Transferul dreptului de proprietate al unui imobil în Italia: tot ce trebuie să știți

Sursă: Articol original scris de: Alessandro Gallucci (condominioweb)

Când se întâmplă, din punct de vedere juridic atunci când transferăm dreptul de proprietate asupra unei locuințe sau, în general, al unui imobil, în momentul schimbului de consimțământ, la semnarea contractului preliminar sau la predarea casei?

Problema are implicații semnificative atât în ceea ce privește drepturile pe care părțile le pot pretinde, cât și în ceea ce privește riscurile și responsabilitățile legate de posesia proprietăților.

Să începem cu un fapt real: în sistemul juridic italian, în ceea ce privește vânzările imobiliare, așa-numitul principiu consensual prevăzut la art. 1376 din Codul Civil, rubricato Contratto cu effetti reali, afirmă că:

"În contractele al căror scop este transferul dreptului de proprietate asupra unui anumit obiect, stabilirea sau transferul unui drept real sau transferul unui alt drept, proprietatea sau dreptul sunt transferate și achiziționate ca urmare a acordului părților manifestat în mod legitim. "

În principiu, pentru legea italiană este suficient să se formalizeze, într-o manieră specifică, consimțământul părților, astfel încât proprietatea unui bun sau dreptul de proprietate să poată fi considerat transferat de la vânzător la cumpărător. Având întotdeauna în vedere faptul că acordul trebuie exprimat în modalitățile prevăzute de lege.

De exemplu, în cazul bunurilor imobile, Codul civil stabilește că, pentru vânzare -cumpărare, este necesar, sub sancțiunea nulității, să se încheie contractul în scris sau prin act notarial.
Aceasta înseamnă că, dacă cineva intenționează să-și vândă proprietatea imobiliară unei alte persoane, trebuie să facă acest lucru printr-un contract scris în care să se menționeze elementele fundamentale ale acordului (consens, scop și cauză).

La încheierea acordului, adică la semnarea contractului, vânzarea trebuie considerată finalizată, iar proprietatea îi revine cumpărătorului.

Alte două considerente trebuie avute în vedere:

a) Pentru transferul de proprietate al unui imobil, transcrizione (înscrierea în registrul public al proprietății imobiliare) nu este necesară, are doar scopul de a o face publică, și anume de a pune transferul la dispoziția terților. Cu toate acestea, efectuarea acestui pas este foarte recomandat.

b) Livrarea bunului de către vânzător reprezintă o obligație contractuală și nu are relevanță când vine vorba de transferul de proprietate.

În acest context, contractul preliminar nu are nicio valoare în ceea ce privește transferul de proprietate. În contractul preliminar, părțile pur și simplu se angajează să încheie un contract pentru vânzare-cumpărare a proprietății.

În contractul preliminar, prin urmare, sunt stabilite o serie de elemente care reglementează termenii și condițiile de stipulare a contractului final. Acest contract poate face obiectul executării silite (articolul 2932 c.c) pentru a realiza vânzarea, dar nu are puterea de a transfera proprietatea.

Un efect important al alocării proprietății la momentul schimbului de consimțământ are de a face cu riscurile legate de dispariția obiectului înainte de livrarea acestuia. Prima parte a articolului 1476 c.c. clarifică mai mult importanța consensului. Norma spune:
"În contractele care transferă dreptul de proprietate asupra unui anumit imobil sau de drept, dispariția bunului pentru o cauză care nu poate fi atribuită cedentului nu scutește cumpărătorul de obligația de a face plata, chiar dacă bunul nu a fost livrat. "