Mitä ottaa huomioon asuntoa ostaessa Italiassa
Mitä ottaa huomioon asuntoa ostaessa Italiassa

Alkuperäisen italialaisen artikkelin kirjoitti Alessandro Gallucci (condominioweb)

Millä oikeudellisin keinoin tapahtuu asunnon, tai vielä yleisemmin, kiinteistön omistusoikeuden vaihto? Suostumuksen vaihtamisen aikana, alustavaa sopimusta allekirjoittaessa vai avaimia luovuttaessa?

Ongelmalla on merkittäviä vaikeuksia oikeuksissa, joita molemmat osapuolet voivat vaatia, liittyen kyseiseen kiinteistöön liittyviin riskeihin sekä vastuisiin.

Aloitamme tästä: Italian lainsäädännössä kiinteistöjen ostoissa käytetään yhteisymmärrykseen perustuvaa periaatetta, siviililain lakipykälää 1376 (rubricato Contratto con effetti reali), joka kuuluu näin:

"Sellaisissa sopimuksissa joiden tarkoitus on jonkin tietyn asian omistusoikeuden siirto, esineoikeuden perustaminen tai siirtäminen, omistus- tai esineoikeus siirretään ja hankitaan molempien osapuolten laillisesti osoitetulla suostumuksella."

Periaatteessa Italian lain mukaan on riittävää virallistaa sopimus tarkasti määritetyllä tavalla, siten, että kiinteistön omistusoikeus vaihtaa omistajaa myyjältä ostajalle.

Huomaa: suostumuksen ilmaiseminen laissa säädetyllä tavalla.

Esimerkiksi kiinteistöjen kohdalla siviililaki määrittelee, että talon ostosopimus on tehtävä kirjallisesti joko yksityisesti tai julkisesti, jotta se varmasti pätee.

Tämä tarkoittaa sitä, että jos henkilöllä Matilla on aikomus myydä kiinteistönsä Pekalle, hänen on tehtävä kirjallinen sopimus, josta näkee keskeiset sopimuksen elementit (suostumus, kohde ja syy).

Heti kun sopimus on tehty, eli kun se on allekirjoitettu, myynti katsotaan toteutuneeksi ja omaisuus siirtyy ostajalle.

Kaksi muuta huomioon otettavaa asiaa:

a) Trascrizione (kiinteän omaisuuden merkintä julkisessa rekisterissä) ei ole tarpeellinen kiinteistön luovutusta varten, vaan sen tarkoitus on julkistaa tämä, eli siirron on oltava kolmansien osapuolten nähtävillä. Tämän vaiheen suorittaminen on kuitenkin erittäin suositeltavaa.

b) Kiinteistön luovutus omistajan osalta näyttää velvoitteen, joka liittyy sopimukseen, eikä sillä ole merkitystä kiinteistön omistusoikeuden siirrossa.

Tässä yhteydessä alustavalla sopimuksella ei ole minkäänlaista arvoa omistusoikeuden siirron suhteen: alustavan sopimuksen mukaan osapuolet sitoutuvat määrittelemään myöhemmin sopimuksen kiinteistön myynnistä.

Alustavan sopimuksen aikana laaditaan joukko elementtejä, joilla säännellään lopullisen sopimuksen ehtoja ja termejä. Alustavassa sopimuksessa voidaan soveltaa oikeusmenettelyä (2932 cc), jonka tarkoitus on toteuttaa myynti, mutta sillä ei voida siirtää omaisuutta.

Käyttötarkoituksen vaikutus suostusmusten vaihdon aikana viittaa myös riskeihin, jotka liittyvät omaisuuden katoamiseen ennen sen toimitusta. Ensimmäinen lakipykälän osa 1476 cc selventää lisäksi kuinka ratkaisevaa yksimielisyys on, verrattuna kiinteistön omistusoikeuden luovuttamiseen. Laki sanoo:

“Sellaisissa sopimuksissa jotka luovuttavat tietyn kiinteistön, tai oikeuksien omistusoikeuden, omaisuuden katoaminen syystä joka ei ole omaisuuden siirtäjän syy, ei vapauta ostajaa velvollisuudesta suorittaa maksu, vaikka omaisuutta ei olisikaan toimitettu.”