Lors de la troisième conférence annuelle immonext, le forum d'idées organisé par idealista pour réfléchir au passé, au présent et à l'avenir du marché immobilier, Alessandro Ghisolfi, analyste chez Abitare Co e Scenari Immobiliari, a présenté les nouvelles tendances du marché locatif italien.
Partage, cohabitation, coworking : telles sont les nouvelles tendances du marché locatif en Italie. Au cours des dix dernières années en Italie, le marché a changé, la demande potentielle n'est pas suffisante, les jeunes professionnels recherchent une maison à louer plutôt qu'à acheter et l'évolution de l'économie du partage a augmenté l'offre de biens immobiliers sur le Web. Les locations à court terme se sont développées de plus en plus avec le phénomène AirBnb et la crise des achats et ventes a été en grande partie surmontée grâce aux locations.
En comparant les locations et les ventes des 30 dernières années, il y avait 700 000 contrats de location en 1990 et 1,8 million en 2018. Pendant ce temps, en 2008, le nombre de ventes dépassait 800 000, alors qu’il est maintenant proche de 600 000. Les données fournies par les autorités fiscales italiennes et ABI sur le marché locatif enregistrent les types de contrats conclus dans les villes où la concentration de logements est élevée (comptant au moins 50 000 habitants) : baux ordinaires, locations à long terme transitoires, locations transitoires inférieures à trois ans, loyers étudiants et loyers convenus. L'important, c'est que si les contrats à long terme ordinaires représentent toujours 44% du total ; ils représentaient 55% en 2017. Il s’agit d’une diminution annuelle de 11%, alors que le nombre de loyers convenus et de loyers étudiants a augmenté.
L'enquête Nomisma sur la propension à louer et à acheter des personnes montre que parmi les différents marchés, par exemple, Cagliari a une plus forte demande d'achat que de location, alors qu'à Bologne c'est l'inverse. Dans certaines villes, par conséquent, la demande de location est supérieure à la demande d’achat de maison. Il y a un plus grand équilibre dans des villes telles que Florence et Naples.
La demande d'étudiants universitaires dans le secteur locatif existe depuis des décennies : l'offre de résidences d'étudiants en Europe est généralement très faible, sauf en Grande-Bretagne (27% du total). En Italie, les investisseurs ne sont apparus que récemment, par exemple Hines, qui investit massivement à Milan. Pour le reste, le marché est principalement entre les mains d'associations ou d'organismes religieux. Cependant, il est passé de moins d'un milliard d'investissements en Europe en 2010 à environ 10 milliards d'investissements en 2018. Ce segment devient donc de plus en plus attractif pour les investisseurs.
Qui sont les investisseurs dans le secteur locatif italien ? Le rôle des fonds et des investisseurs institutionnels reste central, mais les individus peuvent avoir de meilleures chances s’ils trouvent les bonnes opportunités. La société américaine Greystone est le plus gros investisseur au monde, avec 6,6 milliards de dollars investis l'an dernier dans le logement étudiant. En Europe,The Student Hotel, une société britannique, est récemment née de l'idée de deux jeunes entrepreneurs qui ont eu du mal à louer un appartement à Londres. Ils ont pensé à un système dans lequel le locataire loue non seulement la maison, mais aussi les services connexes, payant des loyers et des factures peu élevés grâce à la collaboration avec d’autres locataires pour prendre soin des parties communes : 62 euros par mois pour 15 mètres carrés.
Le « co-living » est la même formule, mais pour les adultes. Il s’agit de louer un petit espace de manière limitée, en co-habitant avec les voisins pour entretenir les espaces communs. Quelques exemples : Alta Plus à New York, avec 46 étages, et The Collective à Londres, composé de 500 micro-salles de 20 m2 maximum dans lesquelles vous pouvez louer un cinéma, un spa, une salle de sport, etc.
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