Acheter un bien immobilier à Milan, Rome ou Naples : les grandes tendances immobilières 2018

Sur le marché immobilier italien, qui a commencé à montrer des signes de reprise au premier semestre 2018, les trois principales villes italiennes, Milan, Rome et Naples, se distinguent en termes de ventes immobilières. Quelles sont les principales tendances qui se dessinent actuellement dans l'immobilier italien, selon Tecnocasa ?

Prix des bien immobiliers à Milan, Rome et Naples

Dans l'ensemble, les grandes villes ont connu une légère hausse des prix, de 0,9 %. La plus forte croissance a été enregistrée à Milan, avec une moyenne de +3,8% par rapport au second semestre 2017 et au premier semestre 2018. Naples a également connu une hausse des prix de la vente, avec +1,3% sur la période. Cependant, cette moyenne pour les 3 villes est rabaissée par la performance de Rome, qui voit au contraire une baisse non seulement des prix, mais aussi des ventes, qui ont diminué de 1,3%.

Croissance des ventes immobilières à Milan et à Naples

En ce qui concerne le nombre de transactions immobilières dans ces grandes villes, la moyenne semestrielle parle d'une croissance de 2,2% (sans compter la baisse à Rome). Le montant des ventes immobilières à Milan a augmenté de 2,8%, et encore plus à Naples, où le nombre de logements vendus a augmenté de 6,8%. Les trois villes affichent des temps de vente inférieurs à la moyenne des autres grandes villes qui s’élève à 134 jours (un peu plus de quatre mois), entre le moment où la maison est mise en vente et le moment où elle est vendue.

« Les ventes à Milan montraient déjà des signes de reprise dès le premier trimestre 2013 », explique Fabiana Megliola, responsable de la recherche chez Tecnocasa. « Dans la capitale lombarde, les prix augmentent depuis le premier semestre 2017, après s'être stabilisés au semestre précédent. »

À Naples, la plupart des biens sont vendus à des fins touristiques

Quant aux raisons pour lesquelles les gens achètent des maisons dans ces villes, l’achat de résidence principale continue de prévaloir, étant la principale motivation pour plus des trois quarts des acheteurs de maisons dans les grandes villes. À Rome, jusqu'à 80 % des gens affirment que c'est la raison pour laquelle ils ont acheté leur maison. À Naples, en revanche, ce chiffre s'élève à 63,3% car dans le sud, l'achat de biens à louer à des fins d'investissement gagne du terrain, atteignant 34,2%. Seulement 19% des achats à Rome sont pour cette raison, tandis qu'à Milan, environ un quart des acheteurs achètent des maisons pour investir et louer leur bien à des touristes.

« À Naples, le pourcentage le plus élevé d'achats à des fins d'investissement est lié à la location touristique, un phénomène qui touche de plus en plus de quartiers de la ville en raison de l'augmentation du nombre de vacanciers », explique Megliola.

À Milan, les trois pièces sont les plus loués

L'appartement quatre pièces est la typologie de logement préférée de la plupart des acheteurs dans les grandes villes italiennes (36,7%), ou tout du moins à Rome. À Milan et à Naples, par contre, le type d'habitation préféré est celui des appartements trois pièces, qui représentent respectivement 47,4 % et 32,7 % des achats.

« En plus d'être la ville avec la plus forte concentration de trois pièces, dit Megliola, Milan est aussi la métropole où la plupart des contrats de location est signée par des personnes qui s’y sont déplacé pour le travail (62,3%), ce qui peut se comprendre parce que c'est un lieu de travail attrayant et parce que de nombreuses entreprises y ont installé leur siège. C'est aussi la ville où le nombre de contrats de bail dont le montant du loyer à payer est décidé librement par les parties atteint un pourcentage nettement élevé (91,3%), et où les prix des loyers ont commencé à augmenter avant qu'ailleurs (c'est-à-dire à partir du second semestre 2014) ».

Enfin, Rome et Naples se situent dans la moyenne des autres grandes villes italiennes en termes d'âge des acheteurs, la tranche d'âge la plus courante étant celle des 35-44 ans. Milan, en revanche, est la ville la plus jeune : 35,2% des acheteurs ont entre 18 et 35 ans.

Rome connaît une forte demande de location longue durée

D'une manière générale, si Milan et Naples se distinguent par un certain dynamisme du marché, on ne peut pas en dire autant de Rome. « La capitale italienne ne présente pas de tendances particulièrement significatives », déclare Megliola. « Parmi les trois villes, c'est celle dont les prix continuent de baisser et qui semble un peu en retard en termes de reprise des valeurs.

« Toutefois, les loyers sont en hausse depuis trois semestres, ce qui confirme le bon niveau de la demande de logements locatifs dans la capitale, en particulier grâce à la présence de nombreuses universités. En outre, contrairement à d'autres villes, à Rome, la plus grande partie de la demande est concentrée dans une fourchette de dépenses élevées, entre 250 et 349 mille euros. Milan, d'autre part, se situe en moyenne entre 170 et 249 mille et Naples la plus basse, avec 120 mille euros. »