Vendre un bien immobilier en Italie peut sembler complexe, surtout lorsqu’il s’agit de maîtriser les coûts liés à la fiscalité. Quelles taxes devez-vous payer ? Dans quels cas pouvez-vous bénéficier d’exonérations ? Comment fonctionne la taxation des plus-values ? Pour cette raison, nous avons élaboré ce guide pratique pour vous aider à gagner du temps et à comprendre rapidement comment fonctionne la fiscalité immobilière en Italie (et quand vous pouvez être exonéré de paiement), et ce qui s'ajoute au coût total de la vente d'un bien immobilier en Italie. Voici tout ce que vous devez savoir sur les impôts lors de la vente d'une propriété en Italie.
- Pourquoi la plus-value est le cœur de la fiscalité pour le vendeur en Italie ?
- Comment sont calculés les impôts lors de la vente en Italie ?
- Quand la plus-value immobilière est-elle imposée ?
- Exonérations principales : résidence principale, héritage, donation
- Vente de résidence secondaire : le cas spécifique
- Exemples pratiques : calcul de la plus-value immobilière en Italie
- Frais annexes lors de la vente (notaire, enregistrement)
- Points de vigilance & erreurs fréquentes
Pourquoi la plus-value est le cœur de la fiscalité pour le vendeur en Italie ?
En Italie, lors de la vente d’un bien immobilier, la seule taxe propre au vendeur est celle portant sur la plus-value (ou “plusvalenza”), réalisée si le bien est revendu plus cher que son prix d’achat initial. Toutes les autres taxes liées à la transaction, droits d’enregistrement, taxes hypothécaires, taxes cadastrales, sont le plus souvent à la charge de l’acheteur. Quant aux frais de notaire ou aux commissions d’agence, ce sont des coûts de prestation de service qui peuvent, dans certains cas, être partagés en fonction de l’accord entre les parties.
Comment sont calculés les impôts lors de la vente en Italie ?
En Italie, la fiscalité appliquée lors de la vente d’un bien immobilier varie principalement selon trois critères essentiels : la durée de détention depuis l’achat, la nature du bien (résidence principale ou secondaire), et l’origine de la propriété (acquisition classique, héritage ou donation).
Deux régimes fiscaux s’appliquent pour la déclaration d’une éventuelle plus-value (plusvalenza) lors de la vente d’un bien immobilier en Italie :
- Régime de droit commun : la plus-value est intégrée à votre déclaration de revenus et soumise à l’impôt progressif sur le revenu (IRPEF), selon les tranches officielles en vigueur.
- Taxe de substitution : il est possible d’opter pour un prélèvement forfaitaire de 26 % sur la plus-value, cette option étant exercée au moment de la signature chez le notaire.
Un point important à retenir : la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, en tenant compte des frais justifiés tels que les travaux ou honoraires de notaire. En règle générale, seuls les bénéfices réalisés sur les ventes conclues dans les cinq ans suivant l’achat sont imposables. Au-delà, ou dans certains cas particuliers (héritage, résidence principale…), l’exonération est possible.
Barème IRPEF 2025 : tranches d’imposition en vigueur
| Tranche de revenu imposable | Taux d’imposition IRPEF |
|---|---|
| Jusqu’à 15 000 € | 23 % |
| De 15 001 € à 28 000 € | 25 % |
| De 28 001 € à 50 000 € | 35 % |
| Plus de 50 000 € | 43 % |
Ce barème s’applique à l’ensemble de vos revenus, y compris à la plus-value immobilière si vous optez pour le régime de droit commun. Il est donc essentiel d’évaluer l’impact fiscal global avant de choisir le régime.
Quand la plus-value immobilière est-elle imposée ?
