Traspaso de la propiedad de una casa: todo lo que tienes que saber

Transferencia de la propiedad de un inmueble en Italia
Transferencia de la propiedad de un inmueble en Italia
8 marzo 2018, Redacción

¿Cuándo ocurre, en términos legales, la transferencia de la propiedad de una vivienda o, en general, de un bien inmueble? ¿En el momento del intercambio de consentimiento, en la firma del contrato preliminar o en la entrega del material de la casa?

El problema tiene implicaciones significativas tanto en relación con los derechos que las partes pueden reclamar, como para las contrapartes, con los riesgos y las responsabilidades relacionadas con la posesión de propiedades.

Empezaremos con un hecho verídico: en el sistema legal italiano, en relación con la compraventa inmobiliaria, el llamado principio consensual, previsto en el art. 1376 del Código Civil, rubricato Contratto con effetti reali, afirma que:

“En los contratos que tienen como objeto la transferencia de la propiedad de una cosa en particular, el establecimiento o transferencia de un derecho real o la transferencia de otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y compran como resultado del consentimiento de las partes legítimamente manifestadas”.

Básicamente, para la ley italiana es suficiente formalizar, de manera específicamente estipulada, los consentimientos de las partes para que la propiedad de un bien, o el derecho de propiedad, pueda decirse que se transfiere del vendedor al comprador. Siempre teniendo en cuenta que el consentimiento debe ser expresado en las formas previstas por la ley.

Por ejemplo, en el caso de los inmuebles, el Código Civil establece que para la compraventa es necesario, bajo pena de nulidad, concluir el contrato por escrito privado o por escritura pública.

Esto significa que, si alguien tiene la intención de vender su propiedad inmobiliaria a otra persona, deberá hacerlo con un contrato por escrito en el que consten los elementos fundamentales del acuerdo (consenso, objeto y causa).

Al terminarse el acuerdo, es decir, cuando se haya firmado el contrato, la venta debe considerarse completada y la propiedad pasa al comprador.

Hay que tener en cuenta dos consideraciones más:

a) Para la transferencia de la propiedad de un inmueble, la trascrizione (la notación en registro público del bien inmueble) no es necesaria, solo tiene el propósito de hacerla pública, es decir, poner la transferencia a disposición de terceros. No obstante, realizar este paso es altamente recomendable.

b) La entrega del inmueble por parte del vendedor representa una obligación relacionada con el contrato y no tiene ninguna relevancia en relación con la transferencia de la propiedad.

En este contexto, el contrato preliminar no tiene ningún valor en cuanto a la transferencia de propiedad. En el contrato preliminar, las partes simplemente se comprometen a realizar, posteriormente, un contrato para la venta del bien.

En el contrato preliminar, por lo tanto, se establecen una serie de elementos destinados a regular los términos y condiciones de estipulación del contrato final. Este contrato puede estar sujeto a ejecución judicial (art. 2932 c.c) destinado a obtener la venta, pero no es capaz de transferir la propiedad.

Un efecto importante de la asignación de la propiedad en el momento del intercambio de consentimientos tiene que ver con los riesgos relacionados con la extinción del objeto antes de su entrega. La primera parte del art. 1476 c.c. aclara aún más lo decisivo que es el consenso. Dice la norma:

“En contratos que transmiten la titularidad de un bien determinado en particular o de derechos reales, la extinción del bien por una causa no atribuible al transmitente no libera al comprador de la obligación de realizar una contraprestación, aun en el caso de que el bien no haya sido entregado”.

Artículo original escrito por Alessandro Gallucci (condominioweb)

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