L'achat d'une maison directement auprès de l'entreprise de construction en Italie a ses avantages et ses inconvénients. Aujourd'hui, nous examinons de plus près comment acheter une maison italienne directement auprès du constructeur, avec l'aide du notaire Giampaolo Marcoz du Conseil national des notaires italiens.
Acheter une maison à l'entreprise de construction a un charme très particulier : voir la maison naître des fondations, avoir le privilège de décider de l'apparence et des autres caractéristiques avec les architectes, et surtout avoir la certitude d'un nouveau bâtiment qui sera sans doute à l'avant-garde du point de vue énergétique et de l'entretien. de posséder un nouveau bâtiment à la pointe de l'efficacité énergétique.
Cependant, il y a quelques éléments à garder à l'esprit pour éviter qu'un beau rêve ne se transforme en cauchemar. Giampaolo Marcoz explique tout.
L'achat d'une maison à un constructeur en 2019
« L'achat d'une propriété au constructeur est un processus qui ne se déroule pas toujours devant un notaire », explique Marcoz. « Le cas le moins compliqué est l'achat d'un logement déjà existant : dans ce cas, l'acheteur a vu la propriété achevée, a évalué le coût de tous travaux et/ou caractéristiques supplémentaire, et a décidé d’acheter, puis va chez le notaire et effectue l’achat. »
Mais que se passe-t-il si la propriété de vos rêves n’est encore qu’en phase de projet ? « Lorsque le bâtiment n'a pas encore été construit », répond Marcoz, « le constructeur qui a acheté le terrain essaie de vendre la propriété avant même qu'elle ne soit construite, car son intérêt est bien sûr de vendre toutes les unités, et il a besoin des fonds pour financer la construction. La procédure à suivre consiste donc à établir un contrat préliminaire entre l'acheteur et le constructeur, qui fixe par écrit le prix final et les délais de paiement (par exemple, différents paiements peuvent être effectués en fonction de l'état d'avancement du contrat et des travaux de construction). »
Cependant, cet accord de pré-achat ne réussit pas toujours. « Parfois, le constructeur passe par un processus de crise ou de faillite, parce que, par exemple, il a hypothéqué la propriété pour acheter le terrain et financer les travaux. Cela peut devenir un problème pour l'acheteur si la propriété doit être vendue aux enchères, car le produit de la vente va au créancier, tandis que la personne qui a signé le contrat de vente préliminaire perd son argent et la propriété aussi. Sauf si l'acte a été signé par un notaire. »
Acheter une maison au constructeur : comment se protéger
Lors de l'achat d'une propriété auprès du constructeur, il est essentiel que l'acheteur dispose de certaines garanties. Mais lesquelles ?
« La nécessité de protéger l'acheteur, explique Marcoz, est à la base du décret législatif 122/2005, connu sous le nom de texte consolidé des biens à construire, la norme de référence en la matière. »
Fondamentalement, le notaire Marcoz nous explique deux éléments essentiels du guide du Conseil des notaires sur le sujet : « Le texte consolidé comporte deux éléments distinctifs » :
- « La protection de l'acheteur quant aux sommes versées aux différentes étapes de la construction, depuis la fondation jusqu'à la remise des clés. Cette protection oblige le fabricant à donner une garantie émise par une banque ou une compagnie d'assurance pour un montant égal à la totalité des sommes versées par l'acheteur. De cette manière, l’acheteur recouvrerait son argent en cas de faillite de l’entreprise de construction, bien qu’il n’ait pas de propriété. »
- Le « postuma decennale », c’est-à-dire la règle qui établit qu’au moment de la signature de l’acte, le constructeur émet une garantie contre les dommages pouvant survenir au cours des dix années suivantes en raison de défauts de construction, et qui nécessiteraient une réparation par l'acheteur. »
Comment pouvez-vous obtenir ces protections ? « En concluant l'accord préalable à l'achat devant notaire, ce qui implique nécessairement l'activation des protections prévues par le décret législatif n° 122/2005 », répond Marcoz. « Le problème est que ces garanties ont un coût élevé pour le constructeur, car on lui demande de limiter les sommes reçues. Pour cette raison, les préliminaires ne sont souvent pas faits par le notaire, mais par acte privé. De cette manière, l'acheteur est sans protection et exposé au risque de perdre son argent et la propriété. Le conseil est de toujours faire appel à un notaire, mais surtout dans le cas d'achat auprès d'un constructeur. »
L'achat d'une maison à un constructeur : coûts, dépenses et taxes
L'achat d'une maison auprès d'une entreprise de construction implique certains coûts qui sont représentés en partie par des dépenses, en partie par des taxes. Plus précisément, vous devrez payer les frais de l'acte notarié, qui a un coût différent à celui d'un contrat entre particuliers. La TVA remplace la taxe d'enregistrement, que l'acheteur doit acquitter lorsqu'il achète une maison à un particulier.
Combien de TVA devez-vous payer lorsque vous achetez une maison à un constructeur ?
« L'achat d'un bien neuf auprès du constructeur est soumis à la TVA et non à une taxe d'enregistrement, qui concerne plutôt des transactions entre particuliers », explique Marcoz. « Il s'agit malheureusement d'un désavantage fiscal pour l'acheteur par rapport aux transactions privées : la TVA pour un achat à un constructeur est de 10% alors que la taxe d'enregistrement dans une transaction privée serait de 9%. La TVA pour l'achat auprès du constructeur serait de 4% pour une résidence principale, par rapport à une taxe d'enregistrement de 2% pour une transaction privée. En outre, l'achat auprès du constructeur est payé sur le prix réel, tandis que pour une transaction entre particuliers, la taxe d'enregistrement est payée sur la valeur cadastrale, généralement inférieure au prix de vente. »
Facilités pour acheter une maison à un constructeur
Hormis la déduction fiscale disponible pour l'achat d'une première maison, qui est également disponible pour l'achat d'une maison à un particulier, il n'y a pas de réduction spéciale en 2019 pour l'achat d'une maison à une entreprise de construction. Jusqu'à l'année dernière, il était possible de déduire 50% de la TVA, étalée sur une période de dix ans, sur l'achat d'une première ou d'une deuxième maison en classes énergétiques A ou B. Toutefois, cette possibilité n'a pas été étendue à 2019. »
Acheter une maison à un constructeur : les avantages
Quel est l'avantage d'acheter une maison directement au constructeur ? « Sans doute celui d'acheter un nouveau produit », répond le notaire, « qui aura, par exemple, un meilleur niveau d'efficacité énergétique , sera mieux géré du point de vue des services et nécessitera moins de maintenance à long terme. »
L'achat d'une maison à un constructeur via une agence immobilière
Quelle est la différence entre acheter une maison à un constructeur et le faire via une agence immobilière ? « Le processus d'achat est le même, mais l'agence peut être un soutien précieux pour le client, en le guidant à travers toutes les procédures et en lui expliquant la situation dans laquelle il se trouve. Évidemment, dans ce cas, il est nécessaire de payer la commission correspondante. »