L’imposition des « plus-values immobilières Italie » (plusvalenza) concerne uniquement :
- Ventes dans les 5 ans suivant l’achat (hors exception)
Toute cession d’un bien détenu moins de 5 ans est a priori imposable sur la plus-value réalisée. - Exceptions principales (non imposées) :
- Si le bien a été la résidence principale du vendeur pendant la majorité de la période de détention
- Si le bien a été acquis par héritage (succession)
- En cas de donation, selon conditions spécifiques
- À partir de la 6e année de détention : aucune plus-value n’est imposée.
Exonérations principales : résidence principale, héritage, donation
Vente de la résidence principale
Si vous avez occupé votre logement en Italie en tant que résidence principale pendant la majorité de la période comprise entre l’achat et la vente, vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value, même si la revente intervient avant cinq ans. Il est toutefois essentiel de conserver soigneusement tous les justificatifs de résidence, tels qu’une attestation officielle, des factures d’énergie ou d’autres preuves de domicile, afin de pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.
Biens reçus par héritage (succession) ou donation
- Héritage : la vente n’entraîne jamais d’imposition sur la plus-value, peu importe la durée de détention.
- Donation : exonération si vous n’avez pas revendu le bien dans les 5 ans suivant la donation, ou selon conditions spécifiques (demandez conseil à un notaire).
Vente de résidence secondaire : le cas spécifique
Pour une résidence secondaire, le principe est simple :
- Vente avant 5 ans : plus-value imposable.
- Vente après 5 ans : exonération totale.
- Taux d’imposition : option entre IRPEF ou taxe de substitution (26 %)
Les taxes sur la vente de biens immobiliers entre particuliers, en cas d'achat de résidences secondaires exonérées d'avantages fiscaux, impliquent le paiement d'une taxe d'enregistrement de 9 % du prix d'achat ou de la valeur cadastrale ainsi que la taxe hypothécaire et cadastrale d'une valeur totale de 100 euros. Encore une fois, les coûts peuvent être répartis entre l'ancien et le nouveau propriétaire de la propriété.
Exemples pratiques : calcul de la plus-value immobilière en Italie
Si vous avez acheté un bien en 2021 pour 200 000 €, réalisé pour 30 000 € de travaux prouvés, et que vous vendez ce bien en 2025 au prix de 300 000 €, la plus-value imposable sera calculée ainsi :
- Plus-value = 300 000 – (200 000 + 30 000) = 70 000 €
- Avec la taxe de substitution (imposta sostitutiva) à 26 % : impôt à payer = 18 200 €
- Si imposition IRPEF : intègre la plus-value dans vos revenus annuels, imposable selon votre tranche.
Bon à savoir : frais de notaire, commissions d’agence et certains travaux peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire la plus-value imposable (gardez les justificatifs).
Frais annexes lors de la vente (notaire, enregistrement)
Les frais de notaire en Italie varient en fonction de la prestation réalisée et de la complexité du dossier. À cela s’ajoutent les taxes d’enregistrement : pour une résidence principale, elles s’élèvent à 2 % du prix d’achat ou de la valeur cadastrale, tandis que pour une résidence secondaire, elles atteignent 9 %. Des frais hypothécaires et cadastraux forfaitaires de 100 € chacun sont également à prévoir.
Il est important de noter que la répartition de ces coûts entre le vendeur et l’acheteur peut être négociée lors de la signature du compromis de vente.
Points de vigilance & erreurs fréquentes
Avant la vente, il est essentiel de préparer soigneusement tous les documents relatifs à l’historique du bien, notamment les preuves d’achat, les factures de travaux ou encore les justificatifs de résidence. Pensez également à anticiper le choix entre l’imposition au barème progressif IRPEF et le taux fixe de 26 % ; votre notaire saura vous conseiller sur l’option la plus avantageuse selon votre situation personnelle. Enfin, si vous êtes non-résident, il est important de souligner que grâce à la convention fiscale entre la France et l’Italie, la plus-value sur la vente d’un bien immobilier en Italie est imposée uniquement en Italie ; vous n’êtes donc pas soumis à une double imposition. Pensez néanmoins à déclarer cette opération à l’administration fiscale française pour assurer la transparence et le respect de vos obligations.
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