De huurmarkt overtreft de omzet van korte termijn verhuur

De huurprijzen stijgen drastisch volgens de gegevens van de conferentie ‘Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare’ georganiseerd door Sidief en de Bank van Italië. Volgens deze gegevens is er veel vraag naar woningen voor jeugd, studenten en immigranten, variërend van 2,4 tot 2,8 miljoen mensen, waarvan de helft van hen een huur kan betalen van ongeveer 500 euro per maand. Maar dat niet alleen. Op de huurmarkt zijn er ongeveer 670.000 woningen per jaar, plus meer dan 730.000 die worden gebruikt voor korte termijn verhuur. Dit is meer dan het dubbele van het aantal transacties (560.000).

In de marge van het evenement zei Mario Breglia, president van Sidief, tegen idealista/news: ‘In deze jaren is de korte termijn verhuur geëxplodeerd. Dit jaar naderen we 1 miljoen aangeboden woningen. Op zichzelf is het een belangrijk fenomeen, omdat dit winstgevend is voor veel eigendommen, maar het is een probleem voor de huurmarkt.’

Meer specifiek verklaarde Breglia: ‘De markt voor lange termijn huurcontracten, met een afgesproken huurprijs, is stabiel, maar schommelt nog steeds rond 700.000 per jaar. De afgelopen jaren is er een explosie geweest van huur op korte termijn (van 1 dag tot 1 jaar), wat van groot belang is voor de toeristische markt, maar ook voor studenten en managers. Dit jaar naderen we 1 miljoen huizen voor korte termijnverhuur. Dit is belangrijk omdat het winstgevendheid oplevert voor vele eigendommen, grote huizen in toeristische gebieden en kleine huizen die niet werden gebruikt.  Deze woningen leveren veel op, maar minder voor de staat omdat hier veel in het zwart gedaan wordt. Dit is slecht voor de koop- en verkoop markt. Het promoten van institutionele beleggers kan een verschil maken. Wat de fondsbedrijven doen, is een product aanbieden voor investeringen in internationale standaardleasing, waar er enkele categorieën zijn. Het huis wordt op die manier gebruikt door bijvoorbeeld jonge stellen in de winter, en in de zomer door toeristen. Op die manier bekijken we het eigenlijk als een hotel’.

Vraag van meer dan 2,4 miljoen jonge mensen, studenten en migrerende werknemers

De conferentie benadrukte het feit dat residentiële verhuur steeds belangrijker wordt in de Italiaanse steden en in het gedrag van gezinnen en economische operatoren. Er is op gewezen dat de totale vraag naar woningen van jongeren, studenten en migrantenarbeiders varieert tussen 2,4 en 2,8 miljoen mensen, en daarvan wordt geschat dat de helft ongeveer 500 euro per maand kan betalen aan huur. Ook bleek dat de huurmarkt 675.000 woningen per jaar aanbiedt, plus 730.000 die worden gebruikt voor korte termijnverhuur. Dit is meer dan het dubbele van het aantal transacties (560.000).

Enkele van de belangrijkste thema's van de conferentie waren gericht op de behoefte, maar ook op de moeilijkheid, om door te gaan met een professioneel beheer van verhuur, over het belang van het zien van het huis als een instrumenteel goed en over het belang van institutionele investeringen, maar ook over de noodzaak om opnieuw anders na te denken over deze onderwerpen.

De sterke stijging van de huur op korte termijn

In een reactie op de gepresenteerde gegevens, zei de voorzitter van Sidief: ‘De huur werd beschouwd als een 'residuele' investering tot een paar jaar geleden, terwijl vandaag de dag, als gevolg van de korte termijnverhuur, verhoogt de winstgevendheid van onroerend goed en werd een nieuwe markt gecreëerd. Gezinnen zijn de grootste eigenaars van woningen voor meer dan 84% in Europa en 92% in Italië. Dit heeft geleid tot de afwezigheid van een gestructureerd verhuuraanbod voor zwakkere sociale groepen of voor diegenen die, zoals immigranten, moeite hebben om toegang te krijgen tot de particuliere markt. Pas onlangs zijn er initiatieven genomen om gespecialiseerde woningen te bouwen voor studenten of jonge afgestudeerden.’

