Der italienische Mietmarkt übertrifft die Immobilienverkäufe. Boom bei den Kurzzeitmieten

Auf dem italienischen Mietmarkt zeichnet sich eine Tendenz zu Kurzzeitvermietungen ab
Auf dem italienischen Mietmarkt zeichnet sich eine Tendenz zu Kurzzeitvermietungen ab
7 November 2018, Redaktion

Die Mieten auf dem italienischen Immobilienmarkt steigen weiter an. Auf der Konferenz „Una casa da vivere – Offerte innovative per nuovi modi di abitare“ stellten Sidief und die Banco de Italia Daten vor, nach denen 2,4 bis 2,8 Millionen Jugendliche, Studenten und Einwanderer auf der Suche nach Wohnraum sind; die Hälfte der Suchenden kann rund 500 Euro Miete pro Monat zahlen. Aber das ist nicht alles. Der Mietmarkt umfasst etwa 670.000 Mietwohnungen pro Jahr, dazu kommen weitere 730.000 Wohnungen für Kurzzeitvermietungen. Dies entspricht mehr als dem Doppelten der registrierten Vermietungen.

Am Rande der Veranstaltung sagte Mario Breglia, Vorsitzender von Sidief, gegenüber idealista/news: „In den letzten Jahren ist der Markt für Kurzzeitvermietungen explosionsartig gewachsen. In diesem Jahr nähern wir uns der magischen Zahl von 1 Million angebotenen Wohnungen. Für sich genommen ist dies ein wichtiges Phänomen, da es vielen Immobilien Profitabilität verleiht, den klassischen Markt für Immobilienverkäufe jedoch ausschließt und die traditionellen Mietverhältnisse reduziert. Die Förderung institutioneller Investitionen in Wohnraum könnte ein angemessenes Angebot schaffen.“

Im Einzelnen erklärte Breglia: „Der traditionelle Mietmarkt ist grundsätzlich stabil, es werden allerdings noch Schwankungen von rund 700.000 Verträgen pro Jahr verzeichnet. In den letzten Jahren hat der Markt der Kurzzeitvermietungen (mit Mietdauern von 1 Tag bis zu 1 Jahr) stark zugelegt. Dieser Markt ist vor allem für Studenten und Führungskräfte interessant. In diesem Jahr nähern wir uns einem Angebot von 1 Million Wohnungen für Kurzzeitmieten. An sich ist es ein wichtiges Phänomen, da es viele Immobilien, wie Wohnungen in Urlaubsregionen oder kleine, ungenutzte Wohnungen, rentabel macht. Aufgrund dieser Immobilien erzielen viele Menschen weitere Einnahmen, der Staat allerdings weniger, da viele Mieten in Schwarz abgewickelt werden. Aber diese Million Immobilien, deren Zahl weiter zunehmen wird, zerstört den Immobilienmarkt, da sie das Angebot qualitativ hochwertiger Immobilien reduzieren, denn viele schöne Objekte werden ausschließlich für die profitablere Kurzzeittmiete verwendet. Der traditionelle Mietmarkt ist ebenfalls betroffen, da er, trotz der hohen Nachfrage, ein nur geringes Wachstum verzeichnet. Die Förderung von institutionellen Investitionen in Wohnimmobilien könnte ein größeres Angebot schaffen. Die Fondsgesellschaften bieten heutzutage Investmentfonds für Mieten an, in denen von allem etwas vertreten ist. Somit können diese Immobilien für junge Paare verwendet werden, im Winter für Berufstätige und im Sommer für Urlauber. In gewisser Hinsicht geht die Tendenz hin zu einer Art Hotel-Immobilie.“

Nachfrage: Über 2,4 Millionen Jugendliche, Studenten und Wanderarbeiter

Auf der Konferenz wurde die Tatsache betont, dass die Vermietung von Wohnraum immer mehr Bedeutung in den italienischen Städten gewinnt sowie in Bezug auf das Verhalten von Familien und Investoren. Besonders hervorzuheben ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum bei Jugendlichen, Studenten und Wanderarbeitern insgesamt zwischen 2,4 Millionen und 2,8 Millionen beträgt, von denen schätzungsweise die Hälfte eine monatliche Miete von etwa 500 Euro zahlen können. Es stellte sich auch heraus, dass der Mietmarkt 675.000 Wohnungen pro Jahr umfasst, weitere 730.000 werden für Kurzzeitvermietungen (mit einer Dauer von 1 Tag bis zu 1 Jahr) angeboten. Dies entspricht mehr als dem Doppelten der registrierten Vermietungen (560.000).

Einige der Hauptthemen der Konferenz konzentrierten sich auf die Notwendigkeit, aber auch auf die Schwierigkeit, ein professionelles Standortmanagement durchzuführen, die Bedeutung der Immobilien als Instrument und die Bedeutung institutioneller Investitionen, aber auch die Notwendigkeit eines Umdenkens bezüglich des Lebensstils.

