Der Besitzübergang einer Immobilie: Was Sie wissen müssen

Wann genau findet laut Gesetz der Besitzübergang einer Immobilie statt? Wenn die Absichtserklärungen abgegeben werden, wenn der Verkaufsvorvertrag unterschrieben wird oder bei materieller Übergabe der Immobilie, d. h. bei Übergabe der Schlüssel?

Diese Frage hat erhebliche Auswirkungen auf die Rechte, die beide Parteien in Bezug auf die Risiken und Verantwortlichkeiten die mit dem Eigentum an der Immobilie verbunden sind geltend machen können.

Fangen wir mit den Tatsachen an: Artikel 1376 des italienischen Grundgesetzes sieht unter dem Punkt Contratto con effetti reali Folgendes vor:

Bei Verträgen, die die Übertragung des Eigentums an einer bestimmten Sache oder die Übertragung eines bestehenden Rechts zum Gegenstand haben, wird das Eigentum oder das Recht infolge der rechtmäßigen Einwilligung beider Parteien übertragen und gekauft.

Grundsätzlich genügt es dem italienischen Gesetz somit, dass die Zustimmung beider Parteien in einer bestimmten Form vorliegt, damit das Eigentum an einer Immobilie, d. h. das Eigentumsrecht, vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden kann.

Bitte beachten Sie: Die Zustimmung muss in der gesetzlich bestimmten Form ausgedrückt werden.

So sieht beispielsweise das italienische bürgerliche Gesetzbuch in Bezug auf Immobilien vor, dass für den Verkauf, unter Androhung der Nichtigkeit, der Vertrag entweder mittels eines privaten Schriftsatzes oder durch öffentliche Urkunde geschlossen werden muss.

Das heißt, dass, wenn Giovanni vorhat, seine Immobilie an Luigi zu verkaufen, er dies anhand eines schriftlichen Vertrages tun muss, der die grundlegenden Elemente der Vereinbarung enthalten muss (Zustimmung und Vertragsgegenstand).

Wenn die Vereinbarung zustande kommt, d. h. wenn der Vertrag unterschrieben wird, gilt der Verkauf als abgeschlossen und das Eigentum tritt somit an den Käufer über.

Zwei weitere Überlegungen:

a) Für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie ist keine Abschrift nötig; sie dient lediglich dazu, die Übertragung öffentlich, d. h. Dritten zugänglich zu machen.

b) Die Aushändigung der Immobilie durch den Verkäufer stellt eine vertragliche Verpflichtung dar, die für die Übertragung des Eigentums an der Immobilie nicht relevant ist.

In diesem Zusammenhang hat der Vorvertrag keinen Wert in Bezug auf die Eigentumsübertragung: Mit dem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien lediglich, anschließend einen Kaufvertrag aufzusetzen.

Im Vorvertrag, dem preliminare, werden somit eine Reihe von Elementen vereinbart, die die Bedingungen des endgültigen Vertrags festlegen. Der Vorvertrag kann gerichtlich vollstreckt werden (Artikel 2932 des italienischen bürgerlichen Gesetzbuches), um den Verkauf zu erzwingen, nicht aber, um das Eigentum zu übertragen.

Eine Auswirkung der Übertragung zum Zeitpunkt des Austauschs von Zustimmungen betrifft auch die Risiken, die mit dem Verlust des Vermögenswertes vor seiner Aushändigung verbunden sind. Der erste Absatz des Artikels 1476 des italienischen bürgerlichen Gesetzbuches erklärt sehr deutlich, wie entscheidend die Zustimmung und nicht die Lieferung im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung ist.

Das Gesetz besagt:

„Bei Verträgen, die zum Gegenstand die Übertragung des Eigentums an einer bestimmten Sache oder von Rechten haben, befreit das Erlöschen der Sache aus einem Grund, der nicht dem Übertrager zugerechnet werden kann, den Käufer nicht von der Pflicht, die Gegenleistung zu erbringen, selbst wenn die Sache noch nicht ausgehändigt wurde.“

Originalartikel geschrieben von Alessandro Gallucci (condominioweb)