Lyhyet vuokrat kasvavat Italiassa, luoden samalla mahdollisuuksia ja haasteita

Lyhyet vuokrasuhteet kasvavat jyrkästi Italiassa. Sidiefin ja Italian keskuspankin järjestämän konferenssin "Koti, jossa asua - innovatiiviset uudet elinkeinot" (Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare) tietojen mukaan suurinta osaa asuntojen kysyntää johtaa nuoret, opiskelijat ja ulkomailta muuttaneet työntekijät.

On arvioitu, että Italiassa asuntoja vuokraa 2,4-2,8 miljoonaa näihin ryhmiin kuuluvaa henkilöä, ja puolet heistä voivat maksaa 500 euroa kuukaudessa vuokraa. Mutta tässä ei ole kaikki. Vuokramarkkinoilla on vuosittain noin 670 000 asuntoa ja lisäksi 730 000 kiinteistöä, joita käytetään lyhytaikaisiin vuokriin tai loma-asuntoihin. Yhdistettynä, tämä tekee yli kaksinkertaisen myynnin keskimääräiseen määrään verrattuna (560 000).

Sidillen johtaja Mario Breglia kertoi idealista/newsille, että "viime vuosina lyhytaikaisten vuokrasopimusten määrät ovat nousseet huimasti. Tänä vuonna lähestymme 1 miljoona kotia myynnissä. Tämä on tärkeä ilmiö, koska se luo kannattavuutta monille kiinteistöille, mutta se myös hankaloittaa myyntimarkkinoita ja vähentää perinteisiä pitkäaikaisia ​​vuokrasopimuksia. Institutionaalisen sijoittamisen edistäminen asuinmarkkinoilla voi helpottaa riittävää tarjontaa.

Breglia selitti tarkemmin: "Pitkäaikaisten vuokrien markkinat ovat pitkälti vakaina, vaihdellen noin 700 000:lla vuodessa. Viime vuosina lyhyen aikavälin vuokrat ovat kasvaneet räjähtäen (vaihdellen 1 päivästä 1 vuoteen), mikä kertoo suuresta kiinnostuksesta matkailumarkkinoita kohtaan, mutta myös opiskelijoiden ja ulkomailta muuttaneiden kysynnästä. Tämän hyvä puoli on se, että markkinoille saadaan taloja, jotka ovat aiemmin olleet tyhjillään. Nämä tarjoavat ihmisille enemmän tuloja, mutta vähemmän valtiolle koska valtava osa kaupoista käydään pimeänä.

"Mutta nämä miljoonat talot, joita nyt käytetään tähän tarkoitukseen ja joiden ennustetaan kasvavan, vahingoittavat osto- ja myyntimahdollisuuksia, mikä tuottaa vähemmän laadukasta asuntotarjontaa, koska kauniit talot varataan näihin vuokriin. Se vaikuttaa myös kielteisesti perinteisiin vuokrausmarkkinoihin, jotka kaikesta huolimatta kasvavat edelleen hyvin marginaalisesti."

"Institutionaalisiin sijoittajiin keskittyminen kiinteistömarkkinoilla voi tehdä eron. Sijoitusrahastoyhtiöt tarjoavat tänä päivänä Italiassa investointituotteita, joissa on vähän kaikkea. Talot voidaan siksi käyttää nuorten parien asumiseen, työntekijöille talvisin ja kesäisin turisteille loma-asuntoina. Tietystä näkökulmasta katsomme, että meillä on eräänlainen hotelli."

Yli 2,4 miljoonan ihmisen kysyntä

Konferenssissa korostettiin sitä, että vuokrausmarkkinat ovat yhä tärkeämpiä italialaisissa kaupungeissa. Nuorten, opiskelijoiden ja maahanmuuttaneiden työntekijöiden kokonaiskysyntä vaihtelee 2,4 miljoonasta 2,8 miljoonaan ihmiseen. Arvioiden mukaan, puolet näistä voivat maksaa 500 euron vuokran kuukaudessa.

Lisäksi kävi ilmi, että vuokrausmarkkinat muodostavat 675 000 asuntoa vuodessa, joihin lisätään vielä 730 000 lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettua asuntoa (1 päivästä 1 vuoteen). Tämä on kaksinkertaisesti enemmän kuin kiinteistöjen myyntien määrä (560 000).

Jotkut konferenssin keskeisistä teemoista keskittyivät ammatillisten vuokrien hallinnoinnin tarpeeseen ja kuinka tärkeää on nähdä talot instrumentaalina hyödykkeinä institutionaalisiin investointeihin. Painopisteenä oli myös tarve uudistaa ja elvyttää asumista, samalla kun tunnistetaan tämän kaiken vaikeus.

Lyhyen vuokrat: uusi kiinteistömarkkina

Viitaten esitettyihin tietoihin Sidiefin toimitusjohtaja selitti: "Vuokrausta pidettiin sivutoimen investointina vielä muutamia vuosia sitten. Nykyään lyhyiden vuokrasopimusten määrän voimakas kasvu on lisännyt kiinteistöjen kannattavuutta ja luonut uusia markkinoita."

