Transfert de propriété d'une maison : tout ce qu'il faut savoir

Article original rédigé par Alessandro Gallucci (condominioweb)

Quand cela se passe-t-il, en termes juridiques, le transfert de propriété d'une maison ou, en général, d'un bien immobilier ? Au moment de l'échange de consentement, de la signature du contrat préliminaire ou au moment de la livraison du matériel de la maison ?

Le problème a des implications significatives, à la fois en ce qui concerne les droits que les parties peuvent revendiquer, comme pour les contreparties, avec les risques et les responsabilités liés à la possession de biens.

Nous commencerons par un fait véridique : dans le système légal italien, en ce qui concerne les ventes immobilières, le principe dit consensuel, prévu à l'art. 1376 du Code civil, rubricato Contratto avec effetti reali, affirme que :

“Dans les contrats ayant pour objet le transfert de propriété d'une chose particulière, l'établissement ou la cession d'un droit réel ou le transfert d'un autre droit, le bien ou le droit est transféré et acheté à la suite du consentement des parties légitimement manifesté.”.

Basiquement, pour la loi italienne, il suffit de formaliser, d'une manière spécifiquement stipulée, les consentements des parties afin que la propriété d’un bien, ou le droit de propriété, peut être transféré du vendeur à l'acheteur. Le consentement doit toujours être exprimé dans les formes prévues par la loi.

Par exemple, dans le cas des biens, le Code Civil établit que pour l’achat et la vente d’un bien, il est nécessaire, sous peine de nullité, de conclure le contrat en privé ou par acte public.

Cela signifie que si une personne à l’intention de vendre sa propriété à une autre personne, celui-ci devra le faire avec un contrat écrit énonçant les éléments fondamentaux de l'accord (consensus, but et cause).

À la fin de l'accord, c'est-à-dire, lorsque le contrat a été signé, la vente doit être considérée comme terminée et la propriété passe à l'acheteur.

Deux autres considérations doivent être prises en compte :

a) Pour le transfert de la propriété d’un bien, la transcrizione (la notation dans le registre public du bien immobilier) n'est pas nécessaire, elle a seulement pour but de le rendre public, c'est-à-dire rendre le transfert disponible à des tiers. Cependant, effectuer cette étape est fortement recommandé.

b) La livraison de la propriété par le vendeur représente une obligation liée au contrat et n'a aucune pertinence par rapport au transfert de propriété.

Dans ce contexte, le contrat préliminaire n'a aucune valeur en ce qui concerne le transfert de propriété. Dans le contrat préliminaire, les parties s'engagent simplement à conclure ultérieurement un contrat pour la vente de la propriété.

Dans le contrat préliminaire, par conséquent, une série d'éléments sont établis pour réglementer les termes et conditions de stipulation du contrat final. Ce contrat peut faire l'objet d'une exécution judiciaire (article 2932 c.c) visant à obtenir la vente, mais n'est pas en mesure de transférer la propriété.

Un effet important de l'attribution de la propriété au moment de l'échange des consentements a à voir avec les risques liés à l'extinction de l'objet avant sa livraison. La première partie de l'art. 1476 c.c. Il clarifie en outre la détermination du consensus. La norme dit :

"Dans les contrats qui transfèrent la propriété d'un bien particulier ou des droits réels, la résiliation du bien pour une raison qui n'est pas imputable au cédant ne libère pas l'acheteur de l'obligation de verser une contrepartie, même si le bien n'a pas été livré.