Artigo original de Alessandro Gallucci (condominioweb)
Legalmente, quando se pode dizer que acontece uma transferência de propriedade de uma casa ou de um bem imóvel? No momento de intercâmbio de um consentimento, com a assinatura de um contrato preliminar ou com a entrega material da casa?
Esta questão tem implicações significativas, tanto em relação aos direitos que podem ser reclamados por ambas as partes, como em relação aos riscos e às responsabilidades relacionadas com a propriedade desses imóveis.
Começamos por aqui: no que diz respeito à compra e venda imobiliária, no sistema legal italiano, é válido o princípio consensual, previsto no art. 1376 do Código Civil, rubricato Contratto con effetti reali, que afirma:
“Nos contratos que têm como objeto a transferência de propriedade de algo particular, o estabelecimento ou transferência de um direito real, a propriedade ou o direito transmitem-se e compram-se, como resultado do consentimento das partes legitimamente manifestadas”.
Basicamente, segundo a lei italiana, é suficiente formalizar, de acordo com o estipulado, os consentimentos das partes para que a propriedade de um bem ou melhor, o direito de propriedade, se possa transferir de um vendedor a um comprador.
Devemos ter em conta que o consentimento tem de ser expresso, segundo as normas previstas por lei. Por exemplo, em relação a imóveis, o Código Civil estabelece que para a compra e venda é necessário, baixo pena de nulidade, concluir o contrato por escritura privada ou escritura pública. Isto significa que, se Manuel tem intenção de vender a sua propriedade a José, deverá fazê-lo com um contrato escrito, que tem de incluir os elementos fundamentais do acordo (consenso, objeto e causa).
Quando termine o acordo, ou seja, quando for assinado o contrato, a venda considera-se terminada e a propriedade passa ao comprador.
Existem outros dois pontos a considerar:
- para a transferência de propriedade de um imóvel, a transcrição não é necessária, é meramente uma pubblicità notizia, de maneira a deixar a transferência à disposição de terceiros;
- a entrega do imóvel por parte do vendedor representa uma obrigação relacionada com o contrato e é relevante para a transferência de propriedade.
Neste contexto, o contrato preliminar não tem nenhum tipo de valor quanto à transferência de propriedade: com o contrato preliminar, as partes comprometem-se a estipular, posteriormente, um contrato de venda do bem imóvel.
Portanto, no chamado preliminare, estabelece-se uma série de elementos destinados à regulamentação dos termos e condições do contrato final. O contrato preliminar pode estar sujeito a execução judicial (art. 2932 c.c) destinado a conseguir a venda, mas sem ser capaz de indicar a transferência de propriedade.
Um efeito da cedência, no momento de intercâmbio de consentimentos, é o risco de extinção do objeto antes da sua entrega. A primeira parte do art. 1476 c.c aclara o poder decisivo do consenso, que supera a a entrega, em relação à transferência de propriedade. De acordo com a norma:
“Em contratos que transmitem a propriedade de um determinado bem ou de direitos reais, a extinção do bem, por uma causa não atribuível ao transmissor, não libera o comprador da obrigação de realizar uma contraprestação, mesmo no caso de que o bem não tenha sido entregue”.