"Perheet ovat suurin omistajaryhmä, joiden osuus Euroopassa on yli 84 % ja Italiassa 92 %. Tämä on johtanut siihen, että vähemmän taloudellisesti turvatuille sosiaaliryhmille, kuten maahanmuuttajille, joilla on vaikeuksia päästä yksityismarkkinoille, ei ole järkevää tarjontaa. Vasta äskettäin käynnistettiin aloitteita erityisasuntojen luomiseksi opiskelijoille tai nuorille tutkinnon suorittaneille. "

Mario Breglia jatkoi sanomalla, että "aivan uusi ilmiö, joka on räjähtänyt viimeisten kolmen vuoden aikana, on lyhytaikaiset vuokrasopimukset matkailu- ja liiketaloudelliseen käyttöön. Vuoden 2018 lopulla arvioidaan vuokrattavan vähintään miljoona majoitusta kausien aikana, mikä on kaksinkertainen määrä edellisvuoteen verrattuna."

"Keskimääräinen vuokra-aika on vain 4,5 kuukautta Italiassa kokonaisuutena, mutta yli 9 kuukautta tärkeimmissä matkailukaupungeissa. Tämä vähentää selvästi perinteisten, pitempiaikaisten vuokrien ja myynnin markkinoita ja pahentaa niitä ongelmia, jotka ovat sosioekonomisen asteikon alapäässä."

Asuinkiinteistöjen hallinnointiin liittyvät verot ja oikeudelliset rajoitteet

Konferenssissa pidetyssä puheessaan Fabrizio di Lazzaro, Luiss Guido Carlin taloustieteen professori Roomassa, keskittyi tämän kasvavan vuokrausmarkkinan talouteen ja sääntelykehykseen. Hän korosti, että asuinrakennusten hallinta edellyttää näiden kiinteistöjen muuttamista ja uudelleenluokittelua, jotta ne saadaan sopeutumaan markkinoiden muuttuviin vaatimuksiin.

"Tätä hallinnointitoimintaa, joka on täysin teollista luonteeltaan, ei voida käyttää sen parhaassa laillisessa muodossa, kuten liikeyrityksissä, sitä määrittävien taloudellisten ja lainsäädännöllisten rajoitusten vuoksi" toteaa Lazzarro.

Hän korostaa, että "mahdottomuus vähentää vuokra-asuntojen arvojen alentumisastetta estää tarvittavat investoinnit niiden uudistamista ja uudelleenkoulutusta varten. Tämän vuoksi asuntojen hallinnointi on edelleen verotuksellisesti tehokkaampien rahoitusvälineiden etuoikeus, jotka eivät kuitenkaan keskity teolliseen prosessiin."

Lazzaro ehdottaa seuraavaa: "Sijoitustoiminnan lisäämiseksi asumisen kiinteistömarkkinoilla kaikkia kiinteistöjä pitäisi tarkastella verotuksellisesti instrumentaalisina, jotta ne voivat osallistua verotettaviin tuloihin perustuen niiden todellisiin kustannuksiin ja tuloihin. Meidän on poistettava instrumentaalisten ja ei-instrumentaalisten kiinteistöjen välinen verotusero, joka suosii suuria teollisia kiinteistöjen hallintaprosesseja, mikä myös kannustaisi yhdistämisiä ja talouden toimijoiden koon kasvattamista "

Riittämätön tarjonta

Konferenssin puheenvuorossa Sidiefin johtaja Carola Giuseppetti selitti, että "asuntojen vuokraus on tärkeä voimavara, joka kykenee katalysoimaan ja houkuttelemaan institutionaalisten sijoittajien huomiota, jotka ovat osoittavat nyt kiinnostusta sektoria kohtaan".

On kuitenkin olemassa joitain ongelmia, kuten lyhyen aikavälin asuntotarjonnan piirteitä "jotka ovat riittämättömiä laadun, mukavuuden, koon ja erityisesti palveluiden hallinnan ja elämisen kannalta. Käyttämättömien tilojen, niiden kunnostaminen ja helppokäyttöiseksi tekeminen on tapa kiinnittää huomiota tähän markkinoiden osaan".

Käyttämättömien alueiden elävöittäminen

Giuseppetti puhui Sidiefin pilottihankkeesta, joka tähtäsi nimenomaan käyttämättömien tilojen käyttöön ottoon: "Hankkeen tarkoituksena on parantaa pihojen, varastojen, terassien, entisten talonpoikien talojen ja joidenkin liiketilojen käyttöönottoa palvelujen tarjoamiseksi asukkaille, kuten leikkipaikkoja lapsille, rentoutumis-, luku-, ja kuntoilualueita tai kurssien, tapahtumien, juhlien, konserttien ja näytöksien järjestämiseen.

"Näitä ympäristöjä ja palveluita voidaan hallita ja varata uuden sovelluksen ansiosta. Jakamismekanismi on avoinna Sidiefin asiakkaille Rooman kokeiluhankkeesta alkaen. Tätä laajennetaan kokeilun jälkeen kaikkialle Italiaan luomalla kansallinen verkosto ja varmistamalla, että kaikki voivat jakaa kokemuksia, mahdollisuuksia ja tiloja reaaliajassa. "

Kiinteistöjen tuotto vs. oman pääoman tuotto

Lopuksi on mielenkiintoista tarkastella Italian kiinteistömarkkinoiden pitkän aikavälin suorituskykyä koskevaa alustavaa tutkimusta, jonka esitteli Paolo Piselli Italian pankista. Tulokset - vielä alustavat ja lisätutkimuksia vaativat - osoittivat, että asuntojen kiinteistötoiminnan kokonaistuotto oli keskimäärin koko tarkastelujaksolla (1927-2015) suurempi kuin osakemarkkinoilla. Tämä suurempi tuotto liittyi pienempään epävakaisuuteen.