De eigendomsoverdracht: alles wat je moet weten

passaggio.jpg
Wanneer komt de wettelijke transactie van een eigendom precies tot stand?
8 maart 2018,

Origineel artikel geschreven door Alessandro Gallucci (condominioweb)

Wanneer gebeurt de eigendomsoverdracht, juridisch gezien? Is dit het moment wanneer de koper en verkoper instemmen met de transactie, wanneer het voorlopig contract wordt ondertekend, of wanneer de sleutels worden overgedragen?

Deze vraag heeft consequenties voor de rechten van beide partijen en wat zij kunnen claimen. Denk hierbij aan de risico's en verantwoordelijkheden van het bezit van een eigendom.

We beginnen met een feit: de Italiaans wet verklaart, de zogenaamde 'consensuele opdrachtgever', in artikel 1376 van het Burgerlijk Wetboek (of rubricato Contratto con effetti reali), dat:

'In de contracten die de overdracht van eigendom van een persoon betreffen, de uitvoering of overdracht van een zakelijk recht of de overdracht van een ander recht, wordt het eigendom of recht overgedragen en gekocht als gevolg van de toestemming van de rechtmatig gemanifesteerde partijen.’

In principe is het voor de Italiaanse wet voldoende om de toestemming van de partijen zodanig uit te voeren dat het eigendom kan worden overgedragen van verkoper op koper. Deze toestemming moet op de wettelijk voorgeschreven manier worden uitgedrukt.

In het geval van onroerend goed stelt het Burgerlijk Wetboek vast dat het voor de aankoop noodzakelijk is om de overeenkomst schriftelijk of persoonlijk af te ronden, anders is de overdracht ongeldig. Dit betekent dat als iemand van plan is zijn eigendom aan iemand anders te verkopen, ze dit moeten doen via een schriftelijke overeenkomst die alle basiselementen van de overeenkomst bevat (toestemming, onderwerp of object en oorzaak).

Zodra de overeenkomst is gesloten, dus wanneer het contract is ondertekend, moet de verkoop als voltooid worden beschouwd en wordt het eigendom overgedragen aan de koper.

Er zijn twee punten waarmee je rekening moet houden:

a) Voor de eigendomsoverdracht is de trascrizione (opname van het onroerend goed in het openbaar register) niet strikt noodzakelijk, aangezien het enige doel hiervan is om het openbaar te maken, waardoor de overdracht beschikbaar wordt voor derden. Het wordt echter aanbevolen om het wel te doen.

b) De overdracht van het eigendom door de verkoper vertegenwoordigt een verplichting die verband houdt met het contract en is niet relevant voor de eigendomsoverdracht.

In deze context heeft het voorlopig contract geen waarde wat betreft de eigendomsoverdracht. In een voorlopig contract zijn de partijen akkoord om op een later tijdstip een contract voor de verkoop te creëren en te ondertekenen.

Als zodanig worden een aantal punten vastgesteld in het voorlopig contract waarin de voorwaarden en bepalingen van het definitieve contract moeten worden gebruikt. Dit contract kan onderworpen zijn aan rechterlijke handhaving (artikel 2932 van het Burgerlijk Wetboek) om de verkoop te garanderen, maar is niet geldig voor de overdracht van onroerend goed.

Een belangrijke reden voor het toekennen van een eigendom op het moment dat de toestemming wordt uitgewisseld heeft te maken met de risico’s rond het verdwijnen of vernietigen van het onroerend goed voordat het wordt overgedragen. Het eerste deel van artikel 1476 van het Burgerlijk Wetboek maakt duidelijk hoe beslissend deze toestemming is. De wet stelt:

‘Bij overeenkomsten waar een eigendom wordt overgedragen, het gebrek aan erkenning voor de overdragende partij ontslaat de koper niet van de verplichting tot schadevergoeding, zelfs wanneer het onroerend goed niet is overgedragen.’

Ben je klaar om je droomhuis te vinden?

Ben je klaar om je droomhuis te vinden?

Vind bij idealista huizen te koop en lange termijn verhuur