En nogmaals: ‘Een compleet nieuw fenomeen, gegroeid in de afgelopen drie jaar, is de korte termijnverhuur voor toeristische of zakelijke doeleinden. Aan het einde van 2018 wordt geschat dat ten minste een miljoen woningen, verdubbeld in twee jaar, worden verhuurd voor korte periodes, met een gemiddelde van 4,5 maanden op nationaal niveau, maar meer dan 9 maanden in toeristische steden. Dit vermindert uiteraard de markt voor traditionele verhuur en verkoop, wat de moeilijkheden van de zwakkere sociale groepen verergert’.

Fiscale en wettelijke beperkingen bij het beheer van woningen

In zijn rapport richtte Fabrizio di Lazzaro, hoogleraar Bedrijfseconomie aan Luiss Guido Carli, zijn aandacht op het economische en regelgevende kader, waarbij hij benadrukte dat het beheer van woningen een transformatie en herontwikkeling van het bestaande gebouw vereist, om het aan te passen aan veranderende markteisen. Lazzaro stelt: ‘Maar deze managementactiviteit, puur industrieel, kan niet op bruikbare wijze worden uitgeoefend in de meest geschikte juridische vorm, zoals die van commerciële bedrijven, vanwege de fiscale en juridische beperkingen die kenmerkend zijn voor zijn activiteiten’.

Hij benadrukt met name dat ‘het onvermogen om de terugverdientarieven van gehuurde woongebouwen af ​​te trekken, nadelig is voor de investering die nodig is om bestaande goederen te transformeren en te verbeteren. Bijgevolg is het beheer van residentiële activa nog steeds het voorrecht van financieel efficiëntere financiële voertuigen, die echter door roeping niet gericht zijn op het industriële proces.’

Bijgevolg is ‘om investeringen in residentieel vastgoed te hervatten, wenselijk dat alle eigendommen in overweging worden genomen, op voorwaarde dat ze op basis van werkelijke kosten en inkomsten aan het belastbaar inkomen deelnemen. Het belastingonderscheid tussen instrumentele en niet-instrumentele eigendommen moet worden opgeheven en moet bijdragen aan grootschalige processen voor het beheer van industriële eigendom, wat ook zou bijdragen tot de samenvoeging of toename van de omvang van economische handelaren. "

Aanbod vaak ontoereikend

Tijdens haar presentatie legde Carola Giuseppetti, CEO van Sidief, uit dat ‘residentiële verhuur een belangrijke beleggingscategorie kan zijn die de aandacht kan trekken van institutionele beleggers die geïnteresseerd zijn in deze sector.’ Er zijn echter enkele problemen, zoals de kenmerken van het voorstel, ‘die ontoereikend zijn wat betreft kwaliteit, comfort, woonomvang en vooral diensten voor zowel management als het leven.’ Het beoordelen van ongebruikte ruimtes, het transformeren ervan in plaatsen van communicatie, hun gebruiksgemak is een manier om de aandacht te vestigen op dit marktsegment.

Project voor evaluatie

Giuseppetti sprak over het Sidief-pilotproject dat specifiek is gericht op het verbeteren van ongebruikte ruimtes, om ze te hergebruiken en omvormen tot plaatsen voor inwoners en gebruikers, zoals speelruimtes voor kinderen, ontspanningsruimtes of leesruimtes, fitness, cursussen of evenementen, feestzalen, muziekshows en vertoningen.

Rendement op onroerend goed versus beleggingsrendementen

Ten slotte is de voorstudie van het lange termijn gedrag van de vastgoedmarkt in Italië, gepresenteerd door Paolo Piselli van de Bank of Italy, interessant. De resultaten, nog voorlopig en onder voorbehoud van verder onderzoek, toonden aan dat de gemiddelde waarde van de gehele beschouwde periode (1927-2015), de totale winstgevendheid van residentieel vastgoed hoger was dan op de aandelenmarkt. Dit hogere rendement hangt samen met een lagere volatiliteit.