterspørgsel fra over 2,4 millioner mennesker

Konferencen understregede det faktum, at boligmarkedet bliver mere og mere vigtigt i italienske byer. Det blev påpeget, at det samlede boligbehov blandt unge, studerende og migrantarbejdere varierer mellem 2,4 millioner og 2,8 millioner mennesker, og heraf anslås det, at halvdelen har råd til at betale en leje på 500 euro om måneden.

Det viste sig også, at lejemarkedet udgør 675.000 boliger om året, hvortil der tilføjes yderligere 730.000 til korttidslejemål (fra 1 dag til 1 år). Dette er mere end det dobbelte af antallet for ejendomssalg (560.000).

Nogle af hovedtemaerne i konferencen fokuserede på behovet for professionel udlejningsledelse og vigtigheden af at se huse som instrumentelle varer til institutionelle investeringer. Der blev også lagt vægt på behovet for at genoverveje at leve og regenerere, samtidig med at man erkender vanskelighederne ved alt dette.

Kortsigtede lejemål: Et nyt ejendomsmarked

På baggrund af de fremlagte data forklarede Sidiefs præsident: "Leje blev betragtet som en sidelinjeinvestering for nogle få år siden. I dag har den kraftige stigning i antallet af kortere lejemål styrket rentabiliteten af fast ejendom og skabt et nyt marked.

"Familier er de største ejendomsejere, der tegner sig for mere end 84% i Europa og 92% i Italien. Dette har ført til manglen på en struktureret udbud af huslejer for mindre økonomisk sociale grupper eller for dem, som for eksempel immigranter, der har svært ved at få adgang til det private marked. Kun for nylig er der iværksat initiativer til at skabe specialiserede boliger til studerende eller unge kandidater. "

Mario Breglia fortsatte med at sige, at "et helt nyt fænomen, der har eksploderet i de sidste tre år, er det for korte lejemål for turist- og erhvervsmæssig brug. I slutningen af 2018 anslås det, at mindst en million overnatninger vil blive lejet for perioder i løbet af året, dobbelt så mange som tallet fra to år tilbage.

"Den gennemsnitlige lejeperiode vil kun være 4,5 måneder i Italien som helhed, men over 9 måneder i de vigtigste turistbyer. Dette reducerer tydeligvis markedet for traditionelle, længerevarende husleje og salg, hvilket forværrer de problemer, for dem i den nederste ende af den samfundsøkonomiske skala.

Skat og juridiske begrænsninger inden for forvaltningen af beboelsesejendomme

I sin tale på konferencen fokuserede Fabrizio di Lazzaro, professor i erhvervsøkonomi på Luiss Guido Carli i Rom, om de økonomiske og lovgivningsmæssige rammer for dette nye lejemarked. Han understregede, at ledelsen af beboelsesejendomme kræver omdannelse og omklassificering af disse ejendomme for at tilpasse sig markedets skiftende krav.

"Denne ledelsesaktivitet," bemærkede Lazzaro ", som værende af ren industriel karakter, kan ikke udnyttes hensigtsmæssigt i den mest hensigtsmæssige retlige form som f.eks. de kommercielle virksomheder på grund af de skattemæssige og juridiske begrænsninger, der karakteriserer operationen."

Han udpeger det faktum, at "umuligheden af at fratrække afskrivningsniveauet for de udlejede beboelsesejendomme hindrer de investeringer, der er nødvendige for deres omstilling og rekvalificering. Derfor er forvaltningen af boligaktiver fortsat beføjelse for flere skatteeffektive finansielle køretøjer, som ved kald er imidlertid ikke fokuseret på den industrielle proces. "

Som sådan foreslår Lazzaro følgende: "For at øge investeringerne i ejendomsbranchen skal alle ejendomme betragtes som instrumentalt fra et beskatnings perspektiv, og sikre, at de indgår under skattepligtig indkomst på grundlag af reelle omkostninger og indtægter Vi skal eliminere den skattemæssige sondring mellem instrumentelle og ikke-instrumentelle boliger, der favoriserer omfattende industrielle ejendomsadministrationsprocesser, hvilket også vil tilskynde aggregeringer og en stigning i størrelsen af de økonomiske aktører. "

Utilstrækkeligt udbud

Under hendes konferencetale forklarede Carola Giuseppetti, Sidiefs direktør og administrerende direktør, at "boligleasing er en vigtig aktivklasse, der kan katalysere og tiltrække institutionelle investorer, der nu ser på denne sektor med interesse".

Der er dog nogle problemer, som f.eks. funktionerne i boligforsyningen til kortvarige udlejninger ", hvilke er utilstrækkelige med hensyn til kvalitet, komfort, størrelse og især tjenester til både ledelse og til fast beboelse. En forbedring af værdien af ubrugte rum, ved igen at gøre dem til sociale steder og nemmere at bruge, er en måde at skabe opmærksomhed på denne del af markedet. "

Revitalisering af ubrugte områder

Giuseppetti talte derefter om Sidiefs pilotprojekt, der netop fokuserede på at forbedre ubrugte rum: "Projektet planlægger at forbedre og genbruge gårde, lagerhuse, terrasser, depoter, tidligere tjenesteboliger og nogle kommercielle enheder og omdanne dem til at yde tjenester til beboere og brugere, såsom legepladser til børn, afslapningsområder eller læsningsområder, fitnesszoner, værelser til kortspil, kurser eller arrangementer, fester, koncerter og forestillinger.

"Disse miljøer og tjenester kan administreres og bookes takket være den nye app. Delingsmekanismen vil være åben for Sidief kunder, der starter som et pilotprojekt i Rom og derefter er planen at det skal sprede sig til hele Italien. Dette sker ved at oprette et nationalt netværk, som vil sikre at alle kan dele erfaringer, muligheder og rum. "

Fast ejendomsafkast kontra egenkapitals afkast

Endelig er det interessant at tage et kig på den indledende undersøgelse af ejendomsmarkedet på lang sigt i Italien, præsenteret af Paolo Piselli fra Bank of Italy. Resultaterne - endnu foreløbige og underkastet yderligere undersøgelse - viste, at i det i den observerede periode (1927-2015) var det samlede afkast i gennemsnit på boligaktivitet, højere end på aktiemarkedet. Dette højere afkast var forbundet med lavere volatilitet.