Le rôle du notaire dans les transactions immobilières / Gtres
Le rôle du notaire dans les transactions immobilières / Gtres

Article original écrit par Alessandro Galluci de condominioweb

La vente d'un bien immobilier peut-elle être réalisée par acte sous seing privé ? Les avocats de condominioweb répondent à cette question.

Que dit la loi concernant les ventes immobilières ? L'article 1350 du Code civil italien précise que les « contrats de cession de biens immobiliers » doivent être exécutés « par acte public ou privé, sous peine de nullité ». Mais alors, pourquoi avons-nous l'habitude de penser que les actes de vente, appelés rogiti en italien, sont de la compétence exclusive du notaire ?

Depuis quand est-il possible de conclure des ventes immobilières avec un simple acte sous seing privé ?

La règle décrite ci-dessus est prévue dans le Code civil depuis 1942. Toutefois, certaines précisions doivent être apportées. Voyons pourquoi.

Le contrat de vente de biens immobiliers requiert une formalité écrite qui prend la forme d'un contrat à effets réels, c'est-à-dire un contrat dans lequel la cession de propriété se fait par simple échange de consentements entre les parties (art. 1376 du Code Civil).

Pour que le contrat prenne effet auprès de tiers, le contrat de vente doit être transcrit, c’est-à-dire inscrit au registre foncier public (l'Agenzia delle Entrate) afin d’informer des modifications et de garantir ainsi la cession de droits sur le plan juridique.

Et ce n'est pas tout : la fonction de cette transcription est aussi de résoudre les litiges entre plusieurs acheteurs d'un même bien. Le premier « transcripteur » l'emporte sur le suivant, même si le contrat de vente est antérieur.

La transcription exige que le contrat de vente à transcrire soit constitué d'un acte public ou d'un acte sous seing privé authentifié. Voilà donc la raison pour laquelle il est nécessaire d'aller chez un notaire, puisque celui-ci a le pouvoir d'authentifier les signatures.

De plus, puisque l'achat et la vente d'un bien immobilier sont réalisés par un simple échange de consentements, les opérations antérieures et ultérieures destinées à réaliser la transaction sont importantes et complexes. C’est pourquoi la participation d'un professionnel, et plus précisément d’un notaire, est considérée indispensable.

Ainsi, comme cela a été clairement indiqué, « les actes de vente de biens immobiliers, du point de vue juridique, sont de simples actes sous seing privés qui ne nécessitent pas l'intervention de tiers, autres que l'acheteur et le vendeur, sauf au moment de l'authentification des signatures, par un notaire ou autre agent public, nécessaire pour leur donner reconnaissance et efficacité juridiques » (Code civil, articles 1350 et 2702).

Cependant, compte tenu de la complexité et de la délicatesse de ce type d'opération, dans laquel toute erreur ou omission peut coûter très cher, il est pratique courante (et souhaitable) de faire appel à un notaire pour la rédaction des différents actes (compromis et acte) sous la forme d'un « acte public », déléguant à celui-ci les vérifications habituelles.