Starker Anstieg bei den Kurzzeitmieten

Zu den vorgelegten Daten kommentierte der Vorsitzende von Sidief: „Die Miete galt bis vor wenigen Jahren als Restinvestition. Heutzutage steigt die Rentabilität, auch aufgrund des starken Wachstums des Marktes für Kurzzeitmieten, und hat nebenbei einen neuen Markt geschaffen. Das meiste Wohneigentum in Europa (84%) und in Italien (92%) ist im Besitz von Familien. Dies hat dazu geführt, dass kein strukturiertes Mietangebot für sozial schwächere Gruppen oder Personen wie z. B. Einwohner existiert, die Schwierigkeiten haben, auf dem privaten Markt Fuß zu fassen. Erst in jüngster Zeit wurden Initiativen zum Bau von speziellen Wohnheimen für Studenten oder junge Absolventen ins Leben gerufen.“

„Ein völlig neues Phänomen, das in den letzten drei Jahren aufgetreten ist, sind die Kurzzeitvermietungen für Touristen oder Wanderarbeiter. Ende 2018 wird geschätzt, dass mindestens eine Million Wohnungen, deren Zahl sich in zwei Jahren verdoppeln wird, für verschiedene Zeiträume vermietet werden: im landesweiten italienischen Durchschnitt für 4,5 Monate, in touristischen Ballungsgebieten allerdings über 9 Monate. Dies reduziert offensichtlich den traditionellen Miet- und Immobilienmarkt.“

Steuerliche und gesetzliche Bestimmungen erschweren die Verwaltung von Wohngebäuden

In seiner Rede konzentrierte sich Fabrizio di Lazzaro, Professor für Betriebswirtschaftslehre bei Luiss Guido Carli in Rom, auf die wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen und betonte, dass die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien eine Umgestaltung und Neuentwicklung der bestehenden Bestimmungen erfordert, um sie an die veränderten Marktanforderungen anzupassen. „Diese Verwaltung, eine rein industrielle Tätigkeit, kann aufgrund der bestehenden steuerlichen und rechtlichen Bedingungen, von den entsprechenden Unternehmen nicht optimal ausgeführt werden.“

Er hob besonders die Tatsache hervor, dass „die Unmöglichkeit, die Abschreibungen für vermietete Wohnimmobilien von der Steuer abzusetzen, sich auf die nötigen Investitionen für den Umbau und die Sanierung bestehender Immobilien auswirkt. Daher bleibt die Bewirtschaftung von Wohneigentum weiterhin steuerlich effizienteren Finanzunternehmen vorbehalten, die per Definition nicht auf den industriellen Prozess ausgerichtet sind.“

Sein Vorschlag: „Um die Investitionen in den Markt der Wohnimmobilien wieder anzukurbeln, ist es wünschenswert, dass alle Immobilien – auch steuerlich – als instrumental betrachtet werden, sodass sie auf der Grundlage von Kosten und Einkünften ins zu versteuernde Einkommen einfließen. Die steuerliche Unterscheidung zwischen instrumentellen und nicht instrumentellen Immobilien sollte beseitigt werden, um so die Bewirtschaftung großer Immobilienvermögen zu begünstigen. Dies würde auch die Fusion oder die Größe der Wirtschaftsakteure fördern.“

Angebot oft unzureichend

In seinem Beitrag erklärte Carola Giuseppetti, vorsitzender Geschäftsführer von Sidief, dass „der klassische Mietvertrag eine wichtige Anlageart sein kann, der institutionelle Investoren, die diesen Sektor momentan mit gesteigertem Interesse betrachten, anzieht.“ Es gibt jedoch einige Probleme, beispielsweise was die Merkmale des bestehenden Angebots betrifft: „In Bezug auf Qualität, Komfort, Wohnungsgröße und vor allem Management- und Wohndienstleistungen ist es oft unzureichend.“ Ungenutzte Räume aufwerten und ihnen einen einfachen Nutzen zu geben sind Möglichkeiten, auf dieses Marktsegment aufmerksam zu machen.

Aufwertung von bestehenden Räumen

Giuseppetti sprach anschließend über das Pilotprojekt von Sidief, das darauf abzielt, ungenutzte Räume aufzuwerten: „Das Projekt sieht vor, Innenhöfe, Lagerräume, Terrassen, ehemalige Pförtnerhäuser und einige Geschäftslokale aufzuwerten und umzuwandeln in Spielbereiche für Kinder, Entspannungs- oder Lesebereiche, Fitnessstudios, Räume für Spiele im Freien, Kartenspiele, Kurse oder Veranstaltungen, Partykeller, Musikshows und Filmvorführungen. Die Räumlichkeiten und Dienste können dank der neuen App verwaltet und gebucht werden. Der Sharing-Mechanismus wird Sidief-Kunden offen stehen, beginnend mit einem Pilotprojekt in Rom und dann in ganz Italien, um ein nationales Netzwerk zu schaffen, damit jeder Erfahrungen, Möglichkeiten und Räume in Echtzeit austauschen kann.“

Immobilienrendite vs. Eigenkapitalrendite

Interessant ist schließlich die von Paolo Piselli von der Banco de Italia vorgelegte Vorstudie zum langfristigen Immobilienmarkt in Italien. Aus den noch vorläufigen Ergebnissen und weiteren Studien geht hervor, dass die Gesamtrendite von Wohnimmobilien im Durchschnitt des gesamten Bezugszeitraums (1927-2015) höher war als die des Aktienmarktes. Diese höhere Rendite war mit einer geringeren Volatilität verbunden.

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